Kredyty mieszkaniowe. Prowizje sposobem na częściową rekompensatę niskich odsetek

Jeżeli chodzi o rynek kredytów mieszkaniowych, to w ostatnim czasie sporo mówi się o wpływie podwyższonych stóp procentowych NBP na oprocentowanie kredytów (głównie mieszkaniowych). Warto jednak pamiętać, że odsetki nie są jedynymi kosztami kredytów na cele mieszkaniowe. Pewną rolę odgrywają również prowizje i dodatkowe opłaty. Analiza ekspertów portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że w kończącym się okresie rekordowo niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych, rodzime banki poprzez dodatkowe koszty (m.in. prowizje) nieco zrekompensowały sobie mniejsze odsetki.

O polityce krajowych banków i łącznym koszcie kredytów mieszkaniowych, nieco więcej może nam powiedzieć Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). Ten wskaźnik, który pokazuje łączny koszt kredytu, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym powinien być umieszczany w reklamach "hipotek". Warto wiedzieć, że Narodowy Bank Polski regularnie oblicza rzeczywistą stopę procentową nowych kredytów. Ta rzeczywista stopa procentowa to nic innego, jak RRSO z kredytowych reklam. Narodowy Bank Polski bierze jednak pod uwagę faktycznie udzielone kredyty. W zdecydowanej większości są to nadal "hipoteki" ze zmiennym oprocentowaniem. Dlatego średni poziom RRSO i oprocentowania mówi o kosztach wyłącznie w momencie udzielenia nowych kredytów. 

Powyższy wykres, który eksperci portalu RynekPierwotny.pl opracowali na podstawie danych NBP informuje, jak bardzo zmieniał się poziom średniego oprocentowania i RRSO nowych kredytów mieszkaniowych w złotych. Na wykresie widzimy okres od stycznia 2010 r. do września 2021 r. Ze względu na brak danych dotyczących m.in. RRSO, wspomniany wykres nie uwzględnia jeszcze skutków podwyżki stóp procentowych z października oraz listopada bieżącego roku. Niemniej jednak, prezentowane informacje zasługują na uwagę. Dobrze pokazują one, że łączny koszt nowego kredytu hipotecznego nie zawsze zmieniał się dokładnie tak samo jak oprocentowanie.

Poniższa tabela prezentuje natomiast porównanie średniego RRSO i oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych w ujęciu rocznym. Dzięki informacjom zaprezentowanym w ten sposób widzimy nie tylko, jak długo trwał spadkowy trend dotyczący kosztu nowych kredytów. Na podstawie danych z tabeli, można również obliczyć, że jeszcze w 2018 r. średnie oprocentowanie stanowiło 95% wartości RRSO nowych kredytów mieszkaniowych. Później ten wynik zaczął systematycznie spadać. W ciągu trzech kwartałów bieżącego roku wynosił on już tylko 88 proc.

O czym świadczy opisywana powyżej zmiana? Mianowicie, dobrze pokazuje ona, że banki zaczęły naliczać wyższe koszty pozaodsetkowe nowych kredytów mieszkaniowych w odpowiedzi na długotrwałą stabilizację niskich stóp procentowych NBP. To zjawisko jest widoczne również na poniższym wykresie, gdzie widać, jak po 2018 r. ponownie zwiększyła się luka między średnim oprocentowaniem i RRSO nowych "hipotek". Nie była to bardzo duża zmiana. Tym niemniej, opisywana sytuacja stanowi sugestię dla nowych kredytobiorców, że powinni oni zwracać uwagę nie tylko na zmiany samego oprocentowania "hipotek". Wskaźnik RRSO, który prócz odsetek uwzględnia opłaty i prowizje jest równie ważny. 

Już wcześniej przewijał się temat stałego i zmiennego oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Warto zatem zwrócić uwagę na pewien ciekawy wniosek, który także wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Mowa o różnicy oprocentowania między kredytami ze zmienną i przejściowo stałą stopą. Eksperci RynekPierwotny.pl przypominają, że od początku lipca 2021 r. wszystkie krajowe banki oprócz typowych "hipotek" ze zmienną stawką procentową, muszą oferować również kredyty posiadające stopę procentową ustaloną co najmniej na okres pięcioletni. Taki wymóg wynika z nowej Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. W praktyce banki zwykle wypełniają minimum wyznaczone przez KNF, proponując kredyty z oprocentowaniem stałym przez pierwsze 5 lat.

Najnowsze dostępne dane Narodowego Banku Polskiego potwierdzają, że takie nowe "hipoteki" z pięcioletnią gwarancją stałości raty są znacząco droższe. Ich średnie oprocentowanie we wrześniu 2021 r. wynosiło 3,66 proc. W przypadku typowych kredytów mieszkaniowych, których stawka oprocentowania może się zmieniać co 3 miesiące, analogiczny wynik oscylował na poziomie 2,91 proc. Po ostatnich decyzjach Rady Polityki Pieniężnej, nowe kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem "zamrożonym" na pięć lat również podrożały.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

***

RynekPierwotny.pl - największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 12 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego "M". Serwis zawiera oferty: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.