Wreszcie straszak na dewelopera
Na fali upadłości deweloperów i dekoniunktury na rynku nieruchomości powstał pomysł, by zabezpieczyć interesy innych uczestników procesu budowlanego. Przybrał on formę obywatelskiej inicjatywy wprowadzającym instytucję hipoteki budowlanej.
Miałaby ona zapewniać innym uczestnikom procesu budowlanego (np. inżynierom, dostawcom oraz producentom materiałów i urządzeń, wykonawcom robót wykończeniowych) gwarancję zapłaty w razie ekonomicznych problemów dewelopera.
Zdaniem twórców projektu, zakres uprawnionych powinien być stosunkowo szeroki, jednak obejmować tylko tych wierzycieli, na których ciąży szczególne ryzyko. Chodzi tu o ryzyko, które z reguły nie występuje w przypadku innych należności z uwagi na możliwość skorzystania przez wierzyciela z ogólnych instrumentów prawa cywilnego (np. prawo do odstąpienia od umowy). Przedmiotem obciążenia tą hipoteką miałaby być nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja budowlana.
Hipoteka budowlana byłaby hipoteką przymusową, podobnie jak w prawie niemieckim. Powstawałaby (tak jak umowna) z chwilą jej wpisu do księgi wieczystej, dokonanego na wniosek uprawnionego. Istotą tego rodzaju hipoteki jest możliwość uzyskania jej bez zgody właściciela nieruchomości obciążanej (inwestora). Hipoteka budowlana byłaby ponadto hipoteką kaucyjną (w dacie jej powstania z reguły nie jest wiadoma łączna kwota niespłaconych należności, które mają zostać zabezpieczone) oraz hipoteką "wspólną", tj. przysługującą wszystkim uczestnikom procesu budowlanego, którzy skorzystali z prawa do uzyskania zabezpieczenia hipotecznego. Między poszczególnymi uczestnikami nie obowiązywałaby zasada pierwszeństwa wpisu - byłoby to ich wspólne prawo.
Prawo do uzyskania hipoteki budowlanej
wynikałoby z samej ustawy. Uprawniony ("uczestnik inwestycji budowlanej") musiałby złożyć do sądu wniosek o wpis hipoteki. Podstawą uzyskania wpisu byłaby umowa zawarta między uczestnikami procesu budowlanego z podpisem notarialnie poświadczonym. Żądanie wpisu do księgi wieczystej mogłoby zostać ograniczone określonym terminem. W razie braku przeszkód prawnych sąd dokonywałby wpisu - w relacji do każdego kolejnego uczestnika inwestycji budowlanej. Dany uczestnik nie uzyskiwałby swej własnej hipoteki, lecz byłby "dopisywany" do wierzycieli figurujących już w księdze wieczystej jako uprawnionych z tytułu hipoteki ciążącej na obciążonej nieruchomości.
Inwestor powinien mieć możliwość kontroli osób, których wierzytelność została zabezpieczona hipoteką na jego nieruchomości. Dlatego, zdaniem twórców ustawy, powinien zostać wprowadzony obowiązek każdego uczestnika inwestycji budowlanej do zawiadomienia inwestora o złożeniu wniosku o wpis hipoteki do sądu oraz przedłożenia mu umowy stanowiącej podstawę wpisu. Zawiadomienie to powinno nastąpić wraz ze złożeniem wskazanego wniosku, względnie niezwłocznie po nim. Według pomysłodawców, rozważenia wymaga przyznanie inwestorowi prawa złożenia sprzeciwu wobec wpisu hipoteki obciążającej jego nieruchomość, ale w ograniczonym stopniu.
Hipoteka budowlana
wygasłaby w przypadku, gdy w określonym terminie od zakończenia inwestycji budowlanej (np. kilka miesięcy), nie zostałby złożony wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości obciążonej tą hipoteką i w przypadkach, w których wygasa zwykła hipoteka. Jak podkreśla Wojciech Szabunio, radca prawny, procedura związana z inwestycjami budowlanymi jest długotrwała i wiąże się z koniecznością zapewnienia finansowania przez dłuższy okres. Specyfiką polskiego rynku jest finansowanie działalności przez nabywców lokali mieszkalnych.
- Drugą stroną procesu są podmioty świadczące usługi na rzecz firm deweloperskich, w tym wykonawcy i podwykonawcy realizujący prace budowlane - mówi Wojciech Szabunio. - W tym zakresie problemem, oczywiście bardzo ważnym, jest zapewnienie zapłaty za wykonane usługi. Inicjatywa wprowadzenia hipoteki budowlanej może być metodą pozwalającą podmiotom realizującym prace na rzecz deweloperów na zmniejszenie ryzyka związanego z niewypłacalnością deweloperów. Co więcej, ustanowienie hipoteki może być swego rodzaju "straszakiem" dla deweloperów, którzy mają jeszcze niesprzedane lokale. Z punktu widzenia nabywców, zakup obciążonej hipoteką nieruchomości jest obarczony ryzykiem związanym z egzekucją z nabytej nieruchomości. Pamiętać należy jednak, że proponowane rozwiązania mają chronić tylko jedną ze stron procesu inwestycyjnego.
W odniesieniu do inwestycji komercyjnych hipoteka budowlana może być skutecznym narzędziem odzyskiwania należności. W odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych pojawia się problem "społeczny", który również należy brać pod uwagę.
TOMASZ BORKOWSKI
