Wrocław dogonił Poznań

Jakie są zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu?

Około 145 tysięcy m kw. łącznie z budynkami, które zostały oddane do użytku w ostatnich miesiącach, czyli budynkiem Silver Forum Archicomu, gdzie zostało już tylko 2400 m kw. niewynajętej powierzchni oraz Arkadami Wrocławskimi, które zostały oddane do użytku w kwietniu i tam już nie ma wolnych powierzchni, a te, co były, czyli około 6,5 tysiąca m kw., w większości zostały wynajęte spółkom zależnym od inwestora. W tej chwili z firmami zainteresowanymi wynajmem powierzchni we Wrocławiu rozmawiamy już o projektach, które zostaną oddane do użytku w przyszłym roku i kolejnych latach.

Czy klienci chcą czekać na budynki, które są dopiero budowane?

Teraz firmy, które mają najwyższe wymagania co do standardu, mają do wyboru tylko dwa budynki, które są jeszcze w budowie: budynek Globis firmy GTC i inwestycję Skanski na placu Grunwaldzkim, czyli do 25 tysięcy m kw. łącznie. To jest bardzo mało, bo z doświadczenia wiemy, że firmy, które wchodziły w tym roku do Wrocławia, np. Google czy UPS, szukały ponad 10 tysięcy m kw. w jednym kawałku. Inwestorzy, którzy dopiero rozpoczynają działalność na rynku wrocławskim, mają do wyboru albo podpisanie umowy na planowane inwestycje, albo szukanie w innych miastach. Ci, co mogą poczekać, chętnie rozmawiają o projektach, które dają możliwość rozwoju, które będą składały się z kilku budynków. Na początek decydują się na biura w pierwszym z nich, a na resztę mogą poczekać np. do 2009-2010 roku. Przykładem może być inwestycja firmy GTC, która buduje na rogu Powstańców i Swobodnej, a w planach ma trzy następne budynki przy Karkonoskiej, do których będzie można się przenieść. Natomiast większość firm jednocześnie analizuje cały rynek polski i jeżeli nie znajdują niczego we Wrocławiu, to uciekają do Krakowa, Poznania czy innych miast i na to nie mamy wpływu.

Jaki jest współczynnik powierzchni niewynajętej?

W 2006 roku współczynnik powierzchni niewynajętej wynosił nawet poniżej 1 proc., natomiast w chwili obecnej, ponieważ zostały oddane do użytku nowe inwestycje, ten współczynnik wzrósł do 3,6 proc. Duży popyt na rynku nieruchomości biurowych powoduje, że ten współczynnik utrzymuje się na podobnym poziomie, nie ma tak dużego szaleństwa, jakie było w 2002 roku, kiedy ten współczynnik wynosił aż 20 proc. w przypadku nowych budynków biurowych. Wszystko, co się buduje, szybko znajduje nabywców. Pod tym względem sytuacja wygląda bardzo pozytywnie.

Ile kosztuje wynajęcie nowoczesnego biura we Wrocławiu?

W ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy wyraźny wzrost cen, zwłaszcza w centrum. Jeszcze w ubiegłym roku stawki w centrum wahały się na poziomie 12-13 euro netto za m kw. plus koszty eksploatacyjne, a w tej chwili średnia stawka wynosi 14,5-15 euro za m kw. Zdarzały się już takie sytuacje, że w najbardziej atrakcyjnych budynkach w centrum ceny były jeszcze wyższe. Ponieważ tych budynków brakuje i bardzo trudno jest znaleźć powierzchnię dostępną "od zaraz", pojawiły się również ceny w granicach 17-18 euro za m kw. netto. Podobnie wygląda sytuacja w innych częściach miasta, gdzie stawki za m kw. wahają się między 12-15 euro w zależności od lokalizacji. 12 euro kosztują na przykład powierzchnie z Wrocławskiego Parku Biznesu II przy ul. Wołowskiej, natomiast w pozostałych budynkach, jak np. Grunwaldzki Center, Globis czy Silver Forum, które są poza centrum, ale z dobrym dojazdem do miasta, stawki również wahają się w granicach 15 euro, a w przypadku ostatniej wolnej powierzchni w Silver Forum jest nawet drożej. Wzrost jest, ale nie gwałtowny, wszelkie ruchy są spowodowane brakiem dostępności powierzchni w chwili obecnej, natomiast w przyszłym roku, kiedy zostaną oddane nowe budynki i na początku 2009 następne, ceny powinny się utrzymać i ustabilizować na tym poziomie, który już jest, nie spodziewamy się spadków.

A co z cenami miejsc parkingowych?

Tutaj także nastąpił wzrost. Za miejsce w centrum trzeba zapłacić 100 euro oraz do 60-80 euro poza centrum miasta. Te stawki dotyczą zarówno miejsc postojowych naziemnych, jak i garaży podziemnych.

Jak wyglądają wrocławskie biurowce na mapie miasta?

Proporcje trochę się zmieniły, ponieważ w tej chwili ponad połowa, czyli 63 proc. powierzchni biurowej znajduje się poza centrum miasta. Aktualnie możemy już mówić o trzech skupiskach, w których są budowane nowoczesne powierzchnie biurowe. Do tej pory mieliśmy centrum i zachodnie rejony Wrocławia, ale budowa Arkad Wrocławskich zapoczątkowała tworzenie południowego centrum biznesu. W sąsiedztwie powstaje budynek Globisu, dalej inwestycję apartamentowo-hotelowo- -biurowo-usługową będzie budowała Grupa Prasa, a obok powstanie kolejna inwestycja LC Corp, czyli Sky Tower. Oprócz apartamentów planowanych jest tutaj około 17 tysięcy mkw. powierzchni biurowej, która zostanie oddana do użytku w latach 2010-2011.

Poza tymi trzema głównymi ośrodkami znajduje się dużo terenów, na których również planowane są nowe inwestycje biurowe. Np. na Muchoborskiej ma powstać nowy projekt firmy Woydyła Budownictwo. Będzie to kompleks trzech budynków o łącznej powierzchni biurowej 15 tysięcy m kw.

Tej powierzchni ciągle przybywa; dużo budynków jest w realizacji na różnych etapach zaawansowania. Te budynki, które będą oddawane w maju przyszłego roku, pod koniec 2008 i na początku 2009 dostarczą wspólnie ponad 90 tysięcy m kw. nowej powierzchni biurowej, czyli wrocławskie zasoby w najbliższych latach wzrosną do ponad 250 tysięcy m kw. To jest bardzo dużo, ale zapotrzebowanie też ogromne, ponieważ obserwujemy duży napływ kapitału zagranicznego, firm zachodnich, które otwierają swoje call-centery, głównie z branż IT, bankowości i finansów, więc wydaje się, że te nowe projekty szybko znajdą swoich najemców.

Co decyduje o wyborze lokalizacji? Które rejony są najbardziej pożądane przez inwestorów?

Preferencje klientów są różne, najważniejsze, żeby do budynku był dobry dojazd, żeby był dobrze wyposażony i funkcjonalny, bo to obniża też koszty najmu. Zachodnie i południowe centrum to dwa zupełnie różne regiony Wrocławia, ale są na tyle dobrze skomunikowane, że istotną różnicą może być tylko odległość od lotniska. Ta kwestia jest szczególnie ważna dla firm międzynarodowych mających pracowników kontraktowych, którzy często podróżują. Niektórzy bardzo chwalą sobie centrum, pomimo że borykają się z problemem miejsc parkingowych, korkami, ale o lokalizacji w centrum decydują inne sprawy: wybierają ją firmy, do których klient musi przyjechać, które muszą być w widocznym miejscu. W przypadku inwestycji leżących na pograniczu centrum i południa Wrocławia mamy kłopot z ich zakwalifikowaniem. Budowany od drugiej strony Bema Plaza zaliczyliśmy do centrum, ale budynek GTC stoi na pograniczu tych dwóch wspomnianych rejonów i ciągle trwają dyskusje, czy to jeszcze centrum, czy już południe.

Jak wygląda Wrocław na tle innych dużych miast Polski?

Pod względem cen dogoniliśmy już Poznań i Kraków. Wrocław ma opinie najdynamiczniej rozwijającego się rynku, oprócz Warszawy oczywiście, bo mamy najwięcej inwestycji w trakcie realizacji wśród miast regionalnych.

Jakie projekty są w trakcie budowy?

W pierwszym kwartale 2008 roku planowane jest oddanie biurowca Bema Plaza, w którym cała powierzchnia jest już wynajęta, a główny najemca, czyli Google, zajął ponad 10 tysięcy m kw. Tutaj stawki wywoławcze były na poziomie 14 euro, transakcyjne trochę niższe, bo deweloper oferował na początek różne upusty.

Na pewno 3400 mkw. nowej powierzchni ma dostarczyć budynek New Point Office. Parter i pierwsze piętro są przewidziane pod usługi; na razie trudno powiedzieć, czy pozostała powierzchnia będzie dedykowana mniejszym klientom, czy wszystko zajmie jedna firma Również w przyszłym roku zakończy się budowa budynku Globis, który do tej pory został wynajęty w 30 proc., głównie przez bank, natomiast są już prowadzone rozmowy z dużymi najemcami na pozostałą powierzchnię. W przyszłym roku zostanie również oddany do użytku biurowiec Grunwaldzki Center, gdzie już 20 tysięcy m kw. zostało wynajęte, wolnych jest jeszcze 16 tysięcy m kw. w części A, czyli w tej wieży, która powinna zostać ukończona pod koniec przyszłego roku. W tej inwestycji stawki wywoławcze wynosiły 14 euro, natomiast za biuro w wieży trzeba już zapłacić 15 euro za m kw. Najprawdopodobniej wieża zostanie podzielona na mniejsze moduły po około 800 m kw., ponieważ części B i C budynku zostały wynajęte przez dwie duże firmy, ale niewykluczone, że również tutaj znajdzie się chętny na całość. W trakcie realizacji jest również budynek biurowo-usługowy KGHM Cuprum (Podwale/róg Sikorskiego), który ma dostarczyć około 3800 m kw. powierzchni (reszta jest przygotowywana dla właściciela). Ta inwestycja powinna być ukończona w grudniu i oddana do realizacji na początku przyszłego roku. Tutaj ceny są podawane w złotówkach, za m kw. trzeba zapłacić 60 zł. W centrum w trakcie realizacji jest również biurowiec Oniro, który dostarczy 2400 m kw. nowej powierzchni biurowej. Tutaj m kw. kosztował 60 zł, ale wolnych powierzchni już nie ma. Budynek powinien zostać oddany do użytku w styczniu 2008.

Również w centrum, przy Kazimierza Wielkiego, budowany jest Times, w którym obecnie są najwyższe stawki w mieście - 17 euro za m kw. Będzie tu 2100 m kw. powierzchni, z czego wolnej zostało 1400 m kw. Zakończenie modernizacji budynku planowane jest na czerwiec 2008 roku, nowa część zostanie oddana później. Inwestycja jest pomyślana jako kameralne miejsce dla biznesu z bankami na parterze, przeszklonym dziedzińcem, restauracjami i pubami w podziemiu.

Wcześniej powinny zakończyć się inwestycje przy Legnickiej. Czy są tam wolne powierzchnie?

Jeszcze w IV kwartale tego roku ma zostać ukończony Legnicka Business House. Nie mamy informacji, ile powierzchni jest już zajętej; tutaj stawka wywoławcza wynosiła 13 euro za m kw. Atutem tej lokalizacji jest towarzystwo niedawno otwartej Magnolii, po drugiej stronie budynek Quatro Forum, dalej Legnicka Park, więc również powstało tu zagęszczenie inwestycji.

W Legnicka Park jest dostępne około 6 tysięcy m kw. powierzchni biurowej. Budynek jest na wstępnym etapie przygotowywania go do komercjalizacji, stawka wywoławcza wynosi 13 euro za m kw., a termin realizacji to III-IV kwartał tego roku.

W zachodniej części miasta ruszyła również realizacja budynku Millenium Tower II, który ma zostać oddany w III-IV kwartale przyszłego roku, a po nim będzie stawiany jeszcze jeden budynek. W sumie ma tu być około 27 tysięcy m kw. powierzchni biurowej z parkingiem naziemnym na 900 miejsc. Pierwszy budynek jest w całości wynajęty. Klienci są wierni tej lokalizacji, ponieważ daje ona możliwość dalszego rozwoju w ramach jednej inwestycji i zajmowania kolejnych powierzchni. Jest to jeden z nielicznych przykładów, gdzie klienci mogą przechodzić na kolejne etapy inwestycji i powiększać zajmowaną powierzchnię.

