Wycena nieruchomości dłużnika przez rzeczoznawcę
W przypadku egzekucji z nieruchomości jednym z kluczowych momentów jest dokonanie przez biegłego rzeczoznawcę wyceny wartości nieruchomości. To od niej będzie zależała cena, za jaką można będzie sprzedać nieruchomość na licytacji. Dłużnik może zaskarżyć czynności opisu i oszacowania nieruchomości.
Kto płaci za opis i oszacowanie?
Jeśli w skład majątku dłużnika wchodzi nieruchomość, wierzyciel może złożyć do komornika wniosek o wszczęcie z niej egzekucji. Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do jej opisu i oszacowania. Jednocześnie komornik przesyła do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości wniosek o dokonanie w księdze wpisu o wszczęciu egzekucji.
Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Ponieważ oszacowania dokonuje powołany przez komornika biegły (rzeczoznawca majątkowy uprawniony do szacowania nieruchomości), należy za jego pracę zapłacić. Dlatego też komornik wezwie wierzyciela, który złożył wniosek o dokonanie opisu i oszacowania, aby zapłacił zaliczkę na związane z tym wydatki. Będą one zależały od nakładu pracy komornika, co jest związane ze specyfiką konkretnej nieruchomości. Trzeba się jednak liczyć z wydatkiem przekraczającym 1.000 zł, przy czym kwota ta może być w konkretnym przypadku znacznie większa. Zaliczka wliczana jest do kosztów egzekucji. Jeśli więc uda się wyegzekwować pieniądze od dłużnika (np. przez sprzedaż jego nieruchomości), to koszty te zostaną wierzycielowi zwrócone.
Jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i czynność ta odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowej wyceny nie dokonuje się. Gdyby natomiast w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zaszły istotne zmiany, to na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.
Dłużnik może zaskarżyć wycenę
Niejednokrotnie dłużnicy nie są zadowoleni ze sporządzonej przez rzeczoznawcę wyceny, uznając, że jest ona zaniżona. Innym motywem zaskarżania wyceny jest chęć przedłużenia postępowania egzekucyjnego.
Termin na zaskarżenie opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. O terminie opisu i oszacowania komornik ma obowiązek zawiadomić znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego, a więc również dłużnika (właściciela nieruchomości). Obowiązujące od 3 maja 2012 r. przepisy wprowadzają zasadę, że jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, wówczas komornik o ukończeniu opisu i oszacowania musi indywidualnie zawiadomić znanych mu uczestników. Niezależnie od tego wywieszane jest obwieszczenie w budynku sądu i w urzędzie gminy (miasta).
Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości jest skargą na czynności komornika. Składa się ją do sądu rejonowego, w którego rewirze działa komornik. Podlega ona opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Skarżący musi uzasadnić swoje zarzuty wobec opisu i oszacowania. Może np. wskazać na duże rozbieżności między wartością nieruchomości wynikającą z oszacowania biegłego sądowego a wyceną dokonaną przez innego rzeczoznawcę na zlecenie skarżącego.
Stare przepisy niekonstytucyjne
Wiele ciągle jeszcze toczących się egzekucji z nieruchomości zostało wszczętych przed 3 maja 2012 r. Obowiązujące wówczas przepisy znacząco utrudniały zaskarżanie opisu i oszacowania nieruchomości. Przewidywały one tylko, że termin do zaskarżenia opisu i oszacowania liczy się od dnia jego ukończenia. Komornik miał obowiązek zawiadomić uczestników o przystąpieniu do opisu i oszacowania, ale już nie o jego ukończeniu. W praktyce najbardziej zainteresowani sprawą, czyli dłużnicy, musieli na bieżąco dowiadywać się u komornika, czy prace nad opisem i oszacowaniem już się zakończyły - bo od tego momentu biegł im termin na zaskarżenie tej czynności. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 22 stycznia 2013 r. (sygn. akt SK 18/11) uznał, że narusza to chronione Konstytucją prawo do sądu. Wyrok Trybunału otwiera drogę do wznowienia postępowań w przypadku tych osób, które z powodu wadliwego brzmienia przepisów nie były w stanie zaskarżyć opisu i oszacowania, bo nie wiedziały o zakończeniu tej czynności, a tym samym o rozpoczęciu biegu terminu na złożenie skargi na opis i oszacowanie.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.)
autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa nr 15 (952) z dnia 2013-02-21