Ujednolicenie procedury legalizacyjnej
Jedną z ważniejszych zmian, którą wprowadza nowelizacja Prawa budowlanego (Dz. U. z 2020 r. poz. 471) jest uporządkowanie przepisów dotyczących postępowań w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, czyli tzw. procedury legalizacyjnej. Zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami organ nadzoru budowlanego niezależnie od woli inwestora przeprowadzał procedurę legalizacyjną, która w większości przypadków i tak prowadziła do rozbiórki zrealizowanego obiektu budowlanego.
Wprowadzone zmiany kształtują postępowanie w sprawie samowoli budowlanej w następujący sposób. Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Następnie organ wydaje nakaz zabezpieczenia obiektu budowlanego lub terenu budowy lub nakaz usunięcia stanu zagrożenia oraz informuje inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację realizowanego obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej celem zalegalizowania budowy (w tym o zasadach jej obliczania). Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację. Jeżeli nie złoży takiego wniosku, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki.
Procedura legalizacyjna rozpoczyna się od wydania postanowienia, w którym nakłada się obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Dokumentacja legalizacyjna w przypadku obiektu realizowanego bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę musi swoim zakresem pokrywać się z dokumentacją, jaką trzeba złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Oprócz tego inwestor musi przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres dotychczas wykonanych robót budowlanych.
Do dokumentów legalizacyjnych trzeba też dołączyć zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia - również projekt zagospodarowania działki lub terenu. Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie stwierdzi nieprawidłowości w przedłożonej przez inwestora dokumentacji legalizacyjnej, może nałożyć opłatę legalizacyjną. Sposób jej ustalania oraz wysokość nie uległy zmianie.
Bezpłatna legalizacja starych samowoli budowlanych
Zupełną nowością jest wprowadzenie uproszczonej procedury legalizacyjnej dla samowoli budowlanych, mających co najmniej 20 lat.
W odniesieniu do starych samowoli budowlanych zrealizowanych przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy - Prawo budowlane (przed 1 stycznia 1995 r.), do których, co do zasady, stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane, wprowadzono regulację, która daje możliwość właścicielowi lub zarządcy takiego obiektu budowlanego wystąpienia do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego.
Dzięki temu właściciel lub zarządca ma możliwość wyboru procedury dla niego korzystniejszej. Nowa procedura ma zachęcić właścicieli do legalizacji starych samowoli budowlanych, co pozwoli uregulować stan prawny obiektów budowlanych i zwiększyć ich bezpieczeństwo.
W przypadku wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego będzie nakładał obowiązek przedłożenia określonych dokumentów legalizacyjnych (oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania). W przypadku spełnienia łącznie powyższych warunków organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję o legalizacji.
Decyzja ta stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Zgodnie z tą procedurą legalizacja samowoli budowlanej polegającej na budowie obiektu budowlanego jest możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.
Nowy zakres dokumentacji
Nowelizacja wprowadza nowy podział projektu budowlanego, który dotychczas był jednolitym dokumentem. Został on podzielony na 3 części, tj.:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt techniczny.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym to ta część projektu budowlanego, którą zatwierdza organ administracji architektoniczno-budowlanej. Projekt techniczny przedkładany jest organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie. Jego zgodność z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym zapewnia projektant.
Rozróżnienie elementów projektu budowlanego, które podlegają weryfikacji przez organ administracji publicznej od elementów, za których prawidłowe sporządzenie odpowiadają wyłącznie projektanci, ma sprawić, iż wydawanie decyzji pozwolenia na budowę czy też przyjęcie zgłoszenia wraz z projektem będzie przebiegało sprawniej i szybciej. Wszystkie części projektu budowlanego muszą natomiast uwzględniać kwestie związane z bezpieczeństwem pożarowym. Dla inwestora oznacza to mniej dokumentów do złożenia we wniosku o pozwolenie na budowę.
Od 19 września br. zmieniły się również zasady uzyskiwania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, czyli przepisów określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.
Przykładowo, w przypadku odstępstw od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego zgoda udzielana jest w postanowieniu komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, a nie jak poprzednio - przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Kiedy pozwolenie a kiedy zgoda?
Chaos w przepisach Prawa budowlanego spowodowany wielokrotnymi nowelizacjami powodował wśród inwestorów wiele wątpliwości odnośnie tego, jakie roboty budowlane wymagają dokonania zgłoszenia zamiast uzyskania pozwolenia na budowę, a jakie nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani nawet zgłoszenia. Nowelizacja porządkuje ten stan rzeczy. Zebrano w niej wszystkie przypadki, kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane, w jasne i jednoznaczne katalogi.
autor: Marta Stefanowicz - Wasilewska Gazeta Podatkowa nr 80 (1746) z dnia 2020-10-05
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
