Zbyt wysoka kara umowna
Gazeta Prawna przeanalizowała umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, której autorem jest Yuniversal Podlaski z Białegostoku. Okazało się, że dokument ten zawiera kilka punktów, które są sprzeczne z prawami przyszłych właścicieli mieszkań.
Za wysoka kara
Pierwszym z artykułów umowy, który wzbudził naszą nieufność, jest art. 1 par. 3 ust. 3. Stanowi on, że w związku z wygaśnięciem umowy wskutek odstąpienia od niej przez sprzedawcę sprzedawca zwraca kupującemu kwoty uiszczone tytułem ceny, przy czym zatrzymuje kwotę w wysokości 5 proc. Podobną treść zawiera kolejny paragraf artykułu 1, a mianowicie par. 4. Zgodnie z jego treścią w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego jest on zobowiązany do zapłaty odstępnego wysokości 5 proc.
Naszym zdaniem te postanowienia umowy naruszają prawa konsumentów. Co prawda na mocy kodeksu cywilnego dozwolone jest zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy albo określonej sumy pieniężnej na wypadek odstąpienia od umowy, jednakże naszym zdaniem wysokość kary określona w analizowanej umowie jest zbyt wysoka.
Gazeta nie podważa więc zasadności pobierania przez dewelopera takiej kary, a jedynie jej wysokość. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 17 kodeksu cywilnego niedozwolonym postanowieniem umowny jest to, które nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.
Aby móc stwierdzić, czy kara zastrzeżona przez dewelopera jest rzeczywiście zbyt wysoka, musimy dokonać oceny kilku faktów. Pod uwagę należy wziąć przede wszystkim cenę mieszkania, sposób finansowania inwestycji oraz obecną sytuację na rynku nieruchomości. Zazwyczaj deweloper nie ma problemu ze znalezieniem nowego nabywcy w miejsce klienta, który odstąpi od umowy. Tak więc przedsiębiorca może sprzedać lokal mieszkalny, z którego zrezygnował konsument, a jedyne koszty, jakie w takiej sytuacji poniesie, to koszty sporządzenia stosownych dokumentów.
Należy także zwrócić uwagę na fakt, że najczęściej deweloper otrzymuje od klienta środki pieniężne jeszcze przed oddaniem lokalu. Taki sposób finansowania inwestycji przez konsumenta pozwala przedsiębiorcy na obracanie pieniędzmi wpłaconymi przez klienta i uzyskiwanie korzyści, np. w postaci odsetek od kwot umieszczonych na lokatach w banku. Pogląd Gazety, że kara umowna w wysokości 5 proc. jest zbyt wygórowana, poparty jest także orzecznictwem sądowym. Dla przykładu można tu podać wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 11 marca 2002 r., sygn. akt XVII Amc 30/01. Otóż w tym orzeczeniu sąd uznał za niedozwolone postanowienie o następującej treści: W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez waloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5 proc. wartości mieszkania (?).
Dlaczego artykuł umowy - ?przelew wierzytelności przysługujących kupującemu względem sprzedawcy wymaga uprzedniej zgody sprzedawcy wyrażonej na piśmie? - narusza prawo? Co zrobić, gdy umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zawiera niedozwolone klauzule?
Małgorzata Kryszkiewicz - Więcej: Gazeta Prawna 12.05.2008 (92) - str.16
