Wycena nieruchomości, która przed wprowadzeniem do działalności została zmodernizowana - interpretacja KIS

Stan faktyczny i stanowisko podatnika

Podatniczka wspólnie z mężem (w 2005 r.) nabyła nieruchomość (budynek składający się z 12 lokali mieszkalnych) w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Od momentu nabycia do końca 2016 r. nieruchomość była przedmiotem wynajmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Budynek nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

W tym czasie małżonkowie poczynili znaczne nakłady na nieruchomość, jednak nie posiadają żadnych dokumentów potwierdzających wartość wykonanych w budynku prac.

Obecnie podatniczka zamierza wprowadzić ww. nieruchomość do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej i wykorzystywać na jej potrzeby.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Według jakiej wartości można wprowadzić przedmiotową nieruchomość do ewidencji środków trwałych i obliczać jej amortyzację?

Zdaniem podatniczki, wartość początkową budynku wprowadzonego po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych należy określić zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o PDOF, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. Takim sposobem określenia wartości rynkowej może być na przykład wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Innego zdania był jednak organ podatkowy.

Stanowisko organu podatkowego

Organ podatkowy przypomniał m.in., że wartość początkową nabytych środków trwałych ustala się według ceny ich nabycia. Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, zastosowanie znajdzie art. 22g ust. 8 ww. ustawy, zgodnie z którym wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podobnie w myśl art. 22g ust. 9 ustawy o PDOF, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Jak wskazał organ podatkowy, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez ww. wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego stanowi wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości według zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1-2 ww. ustawy (a więc według ceny nabycia albo kosztu wytworzenia). Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musiał posiadać - stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie lub wytworzenie określonego składnika majątku (dotyczących np. wytworzenia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).

Zasady wyrażonej w art. 22g ust. 9 przedmiotowej ustawy nie można stosować do składników majątku, które zostały wytworzone w ramach (w trakcie) prowadzonej działalności gospodarczej lub z zamiarem wykorzystywania ich na potrzeby tej działalności.

Organ podatkowy przywołał przy tym m.in. wyrok NSA z 24 czerwca 2014 r., sygn. akt II FSK 1855/12, w którym sąd uznał, iż:

"(...) sięgnięcie po regulację szczegółową (np. art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f.) jest zasadne wówczas, gdy istnieją ku temu dostateczne racje. Taką przyczyną jest zakupienie przedmiotu niekompletnego lub niezdatnego do użytku, w znacznym odstępie czasu przed dniem założenia ewidencji, i jego doprowadzenie do stanu kompletności i używalności. Takie czynności związane są z nakładami zwiększającymi wartość zakupionego przedmiotu (środka trwałego). Dopiero wówczas zachodzi sytuacja, że nie można ustalić wartości początkowej środka trwałego przed jego nabyciem i w takim właśnie przypadku ma zastosowanie dyspozycja art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f. (...)"

Odnosząc się do stanu faktycznego opisanego we wniosku organ podatkowy stwierdził, iż nie występuje tutaj sytuacja, w której ustalenie ceny nabycia środka trwałego nie jest możliwe, gdyż cena zakupu przedmiotowej nieruchomości jest wartością znaną i wynika z umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego. Ponadto przedmiotowa nieruchomość w dniu jej zakupu nie była niekompletna lub niezdatna do użytku, o czym świadczy przeznaczenie jej celem najmu po dokonaniu zakupu. Zatem brak jest w opisanej sytuacji przesłanek uzasadniających zastosowanie ww. art. 22g ust. 8 ww. ustawy.

W konsekwencji, skoro Wnioskodawczyni nabyła budynek w drodze kupna, to na podstawie aktu notarialnego może ustalić jego cenę nabycia. Fakt, iż wartość wynikająca z aktu notarialnego nie odzwierciedla aktualnej wartości budynku, nie stanowi przesłanki uzasadniającej zastosowanie art. 22g ust. 8 ww. ustawy.

Zdaniem organu podatkowego: "(...) wobec faktu, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem od 2005 r. poczynili znaczne nakłady na przedmiotową nieruchomość - to zgodnie z generalną zasadą, określoną w art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, mając na uwadze art. 22g ust. 3 ww. ustawy, w przedstawionej sytuacji wartość początkową budynku stanowić będzie cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego powiększona o wartość wszystkich nakładów. W celu ustalenia wysokości wydatków nieudokumentowanych fakturami, można posłużyć się wyceną biegłego rzeczoznawcy. (...)"

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych Nr 29 z dnia 2017-10-10

GOFIN podpowiada