Wolność ekonomiczna rozpoczyna się od własnego mieszkania

Gazeta Bankowa: Wkrótce minie rok, od kiedy zasiadł pan za sterami PHN - naturalna wydaje się więc prośba o ocenę tego roku i swojej pracy w Holdingu.

Maciej Jankiewicz, prezes PHN: - W bardzo dużym skrócie - zdecydowanie poprawiliśmy wyniki finansowe, ale również wykonaliśmy bardzo dużo pracy, żeby przygotować inwestycje, które będziemy realizować zarówno w tym roku, jak i w kolejnych latach. W chwili obejmowania przeze mnie stanowiska niestety żadne projekty deweloperskie nie były w trakcie realizacji, dlatego nie możemy mówić o zakończonych inwestycjach.

- Ten rok był natomiast bardzo dobry pod względem finansowym. Pokazaliśmy, że potrafimy dużo zdziałać, bo dysponując majątkiem PHN, zarobiliśmy o 22 proc. więcej, a równocześnie koszty obniżyliśmy o 9 proc. W trzech kwartałach 2016 r., w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, odnotowaliśmy również wzrost skorygowanej EBITDA o niemal 73 proc.

Ten rok Holding zamyka też odświeżoną strategią dla grupy...

- Dążymy do zwiększenia naszych aktywów ponad dwukrotnie do 2023 r. Jest to bardzo ambitny plan, dlatego też mocniej inwestujemy w nieruchomości, które posiadamy w portfolio, tak, by zaczęły przynosić w ciągu kilku lat realne dochody. Stąd też mocniej wchodzimy w segment mieszkaniowy, bo do tej pory główną domeną naszej działalności były nieruchomości komercyjne. W tym roku stawiamy na budowę mieszkań na naszych terenach. Nowa strategia dla Grupy Kapitałowej PHN zostanie ogłoszona po uzyskaniu zgód korporacyjnych.

Jaki więc jest główny element strategii PHN na najbliższy rok?

- Intensyfikujemy program inwestycyjny zarówno na rynku nieruchomości komercyjnych, jak i na rynku projektów mieszkaniowych. Przy realizacji naszych projektów będziemy uwzględniali najnowocześniejsze, innowacyjne technologie, w tym również rozwiązania ekologiczne. W efekcie realizacji powyższych działań chcemy być wiodącym inwestorem na rynku nieruchomości komercyjnych oraz istotnym deweloperem na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Chcemy również, aby Grupa Kapitałowa PHN, ze względu na powiązania kapitałowe, jak i unikatową wiedzę oraz doświadczenie, była integratorem rynkowego potencjału nieruchomości będących w zasobach spółek, zwłaszcza z udziałem skarbu państwa.

Zapowiada pan też dalszą reorganizację majątku całej grupy kapitałowej PHN.

Generalnie portfel starych nieruchomości zamieniamy na nowy. Jesteśmy jedną z największych spółek sektora pod względem wartości rynkowej portfela, w którym skupiamy ok. 140 nieruchomości i blisko 700 ha gruntów na terenie całego kraju (m.in. w Warszawie, Poznaniu, Trójmieście i we Wrocławiu). Reorganizacja portfela będzie polegała - mówiąc krótko - na wyburzaniu, budowaniu i remontowaniu starych zasobów w sytuacji, gdy remont jest opłacalny. Rzecz w tym, że posiadamy nieruchomości doskonale położone, ale nierzadko już zdeklasowane. Dziś klasa budynku biurowego A zasadniczo różni się od standardów przyjętych 10-20 lat temu. Część tych obiektów nadaje się więc do remontu, inne do zamiany funkcji po remoncie, jeszcze inne po prostu do rozbiórki. W ich miejscu budować chcemy nowe, nowoczesne obiekty. Dla przykładu: posiadamy budynek biurowy z mieszkaniami z lat 60. przy rondzie ONZ w Warszawie. W tym roku go wyburzymy i rozpoczniemy prace związane z realizacją nowego biurowca klasy A o łącznej powierzchni ok. 40 tys. m2. Przy al. Wilanowskiej, w miejscu, w którym powstaną hotele marki Marriott International: Moxy (ok. 200 pokoi) oraz Residence Inn (ok. 100 pokoi), jest obecnie budynek klasy Lipsk, który również w tym roku wyburzymy.

To od strony wewnętrznej reorganizacji i przeglądu inwestycji. Zarządzanie tak dużym organizmem to też wyzwanie menadżerskie.

- Staramy się uprościć strukturę grupy. Stosujemy nowoczesne procedury zarządzania, wprowadzając np. system motywacyjny oraz system premiowy, ale nie uzależniony od frekwencji - jak to bywało w dużych, państwowych firmach, ale od realnych wyników pracy czy całego zespołu. W obszarze realizacji inwestycji wdrażamy zarządzanie procesowe i projektowe. Staramy się również pozyskiwać wysokiej klasy specjalistów. Mamy wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich.

W strategii pojawia się też często spotykane "zaklęcie" - wzrost wartości marki. Jest nowe logo. Co dalej?

- Rebranding, tak. Mamy ciekawe i przejrzyste, wyraziste logo. Jasno trzeba powiedzieć, że PHN jako marka nie była znana. Jeśli zapytamy przechodnia, to ludzie raczej nie będą kojarzyli ani naszej marki, ani realizacji, choć jesteśmy jednym z większych graczy na rynku deweloperskim. To musimy zmienić. Intensyfikujemy politykę informacyjną. Chcemy, żeby nasza marka stała się synonimem dobrego gospodarowania, by uznawana była za solidnego wykonawcę o dobrej pozycji rynkowej i dużych możliwościach. Jeżeli chcemy wejść na rynek mieszkaniowy, to musimy potencjalnych klientów zapoznać z naszą marką.

Udziałowcem PHN, obecnego od 2013 r. na parkiecie GPW, jest też skarb państwa. Jak wygląda i układa się współpraca ze spółkami skarbu państwa? Czym się różni od współpracy z tymi komercyjnymi? Pytamy, bo PHN był przez wiele lat operatorem obsługującym niejako nieruchomości skarbu państwa.

- To musi być zdrowa współpraca. Bo jeżeli jakakolwiek spółka skarbu państwa miałaby tracić na współpracy z nami, to znaczy, że działałaby na swoją szkodę. I odwrotnie. Tak samo my nie możemy czegoś taniej oddać innej spółce, bo jesteśmy komercyjną spółką notowaną na GPW. Rzeczywiście 69 proc. udziałów holdingu należy do skarbu państwa, co nas zobowiązuje do jeszcze większej troski, bo zarządzamy majątkiem należącym do nas, do wszystkich Polaków. To jest znacznie większa odpowiedzialność. Mamy też akcjonariuszy, którzy nas obserwują i wystawiają oceny w postaci wyceny kursu na giełdzie. To działa w obie strony.

No dobrze, ale czy spółki skarbu państwa nie powinny kooperować na korzyść wspólnego właściciela?

- Zgadzam się. To pewien proces, który już się zaczął. O ile w przedsięwzięciach "prywatnych" są zasady, które nikogo nie dziwią, przed naszymi spółkami jest jeszcze trochę do zrobienia. Proszę zwrócić uwagę, że jeśli popatrzymy np. na spółki należące do pana Zygmunta Solorza-Żaka, to nie do pomyślenia byłoby, żeby pracownicy jego firm korzystali z innych usług telekomunikacyjnych, niż te oferowane przez należący do jego portfolio Polkomtel... A w "państwowych" spółkach?

...mówiąc wprost, jest pan zwolennikiem patriotyzmu gospodarczego?

- Zdecydowanie. Podam taki przykład. Większość nieruchomości należących do PHN - bo ponad 60 proc. - zlokalizowanych jest w Warszawie. Większość z nich kupowała prąd od koncernu RWE na podstawie dawno nienegocjowanych umów. Musieliśmy zrewidować stare umowy, rozpisaliśmy nowe przetargi. Wybraliśmy najkorzystniejszą dla nas ofertę spółki Enea, w której udziały ma notabene skarb państwa, i okazało się, że mogliśmy zaoszczędzić przez trzy lata 5,5 mln zł. My zaoszczędzimy pieniądze, a nasze opłaty zostają dziś w polskiej spółce, w kraju. Staramy się więc przede wszystkim współpracować z podmiotami krajowymi, ale oczywiście na zasadach rynkowych.

W grudniu ogłosiliście, że została podpisana umowa pomiędzy PHN a Pomorską Specjalną Strefą Ekonomiczną. Czego będzie dotyczyła ta współpraca?

- Mamy sporo gruntów, które doskonale nadają się do celów logistycznych, np. pod powierzchnię magazynową. Część jest przygotowana już do realizacji. Z kolei PSSE wyczerpała pod tym względem swoje możliwości. To właśnie przykład dobrej współpracy pomiędzy polskimi podmiotami należącymi do skarbu państwa. PHN ma w Gdańsku dobrze położony grunt przy trasie S6 i niedaleko lotniska Gdańsk-Rębiechowo. Nasza współpraca będzie polegała m.in. na włączeniu tych gruntów do oferty PSSE.

Wiążecie również plany rozwoju holdingu z Polskim Funduszem Rozwoju, który prężnie rozwija się jako nowa instytucja jednocząca inwestycje. W ramach Funduszu działa też Polska Agencja Inwestycji i Handlu, która stara się o inwestorów zagranicznych i polskich...

- Jak najbardziej. Jesteśmy gotowi zaproponować wiele ciekawych rozwiązań. Po pierwsze, w naszych lokalizacjach mogą znaleźć doskonałe miejsce do rozwoju polskie start-upy. Po drugie, na takich gruntach logistycznych, inwestycyjnych przedsiębiorcy mogą lokalizować swoje biura, magazyny czy fabryki. Jesteśmy jeszcze przed konkretnymi rozmowami zarówno z Polskim Funduszem Rozwoju, jak i z Polską Agencją Inwestycji i Handlu, ale mamy na pewno wiele wspólnych przedsięwzięć przed sobą i duże pole do współpracy.

Optymistycznie... W takim razie, czy równie jasno ocenia pan sytuację na rynku budowlanym? Niektórzy eksperci wspominają o wyraźnym "dołku" w 2016 r.?

- "Dołka" w nieruchomościach biurowych czy mieszkaniowych na pewno nie było. W zeszłym roku w samej Warszawie oddano do użytku około pół miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej, a deweloperzy budujący mieszkania odnotowali rekordowe wyniki ze sprzedaży. Zbliżamy się raczej do szczytów sprzedaży mieszkań.

Czy to przypadkiem nie zasługa końca programu MdM?

- Po części tak. Jednak, jak pokazują dane z ostatnich lat, większość kupowanych mieszkań nie pochodziła z kredytów, tylko kupowana była za gotówkę. To też oznaka uwolnienia kapitału. Wiadomo, że obecne stopy procentowe są na tak na niskim poziomie, że nie zawsze opłaca się pieniędzy trzymać na lokatach w banku. Jak pokazał rynek, dobrą lokatą kapitału okazuje się kupno mieszkania na wynajem. Odpowiedzią deweloperów na ten trend jest budowa coraz modniejszych mikroapartamentów.

Czy program Mieszkanie+, który ma zastąpić od 2018 r. MdM, może okazać się poważnym "konkurentem" dla firm deweloperskich?

- Myślę, że nie, bardziej będzie uzupełniał ofertę rynkową. Jest to program skierowany dla osób, które osiągają stałe miesięczne dochody, ale nie mają zdolności kredytowej. Wiadomo, że od 1 stycznia weszła w życie nowa rekomendacja, która zaleca bankom wymaganie od kredytobiorców 20 proc. wkładu własnego, co dla niektórych może być dużą przeszkodą w uzyskaniu kredytu. Dotyczy to moim zdaniem zwłaszcza młodych osób dopiero wchodzących w zawodowe życie. I ten program, Mieszkanie+, idealnie skrojony jest właśnie dla takich klientów, którzy mogą obsługiwać czynsz, ale nie mają zdolności kredytowej i własnego wkładu. Podkreślić warto jednak, że cały czas w liczbie mieszkań na mieszkańca jesteśmy w europejskiej końcówce i ten program może sprawić, że staniemy się prawdziwymi Europejczykami. Zgadzam się z poglądem, że wolność ekonomiczna zaczyna się od posiadania własnego mieszkania. Mogę powiedzieć, że znowu wróciły te czasy, kiedy mieszkania sprzedają się już na etapie wydania pozwolenia na budowę.

W opinii niektórych ekspertów kontrowersje wywołuje cena budowy metra kwadratowego w programie Mieszkanie+. Czy pańskim zdaniem można taniej budować? Czy takie budownictwo nie odbije się na jakości np. poprzez budowanie z tanich materiałów?

- Wszystkie ceny, które padają w dyskusji publicznej, nie uwzględniają ceny ziemi. To są tylko ceny budowy. Cena budowy 2,5 tys. zł/m2 wraz z wykończeniem pod klucz jest jak najbardziej realna. Deweloper komercyjny stara się zmaksymalizować zyski, a więc kupuje mało ziemi, i na należącym do niego terenie stara się zmaksymalizować projekt - w górę i w dół. Buduje garaże podziemne i stawia możliwie najwyższy budynek. Przy trzypiętrowym, tanim budynku nie trzeba kupować np. windy. Inny też jest materiał wykorzystywany przy budowie takiego mieszkania. Mieszkania w rządowym projekcie będą budowane zapewne z prefabrykatów, ale to nie oznacza, że będą gorszej jakości, za to mogą powstać szybciej. Przy obecnie dostępnych technologiach dom z prefabrykatów buduje się z gotowych właściwie elementów, dlatego całkiem realne jest oddanie go do użytku w ciągu dziewięciu miesięcy, oczywiście pod warunkiem, że teren, na którym powstaje budynek mieszkalny, jest już uzbrojony. Oceniam ten program bardzo pozytywnie i uważam, że rzeczywiście ma szansę być z sukcesem zrealizowany.

