Za plecami pośrednika

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zadomowiło się w Polsce stosunkowo szybko tworząc wiele wyspecjalizowanych firm. Dla konsumenta oznacza to możliwość dużego wyboru spośród podmiotów i rodzaju realizacji zamówionej usługi.

Niejednokrotnie zdarza się, że podpisując umowę z pośrednikiem nie do końca zdajemy sobie sprawę, na jakie warunki się zgadzamy. Niektóre firmy skrzętnie to wykorzystują.

W obrocie nieruchomościami często zdarza się, że pośrednik stara się za wszelką cenę zachować wyłączność do sprzedaży/najmu/kupna danej nieruchomości. Przejawia się to w dążeniu do ograniczenia samodzielnych działań konsumenta (np. właściciel też znalazł klienta i jemu właśnie - bez pośrednika - chce sprzedać nieruchomość).

Niekiedy mamy do czynienia wręcz z bezpośrednio wyrażonym zapisem w umowie, że poszukujący mieszkania (kupno, najem), w określonym czasie nie może porozumieć się z potencjalnym sprzedawcą/wynajmującym bez porozumienia i pośrednictwa przedstawiciela akcji pośrednictwa nieruchomości pod groźbą kary pieniężnej.

W takim przypadku nie możemy porozumiewać się "poza plecami pośrednika". Czy jednak tego typu ograniczenie jest dozwolone? Jakie działania możemy podjąć, aby ewentualnie temu zaradzić?

Kodeks cywilny w art. 3851 przewiduje, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Zatem jeśli mamy do czynienia z zapisem w umowie, który spełnia powyższe cechy wówczas możemy sprawić, aby był on niewiążący.

Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Gdy konsument chce odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to może on powołać się na niedozwolony charakter postanowienia umownego.

Jeśli przedsiębiorca nie uwzględni naszych racji, należy dochodzić swoich roszczeń sądownie. Zawsze możemy skorzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, który przejrzy umowę pod względem klauzul niedozwolonych albo pomoże w mediacjach z przedsiębiorcą.

Co istotne, nadal pozostała część umowy obowiązuje jednak już bez zakwestionowanej części. Ocena, czy dana klauzula jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy strony, zależy od konkretnej sytuacji. W naszym przypadku warto odwołać się do praktyki.

I tak też w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podobnej treści zapisy umowy zostały zakwestionowane m.in. przez Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 7.04.2006 r. (sygn. akt XVII AmC 44/05), który uznał za niedozwoloną klauzulę stanowiącą, że "w przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących przedmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukującego, lub o których mowa w § 7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika,

Poszukujący zapłaci poza prowizją odsetki umowne w wysokości 0,5% za każdy dzień zwłoki, naliczane od dnia zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej kupna, zamiany, najmu" (por. opinię UOKiK w sprawie z dn. 21.04.2004 r. o sygn. akt XVII Amc 85/03).

Wobec powyższego należałoby uznać, że prawdopodobnie przytoczona przez nas klauzula byłaby uznana za niedozwoloną. W sytuacji, gdy konsument, który po podpisaniu umowy pośrednictwa stwierdzi, że zawiera ona klauzulę niedozwoloną, może wybrać jedną z trzech dróg obrony swoich interesów:

• może zwrócić się do prezesa UOKiK o zbadanie umowy,
• może zwrócić się do rzecznika konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu konkretnej umowy, a także
• może zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie umowy nie wiąże go, z uwagi na fakt rażącego naruszenia jego interesów.

W przypadku wielu dziedzin życia konsumenci nie mają możliwości negocjowania warunków proponowanej umowy. Ich rola sprowadza się do podpisania kontraktu bądź jego odrzucenia w całości. Powoduje to niebezpieczeństwo, że przedsiębiorca w umowie narzuci konsumentowi klauzule, które nie będą dla niego korzystne.

Decydując się na zawarcie umowy konsumenci często otrzymują gotowy wzorzec do podpisania. Określone w nim podstawowe prawa i obowiązki stron niekoniecznie muszą być korzystne dla słabszych uczestników rynku. Szczególnie gdy umowa zawierana jest z deweloperem, bankiem, operatorem telefonicznym, zakładem ubezpieczeń, biurem podróży, dostawcą gazu bądź energii elektrycznej rola konsumenta ogranicza się najczęściej do podpisania kontraktu lub odrzucenia go w całości.

Konsument, który przypuszcza, że umowa zawiera postanowienia niedozwolone, powinien zwrócić przedsiębiorcy uwagę na ten fakt. W przypadku, gdy nie wyraża on zgody na zmianę kwestionowanych punktów kontraktu, najlepiej zmienić kontrahenta.

UOKiK przeprowadza regularne kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami. W następstwie tych kontroli Prezes Urzędu kieruje pozwy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne, które zostały uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone, są następnie wpisywane do rejestru klauzul niedozwolonych.

Od tego momentu stosowanie ich w obrocie z konsumentami jest zakazane. Prawo składania pozwów do SOKiK przysługuje również miejskim i powiatowym rzecznikom konsumentów, a także organizacjom pozarządowym oraz samym konsumentom.

Gabriela Nowicka

prawnik, Auxilium S.A.