Czy te dwa nowe budynki będą się zasadniczo różniły od starego?

Na pewno zostaną wykończone w lepszym standardzie, z podnoszonymi podłogami.

Innym przykładem inwestycji, która daje możliwość rozwoju, będzie Wrocławski Park Biznesu II firmy Devco przy Wołowskiej, który będzie składał się z czterech niewysokich budynków stojących w każdym z narożników działki. Inwestor planuje tutaj nie tylko biura, ale również restauracje i przedszkole. Ten projekt może być nawet lepszy niż pierwszy Park Biznesu przy Strzegomskiej, który był hitem we Wrocławiu. Zakończenie budowy pierwszego etapu planowane jest na grudzień tego roku, drugi etap powinien być gotowy w kwietniu, a trzeci w 2009 roku. Dwa pierwsze etapy dostarczą po około 5 tysięcy mkw. powierzchni biurowej, a trzeci 10 tysięcy.

Następny projekt w realizacji to czterokondygnacyjny biurowiec firmy Pro Concept przy Wyścigowej, który dostarczy około 4 tysięcy mkw. Będzie to typowy budynek klasy B, stawka wynosi 12,5 euro za m kw., termin realizacji to koniec przyszłego roku. Przy Wyścigowej powstaje również budynek Poltegoru (właściciela wyburzonego Poltegoru przy Powstańców), który dostarczy około 700 m kw. powierzchni.

Do realizowanych inwestycji należy również zaliczyć Zachodnie Centrum Biznesu Archicomu przy ul. Strzegomskiej, gdzie docelowo ma być aż 9 budynków, które będą miały w sumie około 100 tysięcy m kw. powierzchni. Pierwszy etap, 10 tysięcy m kw., szykowany jest na zamówienie dla jednego klienta i ma być oddany w III kwartale przyszłego roku. Kolejne etapy inwestycji mają być realizowane w miarę potrzeb na indywidualne zamówienia. Zakończenie budowy całości planowane jest na koniec 2011 roku.

Trzeba jeszcze wymienić wspomnianą już nową inwestycję GTC - Centrum Karkonoska. Projekt przewiduje budowę trzech budynków, które będą oddawane etapowo. W sumie będzie to około 34 tysięcy m kw. Pierwszy, najwyższy budynek ma zostać ukończony w 2009 roku; dostarczy on około 15 tysięcy m kw. powierzchni. Pozostałe mają mieć odpowiednio 10 i 6 tysięcy m kw.

Czy Wrocław na długo zachowa pozycję lidera? Jakie są prognozy dla naszego miasta?

Firmy, które zainwestowały tu swój kapitał, myślą już o następnych projektach, a co za tym idzie - również o innych miastach. Od pewnego czasu bardzo dynamicznie rozwija się Łódź, która być może niedługo nas dogoni. Na pewno Wrocław ma tę przewagę, że w okresie ostatniego 1,5 roku zdobył najważniejsze firmy, które miały wejść do Polski, dzięki czemu zyskał olbrzymi potencjał, który przyciąga innych. Trzeba jednak pamiętać, że nowe firmy poza tym, że biorą pod uwagę zalety Wrocławia, jego wyjątkowy klimat, który bardzo się podoba inwestorom z zewnątrz, mogą zacząć się obawiać, czy nie będą mieć kłopotów z zatrudnieniem dobrych, wykwalifikowanych pracowników ze względu na bardzo duży rynek pracy, który się tutaj wytworzył. To jest ten czynnik, który może hamować nowych inwestorów i przesądzić o tym, że zdecydują się na inne miasta. Tego oczywiście byśmy nie chcieli, ponieważ są budowane nowe biurowce, tej powierzchni będzie przybywać i będzie z czego wybierać. Już teraz rynek wymusił na deweloperach budowanie budynków klasy A, których do tej pory nie było w mieście. One czasami były tak nazywane przez inwestorów, ale w rzeczywistości nie spełniały wszystkich standardów. Teraz zmienia się to na lepsze i we Wrocławiu są już budowane biurowce z najwyższej półki.

Zobacz oferty nieruchomości: