Mieszkaniometr Interii. Wysokość rat kredytów na ostrzegawczym poziomie
W minionym roku niemal we wszystkich największych miastach dostępność nowych mieszkań wyraźnie się pogorszyła. Ich ceny rosły bowiem szybciej niż wynagrodzenia mieszkańców. Grudzień 2021 r. w przypadku "mieszkaniówki" upłynął głównie pod znakiem wysokiej inflacji oraz kolejnej podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Specjalnie dla serwisu Biznes Interia.pl eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przeanalizowali jak w ubiegłym miesiącu kształtowały się ceny, popyt i podaż nowych lokali.
Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w grudniu 2021 r. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 3239 mieszkań, czyli o 8 proc. mniej niż w listopadzie. Warto zwrócić jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach była bardzo zróżnicowana. Na przykład, poznańscy deweloperzy znaleźli nabywców na 474 mieszkania. Zatem poznańska sprzedaż była aż o 59 proc. większa niż miesiąc wcześniej.
Wyższą sprzedażą w grudniu mogą się pochwalić także deweloperzy z Gdańska (wzrost o 34 proc. względem listopada) i Łodzi (o 23 proc.). Natomiast w pozostałych miastach odnotowano spadki. Przy czym we Wrocławiu tąpnięcie popytu wyniosło aż 47 proc. w skali miesiąca! W Krakowie ubyło 37 proc. kupujących, a w Warszawie - 5 proc. Warszawscy deweloperzy sprzedali zaledwie 1,1 tys. mieszkań.
Grudzień był kolejnym miesiącem, w którym na terenie części dużych miast odnotowano spadek lub stabilizację cen nowych mieszkań. Na przykład w Łodzi średnia cena metra kwadratowego lokali oferowanych przez deweloperów spadła o 2 proc., a we Wrocławiu o 1 proc. Z kolei w Krakowie taka średnia utrzymała poziom z listopada. Przeciętna ofertowa cena 1 mkw. wzrosła natomiast w Poznaniu, Gdańsku i Warszawie - o odpowiednio: 5 proc., 2 proc. i 1 proc. Warto zauważyć, że w stolicy Wielkopolski już drugi miesiąc z rzędu miał miejsce duży wzrost średniej ceny nowych mieszkań. W listopadzie wyniósł on 6 proc.
- Od początku 2021 roku największy wzrost średniej ceny 1 mkw. (o 22 proc.) odnotowano w Gdańsku. W Łodzi mieszkania podrożały średnio o 21 proc., w Poznaniu - o 20 proc., zaś we Wrocławiu i Warszawie o odpowiednio: 19 proc. oraz 16 proc. Najmniej, bo o 8 proc. wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Krakowie - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.
Ciekawie prezentują się też dane o zmianach popytu rozumianego jako stosunek liczby sprzedanych mieszkań z całego miesiąca do wielkości oferty rynkowej. Poniższy wykres prezentuje zmiany tak definiowanego wskaźnika popytu od stycznia do grudnia 2021 r. Można zauważyć, że grudniowy poziom popytu (względem wielkości oferty) był już znacznie mniejszy niż w bardzo dobrym dla deweloperów I kw. oraz II kw. 2021 roku. - Wskaźniki popytu ostatnio wyraźnie spadły na terenie Warszawy, Wrocławia i Krakowa, co miało związek z pogorszeniem się wyników sprzedażowych deweloperów. Ogólny, grudniowy bilans dla sześciu największych miast był ujemny mimo wzrostu wskaźnika popytu widocznego w Gdańsku i Poznaniu. Obecna sytuacja sprawia, że trudno spodziewać się mocnej presji popytowej na wzrost średnich cen 1 mkw. mieszkań. Takie podwyżki będą wynikały głównie z rosnących kosztów budowy i wyprzedaży tańszych "M" - tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl.
W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, wzrost cen metrażu (nawet duży), nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców lokali.
To czy z taką sytuacją mamy do czynienia, pokazuje wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną 1 mkw. lokali. W analizie eksperci RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wzięli pod lupę sześć największych miast, w których zarówno podaż nowych mieszkań, jak i popyt są najwyższe. Wykorzystali publikowane przez GUS dla tych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.
W minionym roku niemal we wszystkich największych miastach dostępność nowych mieszkań wyraźnie się pogorszyła. Ich ceny rosły bowiem szybciej niż wynagrodzenia mieszkańców. Ba, we Wrocławiu i Łodzi listopadowe przeciętne płace były nawet niższe niż w grudniu 2020 roku. I właśnie w tych miastach odnotowano największy spadek dostępności mieszkań. Najmniejszy był zaś w Krakowie, a w Gdańsku nastąpiła nawet minimalna poprawa, dzięki wzrostowi średnich zarobków z listopada 2021 r.
Płace ostatnio dość znacznie wzrosły także we Wrocławiu, dzięki czemu to Warszawa stała się miastem, w którym dostępność mieszkań obecnie jest najmniejsza. W minionym roku nowe "M" podrożały na terenie stolicy średnio o 16 proc. Natomiast listopadowe przeciętne wynagrodzenie w porównaniu z grudniowym (2020 r.) było tylko o 3 proc. wyższe. Z kolei w Poznaniu dostępność mieszkań wciąż jest najlepsza, mimo że w grudniu wyraźnie się ona pogorszyła wskutek pięcioprocentowego wzrostu średniej ceny 1 mkw. W stolicy Wielkopolski taka średnia stawka za 1 mkw. była w grudniu 2021 r. o 20 proc. wyższa niż w styczniu tego samego roku. Natomiast przeciętne poznańskie wynagrodzenie wzrosło o 6 proc.
W ramach ostatniej części swojej analizy, eksperci RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zawsze sprawdzają udział, jaki w przeciętnym wynagrodzeniu netto ma rata na nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Poniższy wykres prezentuje dokładne założenia obliczeniowe. Widać na nim, że w grudniu ub.r. znów wzrosło przeciętne obciążenie ratalne osób nabywających typowe "M" od dewelopera. Negatywne dla kredytobiorców zmiany ze wszystkich miast miały związek głównie z kolejną (grudniową) podwyżką stóp NBP. Poniższy wykres nie uwzględnia jeszcze styczniowej decyzji RPP, której wpływ na pewno będzie bardzo znaczący.
Jeżeli chodzi o wynik z grudnia 2021 roku, to tym razem był on najwyższy w przypadku Warszawy. Rata na przeciętne "M" od stołecznego dewelopera pochłaniała aż 42 proc. średniego wynagrodzenia netto, co jest ostrzegawczym poziomem. Niewiele lepiej sytuacja wyglądała w przypadku Wrocławia (41 proc.) oraz Krakowa (39 proc.). Nawet wynik z najlepszego Poznania (35 proc.) nie przedstawia się już dobrze, co jest efektem szybko rosnącej średniej ceny metrażu.
Grudniowe dane w połączeniu z najnowszą, styczniową decyzją Rady Polityki Pieniężnej sugerują, że deweloperów czeka dość trudny rok. Prawdopodobnie pojawi się większa presja na budowę mieszkań i domów w okolicach największych miast wojewódzkich. Na razie takie zjawisko związane z większą liczbą rozpoczętych nieruchomości mieszkaniowych widać pod Warszawą i Wrocławiem. Klienci firm deweloperskich również będą optymalizować swoje decyzje pod względem cenowym. Niewykluczone, że deweloperzy w odpowiedzi uruchomią więcej inwestycji z najniższej półki cenowej - również w kontekście rządowego programu gwarantowania wkładu własnego.
Informacje o kolejnych wzrostach rat będą prawdopodobnie wpływać odstraszająco na osoby zainteresowane zakupem nowego lokalu. Część takich potencjalnych klientów firm deweloperskich odłoży decyzję o transakcji albo zacznie szukać tańszych alternatyw z rynku wtórnego. Taka strategia będzie jednak mało skuteczna w przypadku Warszawy i Krakowa, czyli dwóch miast, które cechują się wyrównanym poziomem cen nowych oraz używanych "M".
Rozpoczynający się rok będzie bardzo ciekawy pod kątem dostosowania rynku do nowej sytuacji. Kolejne dwanaście miesięcy zapowiada się jednocześnie jako czas kompromisów - zarówno dla firm deweloperskich, jak i nabywców nowych mieszkań.
Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl,
Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl
