Współczesne budownictwo traci udział w rynku na rzecz kamienic i wielkiej płyty

Jedynie co piąty nabywca wybrał segment najdroższy, czyli mieszkania współczesne.

Pierwszy kwartał bieżącego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w blokach z wielkiej płyty oraz kamienic.

Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o odpowiednio 1,1 i 3 pp. - wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu.

Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły do 2000 roku odpowiadały za prawie 40 proc. transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 39 proc.) w hierarchii popularności były mieszkania w betonowych blokach. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co piątą zawartą transakcję (21,5 proc.). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek udziału w rynku wyniósł 4,1 pp.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach.

Początek bieżącego roku pokazuje, że mieszkania w betonowych blokach wciąż cieszą się bardzo dużą popularnością wśród nabywców mieszkań używanych. Powodem może być cena. Po pierwsze metr mieszkania w wielkiej płycie jest relatywnie najtańszy, a ponadto tych metrów trzeba kupić mniej. Podczas gdy mieszkanie dwupokojowe ma w nowym budownictwie przeciętnie 52 m kw., to w wielkiej płycie są to 43 metry. W tym typie budownictwa wiele osób odpycha jednak: skrajnie modernistyczna architektura, krzywe ściany, problemy z wentylacją, akustyką i termoizolacyjnością czy chociażby wielkość i wysokość pokoi.

Nie brakuje także osób wątpiących w trwałość budynków wzniesionych w technologii wielkopłytowej obawiających się niskiej jakości połączeń między płytami. Odpowiadają na to zwolennicy budynków tego typu budownictwa, którzy wskazują na dobrze rozwiniętą infrastrukturę, często atrakcyjną lokalizację i dobrą komunikację, a także duże przestrzenie między poszczególnymi blokami na terenie osiedli budowanych w technologii wielkopłytowej.

Najnowsze dane o strukturze sprzedaży używanych mieszkań pokazują ponadto, że na popularności zyskują kamienice. Względem analogicznego okresu przed rokiem progres wyniósł 3 pp. i był drugą z kolei pozytywną zmianą w udziale tego segmentu rynku w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Powodem w tym wypadku także może być cena.

W ostatnim kwartale przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od ceny bloków z wielkiej płyty. Relatywnie niewiele trzeba więc było dopłacić, aby otrzymać lokal w bardziej cenionym budownictwie. W czwartym kwartale mieszkania w blokach z cegły wzniesionych do 2000 roku odpowiadały za prawie 40 proc. transakcji lokalami używanymi.

Od 6 miesięcy widoczny jest natomiast spadek udziału budownictwa współczesnego w ogólnej liczbie transakcji mieszkaniami używanymi. Nie wynika to wcale z niewielkiej dostępności tych lokali. Zgodnie z danymi Home Broker, 35 proc. mieszkań dziś oferowanych do sprzedaży w największych miastach należy do tego segmentu rynku. W transakcjach pierwszego kwartału miały one jednak tylko udział na poziomie 21,5 proc. Oznacza to spadek względem analogicznego okresu przed rokiem o 4,1 pp.

Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i bądź na bieżąco z informacjami gospodarczymi

Powodem może być cena - wyższa o ponad 20 proc. od przeciętnej ceny metra mieszkania w betonowym bloku. Ponadto omawiany segment rynku jest najmocniej narażony na sporą presję konkurencyjną ze strony rynku pierwotnego, gdzie poziom cen jest niższy. Przewagą mieszkań zbudowanych po 2000 roku jest jednak fakt, że nie trzeba czekać na ich zbudowanie, a ponadto często są wykończone w takim standardzie, że wymagają jedynie odświeżenia, a nie kompletnego wykończenia.

Wytłumaczenie zaprezentowanych zmian nie może jednak być przedstawione w oderwaniu od obecnej sytuacji rynkowej. Od końca zeszłego roku obserwowany jest bowiem wzrost liczby sprzedanych mieszkań nowych kosztem spadku liczby sprzedanych mieszkań używanych. Nie powinien on dziwić w sytuacji gdy na rynku pierwotnym rosnąca konkurencja wymusza dwukrotnie dynamiczniejszy spadek cen ofertowych niż na wtórnym.

Większa popularność kamienic i wielkiej płyty nie oznacza więc, że jest ich sprzedawanych więcej, ale raczej, że popyt na nie pozostaje relatywnie stabilny. Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenie w przypadku poszczególnych miast. Znaczna jest też zmienność otrzymywanych wyników, szczególnie w sytuacji spadających obrotów w segmencie używanych mieszkań.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Właśnie spadającą sprzedażą można tłumaczyć dynamiczne zmiany do jakich doszło na rynku wrocławskim, poznańskim i trójmiejskim. Względem analogicznego okresu przed rokiem przetasowania przekraczały często poziom kilkunastu punktów procentowych. Kosztem wielkiej płyty i budownictwa współczesnego rósł udział kamienic. Obecnie mają one tam udział w rynku przekraczający 50 proc. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Trójmieście, gdzie kosztem kamienic rósł udział pozostałych dwóch segmentów rynku, a największą popularnością cieszy się dziś wielka płyta odpowiadająca za 68,6 proc. transakcji.

Dotychczas w Krakowie przeszło jedna trzecia nabywców wybierała mieszkania współczesne. Najnowsze dane Home Broker pokazują, że już od 6 miesięcy ten segment rynku traci na popularności. W pierwszym kwartale 2012 roku mieszkania te odpowiadały za co czwartą transakcję, było to o 8,3 pp. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Spadek ten skonsumowała przede wszystkim wielka płyta (wzrost udziału o 6 pp.) i kamienice. W pierwszym kwartale bieżącego roku segmenty te zajęły odpowiednio 39,3 i 35,7 proc. badanego rynku.

Zmiany odmienne od obserwowanych na większości rynków zaszły w Warszawie. Tam w pierwszym kwartale bieżącego roku na popularności traciły kamienice i wielka płyta, a zyskiwało budownictwo współczesne. Względem analogicznego okresu przed rokiem przetasowania były relatywnie niewielkie (maksymalnie 3,3 pp.). Dziś wyodrębnione segmenty rynku mają identyczny udział w stołecznym rynku.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości