Zamiana nieruchomości na gruncie podatku VAT

Cechą charakterystyczną opodatkowania podatkiem VAT danej czynności jest to, że co do zasady powinna ona być dokonana za wynagrodzeniem. Jak stanowi bowiem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przy czym odpłatności dla celów VAT nie należy utożsamiać jedynie z zapłatą pieniężną. Przez odpłatność za dostarczony towar lub wykonaną usługę, należy rozumieć ekwiwalentność i wzajemność świadczeń. Tym samym odpłatność jak najbardziej może mieć postać rzeczową (zapłatą przykładowo może być inny towar lub usługa).

Zapłata rzeczowa występuje między innymi w przypadku umów zamiany. Stosownie do art. 603 ustawy Kodeks Cywilny (zwanej dalej KC), umowa zamiany to umowa, w ramach której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Jak wynika z przywołanej definicji w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy jak i nabywcy. Jednocześnie z treści art. 604 KC wynika, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Umowa zamiany przypomina zatem umowę sprzedaży. Podstawowa różnica między tymi umowami polega na tym, że przy umowie zamiany w odróżnieniu od umowy sprzedaży zamiast obowiązku zapłaty ceny pojawia się obowiązek przeniesienia przez drugą stronę własności rzeczy.

Jak wynika z poczynionych powyżej rozważań umowa zamiany nieruchomości ma wzajemny i ekwiwalenty charakter. W konsekwencji realizowane przez podatników VAT w oparciu o umowę zamiany przeniesienie własności nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcję taką należy traktować jako odpłatną dostawę towarów (dochodzi tutaj do odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel). Zatem stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, zamiana nieruchomości dokonana przez podatników VAT powinna zostać udokumentowana za pomocą faktury.

Istotną kwestią przy rozliczaniu na gruncie podatku VAT transakcji zamiany nieruchomości jest prawidłowe ustalenie wysokości podstawy opodatkowania. Zasady określania podstawy opodatkowania reguluje art 29 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym podstawą opodatkowania jest obrót (.). Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Przywołany przepis, należy również stosować przy określenia podstawy opodatkowania w przypadku umowy zamiany. Tym samym przy zamianie nieruchomości za podstawę opodatkowania należy przyjąć wartość nieruchomości pomniejszoną o należny podatek od towarów i usług.

Przykład

Spółka X planuje dokonać zamiany nieruchomości na inną nieruchomość będącą własnością Spółki Y. Wartości nieruchomości podlegających zamianie są identyczne i wynoszą 500 000 zł. Stawką właściwą dla obu nieruchomości jest stawka podatku w wysokości 23 proc. Podstawą opodatkowania w niniejszym przypadku dla każdej ze stron będzie kwota 500.000 zł pomniejszona o podatek VAT. Zatem podatek należny należy wyliczyć tzw. "metodą w stu". Kwota podatku wyniesie 93 496 zł.

Dodatkowo należy się jeszcze zastanowić jak powinna zostać ustalona podstawy opodatkowania dla zamiany nieruchomości o innych wartościach. Czy w takim przypadku podstawą opodatkowania jest wartość danej nieruchomości, czy też może różnica w wartości zamienianych nieruchomości. Mając na uwadze, iż przy umowie zamiany dochodzi u obu stron czynności do dostawy towarów, należy uznać iż dla danej strony umowy zamiany podstawę opodatkowania stanowi cała wartość nieruchomości pomniejszona o podatek VAT, nie zaś różnica w wartości zamienianych nieruchomości.

Przykład

Spółka X planuje dokonać zamiany nieruchomości na inną nieruchomość będącą własnością Spółki Y. Wartości nieruchomości Spółki X wynosi 500 000 zł. Z kolei wartość nieruchomości Spółki Y wynosi 400 000 zł. Stawką właściwą dla obu nieruchomości jest stawka podatku w wysokości 23 proc. Podstawą opodatkowania w niniejszym przypadku dla czynności dokonanej przez Spółkę X będzie kwota 500 000 zł pomniejszona o podatek VAT. Natomiast podstawą opodatkowania dla dostawy dokonanej przez Spółkę Y będzie kwota 400 000 zł pomniejszona o należny podatek.

Małgorzata Breda, doradca podatkowy, kierownik zespołu podatku VAT ECDDP Sp. z o.o.