Kredyty hipoteczne. Zdolność kredytowa ostro w dół

KNF niedawno wydał nowe zalecenia dla banków dotyczące kredytów mieszkaniowych. Sprawdzamy, jak bardzo obniżają one zdolność kredytową Polaków.

Niedawno pojawiły się informacje o nowym stanowisku Komisji Nadzoru Finansowego, które spowoduje znaczący spadek zdolności kredytowej nabywców mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładnie wyjaśnić, w jaki sposób niedawne zalecenia dla banków udzielających kredytów mieszkaniowych zmienią dostępność "hipotek". Warto również przyjrzeć się przykładowym obliczeniom. Wskazują one, że słabo zarabiające i samotne osoby zostaną praktycznie pozbawione dostępu do kredytów mieszkaniowych. Identyczna sytuacja będzie dotyczyła gospodarstw domowych, gdzie tylko jedna osoba pracuje i zarabia stosunkowo niewiele.

W swoim stanowisku z 7 marca 2022 r. skierowanym do prezesów banków, Komisja Nadzoru Finansowego przypomina o kilku wcześniej obowiązujących zasadach w zakresie finansowania nieruchomości. Chodzi między innymi o to, że relacja wszystkich rat do dochodu netto gospodarstwa domowego nie powinna przekraczać 40 proc. Wyższy limit tak zwanego wskaźnika DSTI (ang. debt service to income) na poziomie 50 proc. jest możliwy tylko w przypadku osób osiągających ponadprzeciętne dochody.

Niedawne stanowisko KNF-u przypomina, że przekroczenie podanych limitów DSTI powinno być wyjątkiem. Przypomnienie przez nadzór finansowy reguł wynikających z obowiązującej Rekomendacji S sugeruje, że bankom zbyt często zdarza się udzielać kredytów, które mocno obciążają budżet domowy klientów. Ta sprawa stała się kluczowa ze względu na prognozy inflacji oraz stóp procentowych. Rynki finansowe w ramach kontraktów FRA spodziewają się, że za 15 miesięcy poziom stopy WIBOR 3M wyniesie około 5,70 proc.

Ważną nowością w stanowisku nadzoru finansowego jest fakt, że KNF oczekuje od banków stosowania dwa razy większego buforu zabezpieczającego na wypadek wzrostu stóp procentowych. Rekomendacja S wskazuje, że podczas szacowania zdolności kredytowej bank musi uwzględniać wzrost oprocentowania kredytu o co najmniej 2,50 punktu procentowego (np. z 7,00 proc. do 9,50 proc.). Nadzór finansowy uważa, że w obecnych warunkach zasadne jest powiększenie wspomnianego bufora bezpieczeństwa do 5,00 punktów procentowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak rzetelne stosowanie się do tego wymogu przez banki wpłynęłoby na zdolność kredytową przykładowych nabywców mieszkania Grodzisk Mazowiecki.

Poniższa tabela przedstawia szacunki bezpiecznej zdolności kredytowej dla gospodarstw domowych o różnym poziomie dochodu netto (od 3000 zł miesięcznie do 15 000 zł). Te wyliczenia wykonano uwzględniając limit wskaźnika DSTI oraz dwa możliwe bufory dotyczące wzrostu oprocentowania (z 7,00 proc. do 9,50 proc. - o 2,50 punktu procentowego oraz z 7,00 proc. do 12,00 proc. - o 5,00 p.p.). Wyniki obliczeń potwierdzają, że już same wcześniejsze podwyżki stóp procentowych NBP bardzo mocno ograniczyły zdolność kredytową. Przy oprocentowaniu 7,00 proc., osoba lub rodzina z dochodem 5000 zł netto, bezpiecznie może pożyczyć 280 000 zł lub 230 000 zł (z buforem 2,50 p.p.). Zastosowanie nowego bufora na poziomie 5,00 punktów procentowych oznacza spadek zdolności kredytowej do 190 000 zł.

Na uwagę zasługuje też sytuacja przykładowego singla z dochodem netto wynoszącym 3000 zł. W przypadku oprocentowania kredytu mieszkaniowego na poziomie 4,50 proc. i niższego buforu bezpieczeństwa (2,50 p.p.), taka osoba mogła pożyczyć 170 000 zł. Jeżeli natomiast weźmiemy pod uwagę obecne warunki, czyli średnie oprocentowanie nowej "hipoteki" na poziomie 7,00 proc. i powiększony bufor, to szacunkowa zdolność kredytowa spadnie do 110 000 zł. Przy założeniu małego wkładu własnego 15 000 zł, mamy budżet zakupowy wynoszący 125 000 zł. Taka kwota wystarczy najwyżej do zakupu małej, używanej kawalerki w jednym z "najtańszych" miast na prawach powiatu.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.p

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl