Użytkowanie również za bezcen?

Nowa ustawa do zmiany

Chodzi o zmiany do obowiązującej od niespełna dwóch lat ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Nowelizacja trafiła do Senatu. Obecnie uwłaszczenie użytkowników wieczystych odbywa się z mocy decyzji administracyjnych właściwych organów (np. starostów w przypadku nieruchomości państwowych) na wniosek zainteresowanych, czyli samych użytkowników wieczystych. Krąg uprawnionych obejmuje zwłaszcza osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 13 października 2005 r.) użytkownikami nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe (dotyczy to również garaży) oraz gruntów rolnych. Wnioski w tej sprawie można składać do końca 2012 roku.

Uwłaszczenia mile widziane

Niedawno przyjęty przez posłów projekt wcale nie wydłuża tego terminu. Ma jednak przyczynić się do znacznego wzrostu liczby składanych przez użytkowników wieczystych wniosków o przekształcenie. Przy okazji znowu jednak może się okazać, że duża część z tych, którzy się nieco pospieszyli, będzie na tym stratna.

Zasadniczo osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi (np. gminie) opłaty z tytułu tego przekształcenia. Jej wysokość ustalana jest w decyzji o przekształceniu i wynosi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Wyjątki od tego są jak na razie dość nieliczne, a ewentualne bonifikaty (zresztą nie zawsze możliwe) zależą na dodatek, w zależności od właściciela nieruchomości, od dobrej woli wojewodów bądź właściwych organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego.

Warto poczekać

Od nowego roku może być jednak inaczej. Wówczas to mają zacząć obowiązywać bardzo korzystne, bo 90-procentowe bonifikaty dla osób fizycznych, których dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie będzie przekraczał przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ogłaszanego przez Prezesa GUS. Brana pod uwagę ma być wysokość przeciętnego wynagrodzenia z ostatniego półrocza poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wniosek o przekształcenie będzie jednak musiał dotyczyć nieruchomości zabudowanej lub przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Co również istotne, bonifikaty te mają mieć charakter obligatoryjny. Ich przyznanie nie będzie zatem zależeć od uznania wojewody czy właściwego organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego. Uzyskanie obligatoryjnych bonifikat od opłaty z tytułu przekształcenia wieczystego użytkowania we własność będzie uzależnione wyłącznie od złożenia stosownego wniosku przez użytkownika wieczystego, spełniającego kryteria wskazane w znowelizowanej ustawie.

Kiedy za połowę wartości?

Druga bonifikata obligatoryjna, tym razem na poziomie 50%, przysługiwać będzie wieczystym użytkownikom, którzy prawo wieczystego użytkowania uzyskali przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym. Dopiero od tej daty możliwe stało się nabywanie na własność gruntów Skarbu Państwa i gmin.

Pojawić ma się również trzecia bonifikata o tym samym charakterze, która ma obniżać o połowę opłatę za przekształcenie praw do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków. Za jej wprowadzeniem przemawia to, że ustawodawca w interesie publicznym nakłada na właścicieli zabytków różnego rodzaju obciążenia i ograniczenia.

Można na raty

Innym korzystnym dla użytkowników wieczystych rozwiązaniem - tym razem chodzi o wszystkich użytkowników uprawnionych do przekształcenia swojego prawa we własność - będzie możliwość rozłożenia opłaty z tytułu przekształcenia na raty. Wystarczy do tego wniosek wieczystego użytkownika. Okres spłaty będzie mógł wówczas wynosić od 10 do 20 lat. Co jednak być może ważniejsze, nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty podlegać ma oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Obecnie jest to zaledwie 5% w skali roku. Trudno o bardziej atrakcyjny kredyt w rodzimej walucie.

Projekt zakłada również pozostawienie furtki umożliwiającej zastosowanie innej, i jak należy przypuszczać niższej stopy procentowej, aniżeli wskazana powyżej. Potrzebna będzie do tego zgoda wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo właściwej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Pomimo rozłożenia opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności na dogodne raty, możliwe ma być również dokonanie wcześniejszej spłaty.

Kto daje, może też odebrać

Osoby korzystające z bonifikat będą musiały - podobnie jak to jest w przypadku preferencyjnego wykupu mieszkania komunalnego - liczyć się z groźbą utraty udzielonej zniżki w ciągu najbliższych 5 lat od dnia przekształcenia. Skutek taki ma powodować zbycie lub wykorzystanie nieruchomości na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie ma to jednak dotyczyć zbycia na rzecz osoby bliskiej, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. Poza tym w szczególnie uzasadnionych przypadkach organ będzie mógł odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, poz. 1459).

Tomasz Konieczny