Załamanie sprzedaży mieszkań u deweloperów

Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc

W lutym analitycy odnotowali ważne zmiany na rynku nowych mieszkań. Niestety, nie były to zjawiska korzystne dla nabywców "M" od dewelopera.

W ramach poprzedniego barometru cenowego, eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zwracali uwagę na okresowy wzrost wynagrodzeń, który nieco wpłynął na wyniki. Nowe badanie sytuacji na rynku deweloperskim uwzględnia już średni poziom płac niezawyżony o roczne premie oraz podobne bonusy. Najnowszy, lutowy barometr prezentujący dane o warunkach na rynku deweloperskim nie przynosi dobrych wiadomości dla nabywców nowych mieszkań. Chodzi nie tylko o fakt, że poziom obciążeń finansowych kredytobiorców stał się rekordowo wysoki.

W lutym na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 3140 mieszkań, czyli o 7 proc. mniej niż w styczniu i o 40 proc. mniej niż w lutym 2021 r. Zwracamy jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach była bardzo zróżnicowana. Nie we wszystkich odnotowaliśmy spadek sprzedaży.

W porównaniu ze styczniem wzrosła ona w Gdańsku, Łodzi i Poznaniu. W Krakowie sprzedaż praktycznie się nie zmieniła. Powodów do zadowolenia nie mieli w lutym wrocławscy i warszawscy deweloperzy. We Wrocławiu tąpniecie popytu wyniosło aż 41 proc. w porównaniu ze styczniem. Ponadto sprzedaż w tym mieście była aż o 69 proc. mniejsza niż rok temu. Z kolei w Warszawie po styczniowej poprawie sprzedaży, w lutym nabywców znalazło tylko 1079 mieszkań. Jest to wynik o 15 proc. słabszy niż w styczniu. Zaś w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. - aż o 55 proc..

- Luty był kolejnym miesiącem, w którym odnotowaliśmy w większości największych miast wzrost średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. W Warszawie średnia wzrosła aż o 6 proc., do ponad 13 tys. zł za m kw.! Przyczyną tak dużej podwyżki było wprowadzenie na rynek sporej puli drogich apartamentów. W efekcie średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych w lutym do sprzedaży w stolicy przekraczała 16 tys. zł" - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. Dla porównania, mieszkania sprzedane miały średnią niespełna 12,4 tys. zł za m kw. Dodajmy, że w Warszawie już dwie trzecie mieszkań w ofercie firm deweloperskich ma cenę przekraczającą 10 tys. zł za m kw., a połowa mieszkań kosztuje przeszło 12 tys. zł za metr.

W Poznaniu lutowa średnia cena wzrosła natomiast o 3 proc., w Gdańsku o 2 proc., a we Wrocławiu - o 1 proc. w porównaniu ze styczniem. Z kolei w Krakowie i Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów utrzymała poziom ze stycznia. Od lutego 2021 r. największy wzrost średniej ceny (o 29 proc.) odnotowaliśmy w Łodzi. W Poznaniu mieszkania podrożały średnio o 27 proc., w Gdańsku - o 24 proc., zaś w Warszawie i we Wrocławiu o odpowiednio: 21 proc. i 20 proc.. Najmniej, bo o 11 proc. wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Krakowie.

Ciekawych informacji dostarcza także poniższy wykres prezentujący miesięczny udział, jaki sprzedane mieszkania miały w ofercie deweloperów z sześciu największych rynków. Tak obliczony wskaźnik popytowy dobrze współgra z zaprezentowanymi wcześniej danymi o sprzedaży lokali. Ogólny poziom popytu mieszkaniowego ze stycznia i lutego br. okazał się o wiele mniejszy niż w bardzo dobrym I kw. 2021 roku, ale nie możemy mówić o gwałtownym załamaniu w ciągu ostatnich 2 - 3 miesięcy. Warto pamiętać, że wraz z popytem tym razem maleje także podaż.

Pod względem udziału sprzedanych lokali w ofercie deweloperów, ostatnio najgorzej wypada Łódź. Wspomniane miasto nie prezentuje się już wyraźnie lepiej niż inne duże ośrodki miejskie w kontekście dostępności cenowej nowych mieszkań. To częściowo tłumaczy gorsze wyniki sprzedaży. Na uwagę zasługuje też sytuacja z Poznania, gdzie wskaźnik popytu od grudnia 2021 r. do lutego 2022 r. utrzymywał się na stabilnym i dość wysokim poziomie.

