Dostępność mieszkania na kredyt. Jest najsłabiej w regionie
Wszelkie programy stymulujące popyt podnoszą dostępność mieszkań tylko na krótką metę. Potem automatycznie ceny idą do góry i powierzchnia mieszkania, które można kupić na kredyt znowu spada - mówi Adam Czerniak, ekonomista SGH, ekspert rynku nieruchomości. Jak pokazuje najnowszy raport jego autorstwa dostępność mieszkań na kredyt jest w Polsce najgorsza w całym regionie.
- Skupiliśmy się na dwóch wymiarach zbadania dostępności finansowej mieszkań. Jedna to relacja ceny mieszkań do poziomu dochodu i w tej kategorii znajdujemy się w środku stawki w naszym regionie. Za roczny dochód można sobie średnio pozwolić na 10 metrów kwadratowych mieszkania. Nieco lepiej wypada Bułgaria czy Rumunia, gdzie jest to 16-17 metrów, ale np. w Czechach jest dużo niższy wskaźnik, znacznie poniżej 10 metrów kwadratowych - mówi Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości.
- Natomiast we wszystkich krajach regionu z wyjątkiem Bułgarii w ostatnich 5 latach mieliśmy do czynienia z szybszym wzrostem cen niż dochodów, co nie jest zaskoczeniem i potwierdza, że nastąpił spadek dostępności cenowej - dodaje.
Jak zaznacza, ważniejsza część badania dotyczy dostępności kredytowej czyli tego jakie mieszkanie może kupić z wykorzystaniem kredytu osoba zarabiająca średnią krajową. - Pod tym względem Polska wypada najgorzej w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Na koniec 2021 roku średni dochód pozwalał na kupno na kredyt mieszkania 60 metrowego, podczas gdy w Bułgarii 200 metrów kwadratowych, a w innych krajach poziom zbliżony jest do 100 metrów kwadratowych. Te dane pokazują, że między 2016 a 2021 rokiem nie zmieniła się dostępna na kredyt powierzchnia mieszkania, mimo, że w tym czasie mieliśmy spadek stóp. To jest efekt wzrostu cen.
Badanie dotyczy stanu na koniec 2021 roku. Od tego czasu sytuacja się znaczni pogorszyła.
- To co się wydarzyło w ostatnich miesiącach czyli wzrost stóp, które są w Polsce obecnie najwyższe w całym regionie, a równocześnie zaostrzenie regulacji KNF, spowodowało, że obecnie Polak czy Polka przy średnich dochodach nie są w stanie na kredyt kupić nawet 30 metrowego mieszkania - mówi ekspert SGH.
Pytany o najnowszy pomysł czyli tanich kredytów z bardzo niskim oprocentowaniem dla młodych ludzi, ma wątpliwości co do skutków takiego rozwiązania.
- Mam wątpliwości czy ten program będzie efektywny. Owszem, należy wspierać dostępność mieszkań, zwłaszcza dla młodych, ale wszelkie programy stymulujące popyt jak pokazuje historia rynku, podnoszą dostępność tylko na krótką metę. Potem automatycznie ceny mieszkań idą do góry co powoduje, że dostępność powierzchni mieszkania, które możemy kupić z wykorzystaniem tego kredytu maleje, a osoby nie objęte tym programem mocno tracą, bo z programu nie mogą korzystać, a mieszkania stają się droższe. Dlatego skupił bym się na stymulowaniu strony podażowej, partnerstwie publiczno-prywatnym, na wprowadzeniu ustawy o REIT-ach, która uwolniłyby kapitał inwestowany na rynku. To zwiększyłoby podaż mieszkań, co spowodowałoby, że ceny mogły by spaść, a przynajmniej przestałyby rosnąć.
Adam Czerniak przyznaje jednocześnie, że nie widzi po stronie rządowej chęci wprowadzenia programu REIT-ów.
Monika Krześniak-Sajewicz
