Nie wpędzajcie ludzi w nowe ryzyka

Chodzi o to, że do uchwalenia ustawy kupujący mieszkanie na kredyt powinien mieć generalnie własny wkład. Powinien on wynosić 20 proc. ceny nieruchomości, a bank nie powinien udzielić kredytu na więcej niż 80 proc. Te 80 proc. to tzw. wskaźnik LtV, od angielskiego loan to value, czyli wysokość pożyczki do wartości nieruchomości.

Przed wiekami wskaźnik LtV nie był stosowany i niektóre banki dawały kredyty nawet 130 proc. wartości kupowanego mieszkania albo domu, i to w dodatku we frankach. Żeby starczyło na wykończenie, meble, a nawet na parapetówkę. Teraz i banki, i kredytobiorcy, którzy zrobili kiedyś huczne parapetówy - płaczą. Dlatego po poprzednim wielkim kryzysie finansowym wprowadzono liczne regulacje ostrożnościowe. Żeby takich sytuacji uniknąć.

Jedną z takich regulacji jest właśnie dotycząca LtV, czyli mówiąca o tym, że jeśli się chce kupić mieszkanie, to trzeba mieć na to przynajmniej własne 20 proc. pieniędzy, a z kredytu można zapłacić resztę. Od tych reguł oczywiście są wyjątki, bo brak wkłady własnego można ubezpieczyć słono za to płacąc itp.

Niemniej spadek stóp procentowych po wybuchu pandemii spowodował, że banki coraz mniej chętnie udzielały kredytów na wysoką LtV. Zgodnie z danymi Komisji Nadzoru Finansowego udział nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych ze wskaźnikami LtV powyżej 80 proc. zmniejszył się z 34 proc. w I kwartale do 17 proc. w IV kwartale 2020 roku.

O co chodzi z tym całym zamieszaniem z LtV? Chodzi o ograniczenie ryzyka i dla banku, i dla zaciągającego kredyt na mieszkanie. Dla banku te 20 proc. wkładu własnego to rodzaj bufora na wypadek spadku cen mieszkań. Kiedy udziela kredytu na 100 proc. nieruchomości, każdy spadek ceny powoduje, że kredyt przestaje być w całości zabezpieczony. Teoretycznie więc bank powinien utworzyć na niego rezerwę.

Kiedy ktoś ma pieniądze na wkład własny, bank może się spodziewać, że potrafił już wcześniej trochę pieniędzy zaoszczędzić. To się bardzo przydaje, kiedy się spłaca kredyt i mówi o wiarygodności takiego klienta. I wreszcie w najgorszej sytuacji, kiedy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, im niższy wskaźnik LtV tym większa szansa, że mieszkanie można sprzedać i oddać pożyczone pieniądze.

Dla osób, które zaciągnęły kredyt wkład własny to także zabezpieczenie przed spadkiem wartości kupionego mieszkania. Konieczność własnego zaangażowania finansowego wymaga podejmowania bardziej racjonalnych decyzji na przykład dotyczących ceny czy też wielkości lokalu. W końcu - im mniejszy kredyt, tym mniejsza rata, a więc dotkliwość spłaty gdy np. -- jak teraz - rosną stopy procentowe lub gdy wynagrodzenie nie nadążają za inflacją.

W końcu wreszcie wymaganie wkładu własnego, czyli LtV mniejszej od 100 proc. może wpływać stabilizująco na ceny nieruchomości. W jaki sposób? "Wygładza" popyt na tym rynku wprowadzając konieczność uzbierania jakichkolwiek pieniędzy zanim mieszkanie się kupi. I właśnie LtV wprowadzono po to, żeby regulować popyt. Kiedy popyt szybko rośnie, a wraz z nim ceny nieruchomości, wysokość obowiązkowego wkładu własnego można zwiększyć, żeby ograniczyć dostępność kredytu, a rynek uspokoić. I odwrotnie - kiedy popyt maleje, LtV można obniżać, żeby kredyt był łatwiej dostępny.

Przez cały zeszły rok popyt na runku nieruchomości był zupełnie rekordowy, ceny nieruchomości w największych polskich miastach wzrosły o kilkanaście procent, ludzie zaciągnęli najwięcej w historii kredytów. Ale nie przeszkodziło to Sejmowi w ramach tzw. Polskiego Ładu uchwalić ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Pozwala ona zastąpić wymagany wkład własny gwarancją BGK, co daje możliwość kredytowania kupna nieruchomości w 100 proc. I praktycznie likwiduje narzędzie ostrożnościowe, jakim był wskaźnik LtV.

Cel był zbożny - przyznają eksperci KOF. Ustawodawca kierował się bez wątpienia godnymi pochwały pobudkami chcąc wesprzeć gorzej sytuowane rodziny. Ale fatalnie mu to wyszło.

"Niestety, wybrał rozwiązanie, które jest procykliczne, a wprowadzone w tym momencie może w dalszej perspektywie zwiększyć ryzyko systemowe. W dodatku, jak to podkreśla w swej opinii NBP, niemożność zastosowania jednego z podstawowych instrumentów ograniczających tempo akcji kredytowej, czyli wymaganie zwiększenia wkładu własnego wbrew ustawie może utrudniać sprawowanie skutecznego nadzoru makroostrożnościowego, a zwłaszcza przeciwdziałanie powstaniu bańki cenowej" - napisali eksperci KOF.

Ale też sama zbożność celu przy tak uchwalonym prawie stoi też pod znakiem zapytania. Bo co tak praktycznie oznacza zniesienie wkładu własnego? To, że kredyt trzeba zaciągnąć nie na - powiedzmy - 80 proc. wartości mieszkania, ale na 100 proc. Po prostu trzeba wziąć wyższy kredyt. I spłacać wyższe raty, na co wielu uboższych rodzin i tak nie będzie stać.

Zamiast uchwalać prawo, które mało komu pomoże kupić własne mieszkanie (bo za pomocą LtV można było wpływać na ceny na rynku nieruchomości, a teraz to narzędzie w praktyce zlikwidowano), lepiej przemyśleć jeszcze raz jak powinna wyglądać polityka mieszkaniowa państwa. W jaki sposób wspierać uboższe rodziny, żeby to wsparcie było skuteczne, a przy tym nie wpędzało ich w jeszcze większe ryzyka.

Eksperci KOF rekomendują miedzy innymi, żeby uzupełnić "Narodowy Program Mieszkaniowy" o mechanizmy, zachęty i instrumenty wspomagające i skłaniające do długookresowego oszczędzania na wkład własny. To zmniejszałoby potrzeby kredytowania kupna mieszkań, a uczyłoby przy tym kredytobiorców radzenia sobie z koniecznością regularnego spłacania rat kredytu.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Ich zdaniem, trzeba też stworzyć rozwiązania instytucjonalne wspomagające systematyczne oszczędzanie z przeznaczeniem na wkład własny. Do tego na przykład można wykorzystać starą jak świat koncepcję kas mieszkaniowych.

Jacek Ramotowski