Zanim wpłacisz deweloperowi

Jeszcze w połowie 2005 roku za podobny teren inwestycyjny można było uzyskać od 30-150 euro za m². Ale wzrost gospodarczy i związane z nim podwyżki wynagrodzeń spowodowały zwiększenie apetytu na mieszkania. Ogromny głód mieszkań i bogacące się społeczeństwo to doskonała pożywka dla już istniejących dużych firm deweloperskich, zajmujących się budowaniem i sprzedażą mieszkań oraz domów. Jak grzyby po deszczu pojawiły się też na naszym rynku dziesiątki, jak nie setki firm "deweloperskich" i "pośredników nieruchomości", wykorzystujących swoje pięć minut... często dosłownie. Wiele z nich istniało bądź istnieje tylko na papierze, a naiwnych klientów w naszym kraju niestety nie brakuje. Jak ustrzec się przed nieuczciwymi pośrednikami i deweloperami?

Sprawdź sprzedawcę

Po pierwsze dokładnie czytać umowy przed ich zawarciem, najlepiej poradzić się w kancelarii prawnej. Czasem warto zapłacić za poradę prawną nawet 100 czy 200 złotych, by mieć pewność, że podpisujemy umowę dla nas korzystną i nieobwarowaną różnymi zapisami, bywa - wykluczającymi się.

Szczególnie należy zwracać uwagę na terminarz i rozłożenie płatności tytułem realizowanego przedsięwzięcia budowlanego. Bardzo ważną sprawa jest także to, czy deweloper w momencie podpisywania z nami umowy ma wszystkie niezbędne dokumenty do przeprowadzenia planowanej inwestycji, a w tym przede wszystkim prawo do terenu (powinien nam bezwzględnie udostępnić wgląd do aktu notarialnego własności gruntu).

Zdarzały się już wielokrotnie przypadki, że spółdzielnia lub deweloper budowali na terenach, do których nie mieli prawa. Musimy też od niego wymagać przedstawienia ostatecznej decyzji zezwalającej na realizację przedsięwzięcia budowlanego. Powinniśmy zażądać czytelnego harmonogramu spłaty rat tytułem zakupionego lokalu mieszkalnego lub domu zgodnego z postępem robót. Deweloper ma także obowiązek na każde nasze żądanie przedstawić harmonogram postępu robót. Musimy wymóc na deweloperze prezentację wykupienia przez niego polisy OC (ubezpieczenie zawodowe bądź branżowe od następstw wypadków, katastrof oraz zabezpieczenie bankowe na wypadek upadłości firmy w trakcie trwania budowy).

Przeanalizuj umowę

W umowie powinny być także zawarte zabezpieczenia dla przyszłego nabywcy w przypadku wystąpienia opóźnień z winy dewelopera i wykonawcy robót budowlanych. Niebagatelny jest aspekt ceny. Deweloper ma prawny obowiązek określić precyzyjnie i w czytelny sposób, jakie elementy składowe inwestycji obejmuje jego oferta, a także za co nabywca będzie musiał uiścić dodatkowe opłaty. Również bezwzględne terminy, w jakich deweloper ma obowiązek powiadomić przyszłego nabywcę o tych zmianach.

Umowa powinna ściśle określać warunki, na jakich zawarta przez strony umowa może być rozwiązana przez obie strony. Na każdym etapie prac budowlanych - za który zobowiązany jest przyszły nabywca uiścić opłatę - deweloper ma obowiązek przedłożyć mu pisemne sprawozdanie tytułem wykonanych robót objętych umową oraz wystawić przejściową fakturę VAT. W zawieranej umowie powinny się także znaleźć szczegóły mówiące, w jakich przypadkach może ulec zmianie cena zbywanego przez dewelopera na rzecz nabywcy lokalu domu lub innego obiektu. Ponadto bezwzględnie powinien się w niej znaleźć szczegółowy zapis określający elementy standardu wykończenia zbywanego lokalu lub domu. A przede wszystkim: standard wykończenia określający, czy jest to tzw. stan deweloperski warszawski (bez podłóg, drzwi wewnętrznych i białego montażu), czy też chodzi o standard pod klucz (z określeniem standardu i ilości elementów wyposażenia).

Szczegóły techniczne i otoczenie budynku

Ważna jest akustyka, termika i wentylacja przyszłego lokalu, domu czy też lokalu użytkowego. Jaka firma będzie dostawcą stolarki okiennej i drzwiowej - parametry tejże, z czego będą budowane ściany wewnętrzne działowe, międzylokalowe, jaką technologię wykonania przyjęto dla obiektu. Z jakich i jakiej jakości materiał ów zostanie on wybudowany. Jakie będą zastosowane urządzenia, np. windy, urządzenia wentylacji mechanicznej, instalacji elektrycznej itp. Warto zapoznać się´ z planami urbanistycznymi, w tym m.in. czy przewidziano dojazdy do budynków i w jaki sposób. Czy osiedle będzie miało ochronę, monitoring, ogrodzenie itp., czy deweloper przewidział miejsce na: ścieżki rowerowe, zieleńce, oświetlenie terenu, place zabaw dla dzieci, zewnętrzne parkingi dla mieszkańców i gości. Bardzo ważna jest także lokalizacja i obiekty towarzyszące przyszłej inwestycji, w tym przede wszystkim: dogodność połączeń drogowych z innymi rejonami miasta, sieć połączeń komunikacji zbiorowej, czas dojazdu z i do centrum miasta, odległość od centrów handlowych, szkół, ośrodków zdrowia itp., dostępność parkingów osiedlowych i w budynkach mieszkalnych. Duży wpływ na cenę, ale także i na późniejsze warunki eksploatacyjne nabywanych obiektów, maja przyjęte rozwiązania technologiczne realizowanych inwestycji. Bardzo często w umowach deweloperskich unika się zapisów na ten temat. A warto, aby przyszły "szczęśliwiec" wiedział, co go czeka.

Gdy otrzymamy klucze

Umowa powinna zawierać zapisy związane z odbiorem zbywanego przez dewelopera lokalu lub innego obiektu, zapewniające w momencie odbioru komisyjnego obecność dewelopera lub jego przedstawiciela, który to jest zobowiązany do sporządzenia pisemnego raportu przekazania przedmiotu zawartej umowy w obecności nabywcy. W przypadku zaistnienia wad związanych z nieprawidłowym wykonawstwem lub niezgodności wyposażenia i standardu inwestycji, powinien być określony nieprzekraczalny termin usunięcia usterek. Określona powinna być jednoznacznie forma rekompensaty ze strony sprzedawcy na rzecz nabywcy w razie braku możliwości doprowadzenia przez dewelopera obiektu do stanu zgodnego z zawarta umowa. To podstawowe czynniki, na które powinniśmy zwracać uwagę.

PIiotr Mortka .