Czy ceny za metr mieszkania w większych polskich miastach są stabilne, czy możemy spodziewać się jakichś podwyżek?

- Od lat ceny systematycznie rosły i myślę, że zbliżamy się do szczytu. Jeśli ceny wzrosną, to raczej nie będzie to duży wzrost.

Do tej pory Polski Holding Nieruchomości kojarzony był raczej z rynkiem komercyjnym - użytkowym. Wyraźnie w planach spółki podkreślacie planowane inwestycje właśnie w rynek mieszkaniowy...

- Dostrzegamy potencjał tego rynku i chcemy wykorzystać rekordową sprzedaż mieszkań. Planujemy inwestycje w trzech segmentach rynku mieszkaniowego. W segmencie luksusowym będziemy oferować apartamenty w Yacht Park w Gdyni (dawny Dalmor) na terenie Molo Rybackiego. Łącznie w ramach kompleksu powstanie ok. 12 tys. m2 powierzchni użytkowej, w tym ok. 130 apartamentów o łącznej powierzchni około 9,6 tys. m2. Wśród inwestycji realizowanych na terenie Molo Rybackiego znajdzie się m.in. budowa mariny dla 120 jednostek.

- Drugi segment, w którym chcemy zadebiutować, to segment popularny. Startujemy z budową w Warszawie osiedla przy al. Prymasa Tysiąclecia 83 pod nazwą VIS á VIS Wola, którego I etap zakłada wybudowanie 213 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej ok. 12 tys. m2. Jesteśmy w trakcie wyboru generalnego wykonawcy. Przygotowujemy również drugi etap inwestycji, w ramach którego powstaną 253 kolejne mieszkania. A w segmencie ekonomicznym mamy trzy lokalizacje, w których będziemy budować osiedla: warszawska Białołęka, Zakrzów we Wrocławiu i Łódź Retkinia.

PHN inwestuje praktycznie we wszystkich dużych polskich miastach. Choć Warszawa to większość waszych istniejących nieruchomości, ruszyliście w Polskę...

- Mamy duży bank ziemi, który staramy się dobrze zagospodarować. Utrzymanie tych często niezagospodarowanych nieruchomości kosztowało; najwyższy czas, żeby te tereny zaczęły zarabiać. Na rynku mieszkaniowym obrót pieniądza jest dużo szybszy: budowa i sprzedaż, czyli odzyskanie pieniędzy. Rynek biurowy to zawsze inwestycja długoterminowa. My też działamy trochę jak fundusz. Deweloper buduje i sprzedaje, a PHN część nieruchomości zostawia w swoim portfelu, czerpiąc dochody choćby z wynajmu.

Czy dla dewelopera odczuwalny jest trudniejszy dostęp do kredytów dla klientów indywidualnych?

- Myślę, że najważniejszą przeszkodą jest podniesienie wkładu własnego. Przypominam jeszcze o czasach, kiedy można było sfinansować nie tylko 100 proc. wartości kredytu, ale również skredytować biały montaż czy miejsce parkingowe. Kredyty były bardziej dostępne, choć nie sposób pominąć faktu, że właśnie dlatego wiele osób zaplątało się w kredyty walutowe, czego skutki odczuwają do dzisiaj.

A po stronie deweloperów - widać zmianę kursu we współpracy z bankami?

- Nie, jest dużo pieniądza i banki chętnie kredytują różne inwestycje. Jesteśmy dużym graczem na rynku, dlatego banki są zainteresowane współpracą, przynajmniej z PHN.

To na koniec pomarzymy. Gdy spotkamy się za rok - w jakim miejscu widzi pan PHN?

- Rozpoczynamy pierwsze duże inwestycje po dwuletniej przerwie poświęconej na ich przygotowanie. Za rok będziemy w trakcie realizacji inwestycji Yacht Park w Gdyni. Mamy nadzieję, że pierwsi klienci będą mogli kupić mieszkania na warszawskiej Woli. Będziemy zaangażowani w budowę hoteli Moxy oraz Residence Inn. Myślę, że ten rok będzie rokiem dużej zmiany; będzie przełomowy i mocno inwestycyjny. To ma przynieść zyski i rozwój rozpoznawalnej na rynku mieszkaniowym i komercyjnym firmy.

Rozmawiali Maciej Wośko i Szymon Szadkowski