Zarządca tylko z umową
Nieruchomość, której dotyczy przedmiotowa sprawa, stanowi tzw. małą wspólnotę mieszkaniową. Skarżący są współwłaścicielami lokalu wyodrębnionego i posiadają udział w nieruchomości wynoszący 15,60%. Pozostałe udziały w nieruchomości należą do innych osób fizycznych - właścicieli pozostałych 5 lokali mieszkalnych. Zarządca nieruchomości, prowadzący działalność gospodarcza pod nazwa "Zarząd i Administracja Nieruchomości", wykonywał od października 2002 r. czynności związane z administrowaniem przedmiotowa nieruchomością. Działał na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez współwłaścicieli nieruchomości posiadających łącznie 43,12% udziałów. Skarżący nie udzielili zarządcy nieruchomości żadnych pełnomocnictw do działania w ich imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości.
Wnoszący skargę zarzucili zarządcy nieruchomości m.in. że nie zawarł umowy o zarządzanie ze wszystkimi właścicielami lokali mieszkalnych w nieruchomości oraz wykonywał czynności zarządzania w stosunku do całej nieruchomości i pobierał z tego tytułu wynagrodzenie, pomimo umocowania tylko od właścicieli legitymujących się udziałem w nieruchomości wynoszącym 43,12%. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadziła postępowanie wyjaśniające w przedstawionej przez skarżących sprawie i ustaliła, że do sprawowania zarządu przedmiotowa nieruchomością (mała wspólnota mieszkaniowa) maja zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Do wykonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólna, zgodnie z dyspozycja art. 201 Kodeksu cywilnego, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Taka zgoda zarządca nie dysponował.
W trakcie postępowania zarządca nieruchomości oświadczył, że cyt. "... wyłącznie administrowałem nieruchomością w ramach zwykłego zarządu działając na zlecenie jako pełnomocnik osób, które tego pełnomocnictwa mi udzieliły, a nie zarządzałem nieruchomością.(...) Zarząd nieruchomością sprawowali sami współwłaściciele, a ja tylko administrowałem nieruchomością". Natomiast z dokumentacji sprawy wynikało, że zarządca nieruchomości kierował do skarżących liczna korespondencje, w tym wezwania do zapłaty wynagrodzenia za świadczone przez niego usługi.
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, oceniając działania zarządcy nieruchomości w sprawie opisanej przez skarżących, podkreśliła, że zgodnie z art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywana przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie. Przepis art. 185 ust. 1 ww. ustawy, zalicza bieżące administrowanie nieruchomością do czynności zarządzania nieruchomością. Natomiast art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zobowiązuje zarządcę nieruchomości do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością w formie pisemnej przy wykonywaniu czynności zawodowych. Żadne unormowania prawne, nie zwalniają zarządcy nieruchomości od stosowania podstawowych zasad wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości, określonych w rozdziale 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Tak wiec w przedmiotowym przypadku (wykonywanie czynności zarządzania cała nieruchomością w imieniu wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych) zarządca nieruchomości był zobowiązany do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością ze wszystkimi właścicielami. Zatem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała zarzuty postawione zarządcy za uzasadnione i wobec braku zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością oraz nieuprawnionego żądania wynagrodzenia za świadczone usługi za zasadne i wystąpiła z wnioskiem o udzielenie zarządcy z tytułu odpowiedzialności zawodowej kary określonej w art. 188 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany.
Na marginesie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zaznaczyła, że możliwe jest przyjęcie, iż zarządca nieruchomości w podobnym stanie faktycznym może wykonywać czynności zarządzania tylko na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez część właścicieli lokali. Działać wówczas powinien wyłącznie w granicach swojego umocowania, w tym wszelkie rozliczenia oraz żądania finansowe dotyczące zarządu częścią wspólna nieruchomości, powinien kierować do swoich mocodawców, a nie do pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych, którzy nie udzielili mu stosownego umocowania.
