Kredyt ze stałym oprocentowaniem jeszcze się opłaca?

Dopiero od połowy 2021 roku wszystkie krajowe banki komercyjne muszą oferować kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem ustalonym przez co najmniej pierwsze 5 lat. Niedługo po wprowadzeniu takich "hipotek" przez wszystkie większe banki, zaczęły rosnąć stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. To oznacza wyższe koszty również tych nowych kredytów, które posiadają oprocentowanie stałe przez pierwsze 5 lat spłaty. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy "hipoteki" z ratą ustaloną na pierwsze 60 miesięcy nadal mogą być atrakcyjne.

Opłacalność kredytów ze stałym oprocentowaniem przez pierwsze 5 lat (względem tradycyjnych "hipotek") na pewno będzie zależała od dalszej sytuacji gospodarczej Polski. Warto pamiętać, że kredyty z ratą "zamrożoną" przez kilka pierwszych lat, niestety mają stosunkowo wysokie oprocentowanie. Bank uwzględnia bowiem swoje ryzyko związane ze scenariuszem, w którym stopy procentowe wzrosną bardziej od oczekiwań.    

Przewidywanie ścieżki zmian oprocentowania kredytów mieszkaniowych jest dość trudne. Tym niemniej, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali pięć realistycznych wariantów analizy. Mowa o następujących scenariuszach:

•   Wariant 1: gospodarstwo domowe zaciąga w lutym 2022 roku kredyt na 30 lat o wartości 400 000 zł, spłacany w ratach równych i posiadający zmienne oprocentowanie oraz marżę 2,20 proc.. Scenariusz zmian stopy WIBOR 3M jest następujący: przez pierwsze 6 miesięcy na poziomie 2,75 proc., a potem 3,00 proc. przez kolejne 6 miesięcy. Stopa WIBOR 3M wyniesie następnie 2,50 proc. przez 12 miesięcy, 2,00 proc. w ciągu kolejnych 12 miesięcy oraz 1,50 proc. w czwartym i piątym roku spłaty.
  
  
•   Wariant 2: gospodarstwo domowe zaciąga w lutym 2022 roku kredyt na 30 lat o wartości 400 000 zł, spłacany w ratach równych i posiadający zmienne oprocentowanie oraz marżę 2,20 proc.. Scenariusz zmian stopy WIBOR 3M jest następujący: przez pierwsze 6 miesięcy na poziomie 3,00 proc., a potem 3,50 proc. przez kolejne 6 miesięcy. Stopa WIBOR 3M wyniesie następnie 3,25 proc. przez 12 miesięcy, 3,00 proc. w ciągu kolejnych 12 miesięcy oraz 2,50 proc. w czwartym i piątym roku spłaty.
  
  
•   Wariant 3: gospodarstwo domowe zaciąga w lutym 2022 roku kredyt na 30 lat o wartości 400 000 zł, spłacany w ratach równych i posiadający stałe oprocentowanie na poziomie 6,00 proc.. Po pięciu latach oprocentowanie będzie sumą marży (2,20 proc.) oraz WIBOR-u 3M.
  
  
•   Wariant 4: gospodarstwo domowe zaciąga w lutym 2022 roku kredyt na 30 lat o wartości 400 000 zł, spłacany w ratach równych i posiadający stałe oprocentowanie na poziomie 6,50 proc.. Po pięciu latach oprocentowanie będzie sumą marży (2,20 proc.) oraz WIBOR-u 3M.
  
  
•   Wariant 5: gospodarstwo domowe zaciąga w lutym 2022 roku kredyt na 30 lat o wartości 400 000 zł, spłacany w ratach równych i posiadający stałe oprocentowanie na poziomie 7,00 proc.. Po pięciu latach oprocentowanie będzie sumą marży (2,20 proc.) oraz WIBOR-u 3M.

Drugi z powyższych scenariuszy przewiduje sytuację, w której opanowanie inflacji będzie trudniejsze, co przełoży się na poziom stóp procentowych NBP. W takim przypadku, wyższa będzie również stopa WIBOR 3M stanowiąca zmienny składnik oprocentowania większości kredytów mieszkaniowych (tzn. nieposiadających raty ustalonej przez kilka pierwszych lat spłaty). Warto zwrócić uwagę, że analizowane warianty dotyczą wyjściowej sytuacji z lutego 2022 r. Wtedy krajowe banki powinny już uwzględnić wszystkie skutki podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego oraz WIBOR-u w IV kw. 2021 roku.

Eksperci RynekPierwotny.pl na podstawie powyższych założeń obliczyli kwotę, jaką trzeba będzie oddać bankowi w ciągu pierwszych 5 lat spłaty.

Po wykonaniu obliczeń można stwierdzić, że w każdym z analizowanych wariantów pięcioletnia suma rat (bez korekty o inflację i doliczania "gotówkowej" prowizji) wynosi:

•   Wariant 1 - 118 544 zł
  
  
•   Wariant 2 - 130 358 zł
  
  
•   Wariant 3 - 143 892 zł
  
  
•   Wariant 4 - 151 696 zł
  
  
•   Wariant 5 - 159 673 zł

Powyższe informacje wskazują, że gwarancja stałej raty przez pierwsze 5 lat może okazać się dobrym wyborem tylko przy scenariuszu zakładającym bardzo poważne problemy z opanowaniem inflacji. W przeciwnym razie, za gwarancję niezmienności rat w ciągu pierwszych 60 miesięcy spłaty trzeba będzie całkiem sporo dopłacić bankowi.

Na podstawie powyższych obliczeń ekspertów RynekPierwotny.pl można wysnuć jeszcze jeden ciekawy wniosek. Mianowicie, zaciągnięty kilka miesięcy temu kredyt mieszkaniowy z ratą ustaloną na pierwsze pięć lat spłaty, teraz wydaje się lepszym wyborem niż jeszcze niedawno. W przypadku takiej "hipoteki", istnieje większe prawdopodobieństwo, że jej posiadacz ostatecznie zyska finansowo dzięki wyborowi okresowo stałego oprocentowania.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl