W tym roku nadal będzie przybywać nowych biurowców. Starsze lokalizacje muszą lepiej walczyć o najemców

W tym gronie są podmioty działające obecnie w starszych budynkach. Jak zaznaczają eksperci, zjawisko takich przeprowadzek jest widoczne już od kilku lat. Ma to związek m.in. z rozwojem przedsiębiorstw. Potrzebują one coraz więcej przestrzeni. Znawcy tematu twierdzą, że starsze nieruchomości nie będą świecić pustkami, jeśli zostaną solidnie zmodernizowane. I nie wykluczają, że czynsze mogą być nieco niższe bądź będą stosowane dodatkowe zachęty dla najemców.

Nowe biura

Szacuje się, że w 2020 roku w Polsce zostanie oddanych ok. 800-850 tys. mkw. nowych biur. Jak podkreśla Katarzyna Lipka-Nawrocka, manager działu Badań i Doradztwa w Cushman & Wakefield, łączny poziom podaży jest relatywnie stabilny w porównaniu ze średnią z ostatnich pięciu lat, która wynosi blisko 800 tys.

- Większość powierzchni w warszawskich biurowcach, które planowane są do oddania w 2020 roku, jest już wynajęta. Firmy zazwyczaj dążą do prowadzenia operacji z jednej lokalizacji w danym mieście, dlatego najemcy, którzy prowadzą działalność w kilku obiektach, będą dokonywać konsolidacji. Ostrożnie podchodziłbym jednak do wizji exodusu przedsiębiorstw ze starszych budynków do nowych - komentuje dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa Cresa Polska.

Udział renegocjacji w ogólnym wolumenie wszystkich transakcji najmu zawartych w trzech kwartałach 2019 roku wynosi 35%, co podkreśla Karolina Wilczak-Łuczyńska, Associate Director z Działu Reprezentacji Najemcy w Knight Frank. I dodaje, że to wskazuje na umiarkowaną chęć przeprowadzki wśród najemców. Ponadto, w Warszawie 80% nowych biurowców powstaje w śródmieściu, gdzie czynsze utrzymują się na dość stabilnym poziomie, znacznie wyższym niż w innych dzielnicach.

- W Warszawie od kilku lat absorpcja przewyższa ilość oddanej powierzchni biur. Oznacza to, że nowi i obecni najemcy powiększają swoje siedziby szybciej niż deweloperzy dostarczają kolejne projekty. Ponadto, przedsiębiorstwa, które funkcjonują w dobrze zlokalizowanych budynkach klasy A, niekoniecznie muszą wybrać inną lokalizację - mówi Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.

Zmiana adresu

Zjawisko przeprowadzek ze starszych do nowych biurowców jest szczególnie widoczne w ostatnich 4-5 latach, o czym informuje Karolina Wilczak-Łuczyńska. Dla przykładu, w Warszawie wynika to m.in. z dużej podaży czy ugruntowania pozycji Ronda Daszyńskiego jako nowego obszaru koncentracji powierzchni biurowej. Ponadto deweloperzy są aktywni w kolejnych rejonach miasta, jak np. Żoliborz czy Dolny Mokotów.

- Warszawa jest naturalnym miejscem, gdzie wolumen uzasadnia dużą skalę przenosin. Tego typu konsolidacje widzimy też w Trójmieście, Krakowie i we Wrocławiu. Te mniejsze rynki, np. Lublin czy Szczecin, są dopiero w fazie wzrostowej. Tam stosunkowo niedawno, w porównaniu z wymienionymi miastami, odbywały się pierwsze najmy. Jest jeszcze za wcześnie, żeby w tych miejscach następowały spektakularne transakcje przeniesienia - przekonuje dr Kołodziejczyk.

Z kolei Karolina Wilczak-Łuczyńska informuje, że na koniec 2000 roku zasoby powierzchni biurowej w stolicy wynosiły 1,4 mln mkw.

Do tego czasu w centrum miasta istniało już 520 000 mkw. powierzchni biurowej, a na Mokotowie - 350 000 mkw. Dla porównania, w Krakowie, czyli na drugim co do wielkości rynku biurowym w Polsce, zasoby te wynosiły 123 825 mkw. Ekspert Knight Frank zaznacza, że nie wszystkie budynki wybudowane przed tym rokiem należy postrzegać jako gorsze. Jednak stoją one przed wyzwaniem, chcąc konkurować z nowszymi inwestycjami.

- Firmy przeprowadzają się z różnych powodów. Po pierwsze, rosną i potrzebują więcej przestrzeni. Po drugie, jest też kwestia wizerunkowa. Pewne budynki się starzeją i nie pasują do powagi danej instytucji. W związku z tym czasami lepiej jest zapłacić trochę więcej, a jednak mieć bardziej prestiżową lokalizację. Ponadto stawka czynszowa zazwyczaj pozostaje wyższa, ale po dodaniu wszystkich opłat eksploatacyjnych może się okazać, że ogólnie jest taniej niż w dotychczasowym budynku - analizuje dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa Cresa Polska.

Stare jak nowe

Jak wskazuje dyrektor Sznajder, w całej Polsce obserwujemy wzrost cen wyjściowych w najlepiej zlokalizowanych biurowcach, zarówno tych istniejących, jak i powstających. Jest to podyktowane nie tylko dużym popytem, ale także rosnącymi kosztami budowy. Ekspert nie przewiduje, aby w ofertach wyjściowych miało dojść do znaczącej korekty cen.

- Są lokalizacje nowych biurowców, w których czynsze wzrosły w ciągu ostatnich 2-3 lat. Jednak raczej wynika to z faktu, że mamy w budowie kilka projektów wysokościowych, które z założenia są droższe od niższych budynków, nawet w tej samej okolicy. W przypadku stawek w starszych biurowcach, rynek już jakiś czas temu osiągnął dosyć stabilny poziom. Oczywiście, czynsz zwykle spada z wiekiem budynku, jednak jest to proces długotrwały - dodaje ekspert z Działu Reprezentacji Najemcy w Knight Frank.

Natomiast ekspert z Cushman & Wakefield zaznacza, że zwalnianie powierzchni w starszych obiektach może mieć wpływ na wzrost stopy pustostanów. Zwłaszcza w miastach, gdzie przewidywana podaż jest na wysokim poziomie, np. w Warszawie. Niemniej jednak wielkość niewynajętej powierzchni zależeć będzie również w dużej mierze od popytu, który determinowany jest przede wszystkim koniunkturą gospodarczą.

Z kolei dr Kołodziejczyk jest przekonany, że biurowce, z których przeprowadzą się firmy, nie będą świeciły pustkami. Wydaje się, że popyt na biura całościowo na rynku jest na tyle mocny, że sporo z tych zwolnionych powierzchni po modernizacji znajdzie swoich lokatorów. Ponadto część przedsiębiorstw dokonuje ekspansji w obrębie budynków, w których już funkcjonuje.

- Starsze nieruchomości można z powodzeniem wynająć. Jednak trzeba mieć na nie pomysł. Wciąż bronią się biura znajdujące w centrum Warszawy czy też te poza nim, z dogodnym dostępem do metra. Jednak z odpowiednią ofertą muszą iść w parze nakłady na utrzymanie standardu budynku - podkreśla Karolina Wilczak-Łuczyńska.

Jak zaznacza Katarzyna Lipka-Nawrocka, na rynku widoczny jest trend modernizowania budynków biurowych mających ponad 10-15 lat w celu uatrakcyjnienia oraz unowocześnienia powierzchni dla najemców. Z kolei Mikołaj Sznajder wskazuje spore wyzwanie dla wynajmujących, szczególnie przy kilkuprocentowym odsetku wolnej powierzchni. Dostępne moduły często są na różnych piętrach lub w innych częściach budynku, a to nie daje możliwości łączenia.

- Zdarza się, że deweloperzy czy inwestorzy mogą zmienić funkcję starszych budynków. Ma to miejsce np. w okolicach Służewca. Rynek biurowy nie jest zamknięty, oderwany od tego, co się dzieje w innych segmentach.

Wpływ na to, co zrobić z nieruchomością i jak ją wykorzystać, ma między innymi sytuacja związana z najmem budynków aparthotelowych lub hotelowych czy rynkiem mieszkaniowym - analizuje dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa Cresa Polska.

Jak podsumowuje manager działu Badań i Doradztwa w Cushman & Wakefield, prognozy dotyczące łącznego poziomu podaży w Polsce w 2020 roku są stabilne.

Wśród najemców panują raczej pozytywne nastroje, przekładające się na duży popyt na powierzchnie. Jednak sygnały dotyczące spowolnienia gospodarczego mogą zmienić plany dot. ekspansji czy zatrudnienia. To może skłonić deweloperów i właścicieli budynków do oferowania bardziej konkurencyjnych warunków finansowych - niższych stawek czynszów czy wyższych pakietów zachęt dla najemców.