Tańszy rynek wtórny to już tylko mit?

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

W artykułach dotyczących przeciętnych cen mieszkań, często pojawiają się stwierdzenia mówiące o tym, że nowy metraż zwykle jest droższy. Potwierdzeniem takich ogólnych wniosków mogą być niedawno opublikowane statystyki GUS. Wspomniana instytucja podaje, że w 2020 r. przeciętne nowe mieszkanie kosztowało 5761 zł/mkw., a używane 4694 zł/mkw. Trzeba jednak pamiętać o tym, że statystyki cenowe z całego kraju są dużym uogólnieniem. Co więcej, najnowsze informacje na temat różnic cenowych w miastach (między rynkiem pierwotnym i wtórnym) niekiedy prowadzą do dość zaskakujących wniosków. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jak należy interpretować wyniki dotyczące m.in. Warszawy. Mowa o informacjach, które wskazują, że nowy metraż jest wyraźnie tańszy od używanego.

Przykład niedawno opublikowanych informacji GUS na temat przeciętnych cen lokali z całej Polski (w 2020 r.) udowadnia, że takie dane bez odpowiedniej interpretacji bywają mylące. Na wstępie warto podkreślić, że eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę medianowe stawki za 1 mkw. lokali. Mowa o przeciętnych cenach 1 mkw., których nie osiągnęła połowa mieszkań sprzedanych w 2020 r. Medianowa cena metrażu jest uważana za bardziej wiarygodną od średniej, choć w praktyce różnice są mniejsze niż na ogół się sądzi.

Warto też mieć świadomość, że przeciętne (medianowe) ceny podawane przez GUS na podstawie aktów notarialnych nie uwzględniają kosztów wykończenia mieszkań. Tymczasem bardzo duża część nowych "M" jest sprzedawana w stanie deweloperskim. Z kolei mieszkania oferowane na rynku wtórnym dość często nadają się do mniejszego lub większego remontu. Jest jeszcze jeden "haczyk" dotyczący statystyk GUS. Trzeba pamiętać, że wiele nowych mieszkań jest wstępnie nabywanych (w ramach umowy deweloperskiej) na wczesnym etapie budowy. Ich sprzedaż związana z przeniesieniem własności zostaje potwierdzona przez notariusza np. 12 miesięcy - 24 miesiące później.

Opisywana sytuacja może skutkować obniżeniem przeciętnej ceny za 1 mkw. na rynku pierwotnym, którą podaje GUS. W aktach notarialnych często są bowiem wymienione transakcje np. z 2020 r., które strony rozliczyły jednak według ceny sprzed roku - dwóch. Wspomniany efekt będzie miał tym większe znaczenie w kontekście przeciętnej ceny transakcyjnej, im więcej "dziur w ziemi" na lokalnym rynku sprzedają deweloperzy.  

Wcześniejsze zastrzeżenia pozwalają nam lepiej zinterpretować dane, które GUS przedstawił jesienią 2021 roku. Powyższa mapa prezentuje te statystyki z całego kraju. Dla 89 powiatów i miast na prawach powiatu, niestety nie udało się obliczyć przeciętnej różnicy cenowej między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Najczęstszym powodem był brak transakcji dotyczących nowych mieszkań w całym 2020 r. Z kolei w przypadku 55 lokalizacji, używany metraż był droższy od nowego (najczęściej w niewielkim stopniu). Na terenie 236 powiatów i miast na prawach powiatu, eksperci RynekPierwotny.pl odnotowali dodatnią różnicę cenową, która wskazuje na wyższe przeciętne ceny nowych "M".

Poniższa tabela prezentuje najbardziej skrajne wyniki z 30 miast na prawach powiatu, czyli większych rynków. Szczególnie ciekawy wydaje się przykład Warszawy, gdzie przez lata relacja medianowej ceny 1 mkw. nowych i używanych lokali wyglądała następująco:

•   2015 r. - różnica cen wynosząca 0 proc.
•   2016 r. - nowe lokale tańsze o 1 proc.
•   2017 r. - nowe lokale tańsze o 2 proc.
•   2018 r. - nowe lokale tańsze o 6 proc.
•   2019 r. - nowe lokale tańsze o 13 proc.
•   2020 r. - nowe lokale średnio tańsze o 18 proc. niż używane (w przeliczeniu na 1 mkw.)

Widoczny powyżej trend wydaje się zaskakujący, bo w świetle innych danych (m.in. z NBP) warszawski rynek pierwotny i wtórny jest wyrównany cenowo - również w skali całego miasta. Przyczyn tego pozornego paradoksu trzeba szukać właśnie w opisywanym wcześniej mechanizmie zakupu budowanych mieszkań. Umowy deweloperskie dotyczące takich lokali nierzadko były podpisywane jeszcze w 2018 roku i 2019 roku, ale (nieco niższa) cena za 1 mkw. "M" wpływała na wynik z 2020 roku, bo wtedy następowało notarialne przeniesienie własności. 

Po analizie powyższej mapy można dostrzec, że nie tylko Warszawa według GUS w 2020 r. cechowała się statystycznie tańszym nowym metrażem. Spore różnice (przekraczające -5 proc.) były widoczne również na terenie pozostałej części stołecznej aglomeracji, a także w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Można przypuszczać, że wyjaśnienie dotyczące pozornie tańszego nowego metrażu jest podobne jak w przypadku Warszawy. Pewne znaczenie mógł mieć też dodatkowy popyt na używane "M" związany z niedostatkiem ukończonych mieszkań deweloperskich. Przykład stołecznej aglomeracji oraz kilku innych obszarów potwierdza, że zawsze trzeba dość ostrożnie traktować dane o przeciętnych cenach lokali.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl