Dożywocie dla emeryta

Zainteresowanie klientów odwróconym kredytem hipotecznym (reverse mortgage) jest znaczne, bankowcy zaś nie mając dostatecznie precyzyjnych podstaw prawnych nie decydują się na zawieranie takich umów z klientami.

Inaczej niż podmioty niebankowe, które bazując na postanowieniach Kodeksu cywilnego i regulowaną przez KC umowę dożywocia już od co najmniej roku wypłacają świadczenia, które śmiało można porównać z odwróconym kredytem hipotecznym.

Minister Rostowski zakłada, że odwrócony kredyt hipoteczny będzie oferowany osobom po 60-tym roku życia, posiadającym nieruchomości własne (prawo własności) lub w użytkowaniu wieczystym, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawa w kształcie proponowanym przez Ministerstwo miałaby oddziaływać wyłącznie na instytucje uprawnione do udzielania kredytów czyli banki, oddziały banków zagranicznych i oddziały instytucji kredytowych.

Oznacza to, że zarówno firmy, które już dziś trudnią się podpisywaniem umów o dożywocie (tylko takie przewiduje obowiązujące prawo) oraz instytucje niebankowe (w tym firmy ubezpieczeniowe) nie będą uprawnione do sprzedaży reverse mortgage. W założeniach do ustawy wskazano jednak, że SKOK, jeśli zostaną objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego będą posiadały uprawnienia do udzielania odwróconych kredytów hipotecznych.

Nowa ustawa o odwróconej hipotece zapomina - zdaniem Roberta Majkowskiego, prezesa Funduszu Hipotecznego DOM - o tym, że ten produkt to nie tylko kredyt. Majkowski woli nazywać odwróconą hipotekę świadczeniem pieniężnym w zamian za nieruchomość.

Uważa także, że nowa ustawa nie jest korzystna dla klientów, ponieważ w centrum uwagi stawia instytucję finansową, głównie bank, a nie osobę. Ustawa miałaby zapewnić komfortowe warunki sprzedaży skomplikowanego produktu bankom, nie chroniąc przy tym w należyty sposób słabszej strony umowy, czyli emeryta.

Temat jest zdaniem Majkowskiego szczególnie ważny z uwagi na dopiero rodzący się rynek na tego typu usługi. W krajach takich jak Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania, gdzie odwrócony kredyt hipoteczny jest z powodzeniem sprzedawany od kilkudziesięciu lat, zarówno klienci jak i instytucje sprzedające ten produkt są już przygotowane na skutki takich umów. Tam rynek jest dojrzały, klienci dobrze wyedukowani, a instytucje finansowe nie szukają już szybkiego zysku lecz długotrwałej i korzystnej współpracy z klientem i jego spadkobiercami.

Odwrócony kredyt hipoteczny w banku to jednak wciąż pieśń przyszłości. Tymczasem Fundusz Hipoteczny DOM, od roku wypłaca już świadczenia swoim klientom. Działa od października 2008 roku i zdołał podpisać już kilkadziesiąt umów o dożywocie.

Dotychczas finansował się ze środków własnych (nie przekraczających jednego miliona złotych). Dziś jednak powiadomił o podpisaniu umowy z inwestorem. Na mocy tej umowy, głównym udziałowcem został Fundusz TOTAL FIZ.

Ma to zapewnić finansowanie (50 do 70 mln zł w 3-4 letnim horyzoncie) dynamicznego rozwoju firmy. Dzięki zaangażowaniu inwestora Robert Majkowski planuje oferować swoje usługi również poza Warszawą (w 10 miastach Polski), a w tym celu uruchomi odziały w największych miastach w kraju.

Wprowadzone przez Fundusz rozwiązanie wzorowane jest na odwróconej hipotece (ang. reverse mortgage, equity release, home reversion) funkcjonującej w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, na Węgrzech i innych krajach Unii Europejskiej.

W ramach umowy zawieranej z Funduszem senior posiadający nieruchomość, otrzymuje dożywotnią rentę hipoteczną i prawo do nieodpłatnego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu będącym przedmiotem umowy.

W zamian za to Fundusz dostaje prawo do dysponowania nieruchomością po śmierci beneficjenta świadczeń, ale jednocześnie obowiązany jest ponosić koszty czynszowe nieruchomości. Konstrukcja umowy oparta jest zapisy Kodeksu Cywilnego (dot. Umowy o Dożywocie), który skrupulatnie zabezpiecza interes seniora, np. gdyby Fundusz opóźniał się z wypłatą, senior może taką umowę unieważnić.

Wszystkie koszty związane z transakcją, w tym podatki, rzeczoznawca majątkowy, kompletowanie dokumentów ponoszone są przez Fundusz Hipoteczny DOM. Umowa w formie aktu notarialnego w obecności notariusza zapewnia klientowi dodatkowo bezpłatną poradę prawną. Podobny wymóg porady prawnej dla umów hipoteki odwróconej obowiązuje w Stanach Zjednoczonych.

W świetle definicji Institut für Finanzdienstleistungen e.V. przedstawionej w badaniach Equity Release Schemes in the UE, usługa oferowana przez Fundusz Hipoteczny DOM jest hipoteką odwróconą opartą na modelu sprzedażowym.

Małgorzata Alicja Dudek