Wyższa marża, kosztowne ubezpieczenie... Banki nie lubią klientów bez pieniędzy.
Mimo restrykcji KNF-u prawie połowa osób zaciągających kredyty mieszkaniowe wnosi niski wkład własny (do 20 proc. wartości lokum). Nabywcy mieszkań, którzy nie chcą cierpliwie gromadzić oszczędności powinni zdawać sobie sprawę z dodatkowych kosztów kredytowania. Przykładowe obliczenia potwierdzają, że za każdą złotówkę niskiego wkładu później trzeba słono zapłacić.
Za niski wkład klient dopłaci nawet trzykrotnie. Wysoki poziom LtV skutkuje nie tylko większą marżą. Od 1 stycznia 2015 r. banki nie kredytują więcej niż 90 proc. nieruchomości mieszkaniowych. Takie ograniczenie wynika z Rekomendacji S IV. Większość kredytodawców finansuje mieszkania i domy do maksymalnej granicy, którą wyznaczył KNF (90 proc.). Klienci tych instytucji bez problemu mogą zaciągnąć kredyt z wkładem wynoszącym np. 10 proc. lub 11 proc. - mówi Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.
Dzięki zwiększonej stawce marży (oprocentowania) banki rekompensują sobie ryzyko spowodowane wysokim poziomem współczynnika LtV (LtV = wartość kredytu/wartość nieruchomości). Gorsze warunki dla klientów posiadających niski wkład przewiduje każdy z sześciu przykładowych kredytodawców. Dzięki informacjom zaprezentowanym w poniższej tabeli można porównać parametry kredytu z wkładem 30 000 zł (LtV = 89 proc.) i 60 000 zł (LtV = 79 proc.).
Pięciu analizowanych kredytodawców dodatkowo wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu. Składka takiej polisy zwykle jest naliczana poprzez okresowy wzrost oprocentowania (marży). W analizowanych bankach dodatkowa podwyżka oprocentowania wynosi od 0,15 punktu procentowego (Eurobank) do 1,00 punktu procentowego (BPS). Marża wraca do standardowego poziomu, gdy aktualne zadłużenie jest niższe od 80 proc. wartości lokum. W przypadku kredytów z równą ratą okres naliczania podwyższonego oprocentowania może trwać nawet 6 lat - 10 lat. Dlatego ubezpieczenie niskiego wkładu jest ważnym czynnikiem, który wpływa na łączne koszty kredytu.
Jak widać, złotówka niższego wkładu ostatecznie "kosztuje" 2 zł - 3 zł. Na podstawie informacji z powyższej tabeli można obliczyć, jaki wpływ na koszty przykładowego kredytu ma wkład niższy o 30 000 zł. Po uwzględnieniu parametrów ustalonych przez poszczególne banki okazuje się, że kredyt na 89 proc. mieszkania jest o wiele "droższy" (patrz poniższy wykres). Różnica spłacanej sumy wynosi od 56 532 zł do 80 986 zł (w porównaniu z kredytem finansującym 79 proc. lokalu). To oznacza, że prócz zadłużenia wyższego o 30 000 zł klient banku musi dodatkowo zwrócić 26 532 zł - 50 986 zł. Podane wyniki uwzględniają odsetki oraz łączny koszt ubezpieczenia niskiego wkładu.
Powyższy wykres prezentuje również dodatkowe informacje o kosztach kredytowania. Na podstawie wyników wcześniejszych obliczeń można oszacować, że przykładowy klient banku za każdą złotówkę niskiego wkładu zapłaci od 1,88 zł do 2,70 zł. Podane wyniki nie uwzględniają wpływu przyszłej inflacji oraz zmian stóp procentowych. Mimo tego trzeba je potraktować jako argument na niekorzyść kredytów z wysokim LtV. Nabywcy mieszkań, którzy wnoszą niewielkie oszczędności powinni pamiętać, że każda podwyżka oprocentowania dodatkowo zwiększy koszty niskiego wkładu.
Andrzej Prajsnar
