Zmiana prawa: Deweloperzy znów górą

Najistotniejsza poprawka do ustawy o ochronie praw nabywców mieszkań, jaką przegłosował wczoraj w nocy Senat, dotyczy rozszerzenia katalogu rachunków, na jakich mają być zdeponowane pieniądze kupujących do czasu gdy formalnie staną się właścicielami lokali. Do tego katalogu został włączony rachunek powierniczy otwarty. Taki zapis w ustawie zmusza co prawda dewelopera do większej przejrzystości w gospodarowaniu środkami pochodzącymi od nabywców, czyniąc jednocześnie bank swego rodzaju kontrolerem wydawania tych pieniędzy, ale nie jest to ten poziom ochrony, jaki zapisany był w projekcie przyjętym przez Sejm.

Przypomnijmy, tamta wersja dopuszczała tylko trzy sposoby przechowywania pieniędzy pochodzących od nabywców:

1) na zamkniętym rachunku powierniczym,

2) na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją ubezpieczeniową,

3) na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją bankową.

W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców. Z rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki zgodnie z postępem robót budowlanych.

Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy.

O tym czy nabywca będzie korzystał z rachunku powierniczego zdecyduje moment rozpoczęcia przez niego sprzedaży. Jeśli nastąpi to przed dniem wejścia w życie ustawy wymóg zastosowania rachunku powierniczego nie będzie obowiązywał. Zmianę tę także wprowadził Senat. W pierwotnym kształcie ustawy momentem decydującym w tej kwestii była data rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera, a nie data rozpoczęcia sprzedaży mieszkań. Gdyby poprawka Senatu przeszła w Sejmie, wystarczyłoby, aby deweloper przyspieszył formalny start sprzedaży, aby mógł uniknąć konieczności zakładania rachunku.

Senat nie zmienił natomiast zapisów ustawy, które odnoszą się do możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w momencie, gdy powierzchnia mieszkania nie jest zgodna z określoną w prospekcie informacyjnym. Tymczasem niewielkie odchylenia między powierzchnią umowną i faktycznie wybudowaną są zjawiskiem powszechnym.

Nie ma pewności jak tę kwestię rozstrzygną prawnicy. Deweloperzy obawiają się, że nawet różnica w metrażu na poziomie ułamkowej części metra może pozwolić kupującemu na odstąpienie od umowy. Wbrew pozorom taka sytuacja mogłaby odbić się negatywnie na nabywcach. Kumulacja rezygnacji jest bowiem zagrożeniem dla dokończenia inwestycji. Rozwiązaniem problemu byłoby dopuszczenie drobnego odchylenia. W publicznej debacie deweloperzy postulowali wprowadzenie poprawki przewidującej możliwość niewielkich odchyleń powierzchni, ale nie znalazło to odzwierciedlenia w senackich propozycjach.

Senat wprowadził w sumie do projektu aż 25 poprawek, ale większość z nich miała charakter redaktorski, doprecyzowujący i unifikujący nazewnictwo z już istniejącymi aktami prawnymi. Teraz projektem zajmie się Sejm, który w arcyszybkim tempie pracował nad projektem. Trudno nie odnieść wrażenia, że przyjęcie ustawy poprawiającej sytuację nabywców mieszkań nie miało związku z wyborami. Później ustawa trafi do prezydenta, który na jej podpisanie ma 3 tygodnie. Ponieważ w projekcie przewidziano 6-miesięczne vacatio legis, ustawa powinna wejść w życie za ok 7 - 8 miesięcy.

Home Broker wielokrotnie podnosił w swoich publikacjach problem niedostatecznej ochrony kupujących mieszkania od deweloperów. Przygotowaliśmy nawet specjalny wzorzec umowy przedwstępnej. Zaproponowaliśmy w nim m.in., aby zwrócić szczególną uwagę na 10 podstawowych kwestii:

W ocenie Home Broker, umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:

• oświadczenie, że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich,

• w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu

• oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli,

• nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych,

• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,

• sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości

• sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

• nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku

Na co trzeba zwrócić uwagę kupując mieszkanie? Czytaj na następnej stronie

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie. W projekcie przyjęto, że powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się wliczać balkonów.

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu kupujący, ani sprzedający nie ponoszą żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różniłaby się od projektowanej np. o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikałaby z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie powinno być w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku kredytującego klienta, który może mieć określone standardy w tym względzie.

Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej..

Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper:

• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie

• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla

• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu

Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zwarta umowa ostateczna. Dlatego warto w umowie przedwstępnej zawrzeć w zapis, że kupujący ma prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki stosowanej na rynku wtórnym.

Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

W naszej opinii, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Uważamy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.

Kupujący powinien mieć prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić kupującemu różnicę.

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

Nabywca powinien mieć ponadto prawo do odstąpienia od umowy w przypadku:

• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności,

• nieusunięcia w terminie wad i usterek,

• niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla ,

• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.

Obu stronom powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek