Sprzedajesz mieszkanie? Takie podatki trzeba zapłacić

Istotnym aspektem, często umykającym uwadze sprzedających, jest obowiązek zapłaty podatku dochodowego od zysków uzyskanych z takiej transakcji. Wartość tego podatku oraz fakt, czy w ogóle będzie on wymagany, zależy przede wszystkim od okresu, jaki upłynął od momentu nabycia nieruchomości do jej sprzedaży.

Podatek dochodowy zapłacisz, gdy sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Stawka podatku wynosi 19 proc. Zapłacisz go od dochodu, co oznacza, że od przychodu musisz odjąć koszty jego uzyskania (np. cenę zakupu nieruchomości) oraz koszty zbycia (np. opłaty notarialne).

Okres 5 lat jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a zatem jeśli kupiłeś mieszkanie w styczniu 2025 roku, to będziesz mógł je sprzedać bez konieczności zapłaty podatku dochodowego dopiero po 31 grudnia 2030 roku.

Nawet jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat od jej nabycia, możesz uniknąć zapłaty podatku dochodowego, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Aby z niej skorzystać, uzyskane środki musisz przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Może to obejmować zakup domu, mieszkania, spółdzielczego prawa do lokalu, działki budowlanej, a także budowę, przebudowę, remont lub adaptację własnego lokum. Ulga przysługuje również w przypadku przeznaczenia pieniędzy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Masz na to trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym zbyłeś mieszkanie. W tym czasie musisz podpisać ostateczną umowę przenoszącą własność nieruchomości - sama umowa przedwstępna lub deweloperska nie jest wystarczająca.

Zwolnieniem objęta będzie ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli wydasz cały przychód (cenę ze sprzedaży) na nabycie czy remont mieszkania, cały dochód ze sprzedaży będzie zwolniony z podatku. Pamiętaj jednak, że skorzystanie z ulgi nie zwalnia z obowiązku złożenia zeznania PIT-39. Musisz to zrobić do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży mieszkania.

Co istotne, inwestycje zarobkowe nie są objęte ulgą - oznacza to, że jeśli kupisz mieszkanie, które będziesz chciał przeznaczyć na wynajem, to co do zasady nie będziesz kwalifikować się do zwolnienia.

Sprzedaż nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zwróć jednak uwagę, że działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż nieruchomości, oprócz obowiązków w podatku dochodowym i VAT, może skutkować koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek zapłaty podatku powstaje w momencie zawarcia umowy i ciąży wyłącznie na nabywcy nieruchomości. Oznacza to, że jako sprzedawca mieszkania lub prawa do lokalu nie będziesz zobowiązany do zapłaty tego podatku. Kupujący zapłaci podatek u notariusza, na którym spoczywa obowiązek jego naliczenia, pobrania i  przekazania do urzędu skarbowego.

Podatek od czynności cywilnoprawnych nie dotyczy jednak sytuacji, gdy:

• czynność podlega opodatkowaniu VAT,
• przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT w związku z daną czynnością,
• czynność nie podlega VAT ze względu na jej wykonanie w ramach grupy VAT.

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego (od dewelopera) nie zapłacisz PCC, ponieważ cena za mieszkanie obejmuje już VAT. Do ceny podawanej w ofercie dewelopera nie musisz więc doliczać podatku. Wygląda to tak samo jak w przypadku prawie wszystkich produktów, które kupujesz na co dzień - cena obejmuje podatek VAT. Obowiązują dwie stawki:

• 8 proc. - podstawowa, w przypadku mieszkań do 150 m² i domów jednorodzinnych do 300 m²,
• 23 proc. - w przypadku kupna nieruchomości komercyjnej, takiej jak biuro, lokal użytkowy czy nieruchomości mieszkalnej przekraczającej 150 m².

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, czyli od osób fizycznych lub podmiotów niebędących płatnikami VAT, możesz być zobowiązany do zapłacenia PCC w wysokości 2 proc.

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązują przepisy, które zwalniają z płacenia podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania. Zwolnienie dotyczy osób fizycznych kupujących lokal lub transakcji między osobami fizycznymi, pod warunkiem, że żadna z nich nie posiada w dniu zakupu, ani przed tym dniem prawa do mieszkania lub domu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której prawo do nieruchomości zostało nabyte w drodze dziedziczenia, a udział nie przekracza 50 proc. W takim przypadku również można skorzystać ze zwolnienia.

Podsumowując, sprzedaż mieszkania może wiązać się z obowiązkiem zapłaty PIT, jeśli od nabycia nie minęło 5 lat - z możliwością zwolnienia przy przeznaczeniu środków na własne cele mieszkaniowe. Przy zakupie na rynku wtórnym kupujący zapłaci PCC w wysokości 2 proc, chyba, że jest to jego pierwsze mieszkanie.

Grzegorz Hatala, adwokat, doradca podatkowy

Hatala & Storto Podatki