W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, wzrost cen metrażu (nawet duży), nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców lokali.

To czy z taką sytuacją mamy do czynienia, pokazuje wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną 1 mkw. lokali. W naszej analizie pod lupę wzięliśmy sześć największych miast, w których zarówno podaż nowych mieszkań, jak i popyt są najwyższe. Wykorzystaliśmy publikowane przez GUS dla tych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności uwzględniamy ceny z bieżącego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.

W drugim miesiącu 2022 r. we wszystkich największych miastach dostępność mieszkań wyraźnie się pogorszyła nie tylko wskutek wzrostu ich cen, ale także spadku styczniowych wynagrodzeń. Przykładowo w Łodzi był to spadek wynoszący aż o 12 proc.. Pamiętajmy jednak, że w grudniu 2021 r. płace były wyższe m.in. z powodu wypłacanych w końcówce roku nagród, premii czy odpraw emerytalnych. W lutym największy spadek dostępności mieszkań odnotowaliśmy w Warszawie, Poznaniu, Łodzi i Gdańsku. Najmniejszy był zaś w Krakowie i Wrocławiu. Należy zauważyć, że jedynie w Krakowie dostępność mieszkań była wyższa niż rok temu. W lutym 2021 r. za przeciętną pensję można tu było kupić 0,62 m kw., zaś w lutym 2022 r. - 0,65 m kw.

W Poznaniu dostępność mieszkań za przeciętną pensję (0,67 m kw.) wciąż jest najlepsza, mimo iż w porównaniu z lutym ubiegłego roku wyraźnie się pogorszyła (wtedy wynosiła 0,79 m kw.). Z kolei najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną płacę mogli kupić w lutym br. mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,58 m kw. To najniższy wskaźnik dostępności po 2009 r. Wtedy wynosił on 0,47 m kw. Po wybuchu kryzysu finansowego dostępność mieszkań poprawiała się aż do 2017 r. Wskaźnik dostępności z Warszawy osiągnął wówczas poziom 0,78 m kw. Niestety, w kolejnych latach było już tylko coraz gorzej.

Już wcześniej eksperci RynekPierwotny.pl zasygnalizowali, że lutowy barometr pokazuje znaczący wzrost poziomu obciążenia kredytowego. Ta negatywna zmiana wynika z dwóch czynników. Pierwszym jest spadek poziomu średnich wynagrodzeń po ich okresowej podwyżce z przełomu roku. Druga ważna kwestia to kolejny wzrost przeciętnego oprocentowania kredytów mieszkaniowych będący następstwem decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

Skutki tych dwóch zmian są niepokojące. Na powyższym wykresie widzimy, że udział raty na typowe nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w przeciętnym wynagrodzeniu netto wynosi już 44 proc. (Poznań) - 51 proc. (Warszawa). "Przy takim poziomie obciążenia ratalnego można mieć już poważne wątpliwości co do stabilności budżetu domowego kredytobiorców. Warto zaznaczyć, że jeszcze we wrześniu 2021 r. analogiczne wyniki oscylowały w granicach 28 proc. - 35 proc." - dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl.

W ramach podsumowania lutowego barometru RynekPierwotny.pl i GetHome.pl trudno mówić o dobrych informacjach dla nabywców nowych mieszkań. Aktualny poziom sprzedaży nie stwarza bowiem jeszcze presji popytowej na spadek cen lokali - tym bardziej, że oferta nowych "M" również maleje. Co więcej, widoczny jest dalszy dodatni wpływ czynników kosztowych na ceny lokali deweloperskich. Dostępność cenowa nowych mieszkań po styczniowej, czysto statystycznej poprawie, niestety znów się pogorszyła.

Dobrych wiadomości nie mamy również dla kredytobiorców. Notowania kontraktów FRA na stopę WIBOR 3M wskazują, że ten indeks będący podstawą oprocentowania "hipotek" może wzrosnąć w ciągu 3 miesięcy do 5,00 proc. Co więcej, rynki finansowe za 15 miesięcy wciąż przewidują wysoki poziom WIBOR-u wynoszący około 4,55 proc. Stabilizacja oprocentowania nowych kredytów na wysokim poziomie sprawi, że na rynku popularniejsze staną się opcje oszczędnościowe - mniejsze metraże i gorsze lokalizacje.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl