Wynajmujesz mieszkanie nad morzem? Uważaj! Zdaniem fiskusa jesteś przedsiębiorcą

Zakup mieszkań zlokalizowanych w nadmorskich miejscowościach podyktowany jest różnymi względami. Niektórzy nabywają je dla celów inwestycyjnych, licząc na wzrost ich wartości w przyszłości i sprzedaż z zyskiem, inni kupują z myślą o wynajmie, z którego dochód ma być dodatkiem do stałej pensji. Podpisywane przez nich umowy z najemcami mogą mieć różny charakter. Mogą to być umowy zawierane na dłuższy czas, ale także krótkoterminowe, charakterystyczne dla okresu wakacyjnego. I tutaj pojawia się problem, jak zakwalifikować taki najem. Podatnicy niczego nie świadomi uważają, że jest to tzw. najem prywatny, w stosunku do którego można zastosować stawkę 8,5 proc.. Niektóre urzędy skarbowe stoją jednak na stanowisku, że najem krótkookresowy (sezonowy) prywatnych mieszkań jest świadczeniem usług turystycznych i odmawiają prawa do wyboru ryczałtu ze stawką 8,5 proc..

Brak jednolitych zasad opodatkowania dochodów z najmu sezonowego mieszkań zlokalizowanych w turystycznych miejscowościach sprawia, że podatnik gubi się nie tylko w gąszczu przepisów, ale także w tym, co mówią urzędnicy. Stawiając proste pytanie: jak opodatkować najem wakacyjny, udostępniając najemcy kawalerkę, można uzyskać najróżniejsze odpowiedzi.

W niektórych urzędach kwestionowano możliwość opodatkowania takiego najmu ryczałtem 8,5 proc., uznając go za działalność gospodarczą (np. urząd skarbowy w Słupsku). W innym wybór ryczałtu uzależniano od podpisanej z najemcą umowy (np. urząd skarbowy w Kamieniu Pomorskim). Jeśli taka umowa była - bez względu na to, czy została zawarta na długi czy krótki okres - zdaniem urzędu ryczałt 8,5 proc. był możliwy. W niektórych wreszcie uznawano (np. urząd skarbowy w Świnoujściu), że wakacyjny najem kawalerki może być opodatkowany kartą podatkową, podczas gdy przepisy o karcie mówią o wynajmie pokoi gościnnych.

Zresztą w tym zakresie wydana została także interpretacja indywidualna, w której wyraźnie zaznaczono, że "zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi, zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej mogą opłacać osoby fizyczne, które świadczą usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków). Wynajem mieszkań - nawet jeśli są to mieszkania jednopokojowe (kawalerki) - znajdujących się w trzech blokach, na różnych piętrach, nie jest tożsamy z wynajmowaniem pokoi gościnnych i domków turystycznych. Natomiast samo spełnienie pozytywnej przesłanki dotyczącej ilości wynajmowanych pokoi nie przesądza o możliwości opodatkowania świadczonych usług w formie karty podatkowej. (28.05.2009, ITPB1/415-189/09/HD).

Najbardziej niekorzystnym stanowiskiem w tym względzie jest uznanie, ze wynajem swojego mieszkania w lecie latem działalnością gospodarczą. Konsekwencją takiego stanowiska jest bowiem:

1. Obowiązek rejestracji działalności gospodarczej w gminie,

2. Obowiązek odprowadzania składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne z tytułu prowadzonej firmy,

3. Wybór formy opodatkowania właściwej dla działalności gospodarczej (bez prawa wyboru ryczałtu od przychodu ewidencjonowanego ze stawką 8,5 proc., tak popularnej formy opodatkowania dochodów tego typu).

Czy urzędy, które odmawiają prawa do wyboru ryczałtu ze stawką 8,5 proc., mają rację? Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto przeanalizować, jak ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych klasyfikuje źródła przychodów. Wśród wielu wyróżnia się:

" pozarolniczą działalność gospodarczą, oraz

" najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa - wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ustawy o PIT.

Z powyższych przepisów wynika, że najem może być traktowany jako działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów. Jeżeli ktoś jest właścicielem mieszkania, tak jak w naszym przypadku, i zamierza udostępniać lokal najemcom, przychody osiągane z tego tytułu mogą być opodatkowane również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5 proc. (bez względu na to, czy wynajem jest krótko- czy długoterminowy).

Zaprezentowana argumentacja ma odzwierciedlenie w wydawanych interpretacjach. W jednej z nich czytamy: "Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie zamierza wynajmować pokoje turystom sporadycznie, wyłącznie w ferie i wakacje. Wobec powyższego należy stwierdzić, że osiągane z tego tytułu przychody nie będą zaliczane do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lecz stanowić będą odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem). Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być opodatkowane - zgodnie z wolą podatnika - na zasadach ogólnych określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określonym w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne."(interpretacja z 15.01.2009, IBPBII/1/415-10/08/ASz).

W podobnym tonie została wydana kolejna interpretacja: "Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem." (26.10.2010r, ITPB1/415-757/10/AD).

W innej interpretacji (29.09.2010, ITPB1/415-672/10/WM) czytamy: "Opisane we wniosku okoliczności wskazują, iż czynności związane z wynajmem pokoi we własnym mieszkaniu nie będą podejmowane w sposób ciągły (stały), lecz okazjonalny, ograniczający się tylko do miesięcy letnich. (...)należy stwierdzić, że w związku z tym, iż Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie zamierza także rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu - zgodnie z jej wolą przychody z tytułu wynajmu pokoi można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem"

Joanna Szlęzak-Matusewicz