Tomasz Stoga, PZFD: Nie ma jak budować, ani dla kogo
- Informacje z rynku nie są dobre. 20-proc. spadek liczby rozpoczynanych budów w I kwartale roku to na pewno nie koniec. Powodem są niemożliwe do oszacowania koszty budowy i brak gruntów pod inwestycje. Dziś zakup gruntu to istna "mission impossible", zadanie z którym nie poradziłby sobie nawet Tom Cruise. Rynek wywróciła też restrykcyjna polityka kredytowa banków w zakresie wyznaczania zdolności kredytowej klientów - liczba osób kupujących na kredyt spadła o połowę. Nie mamy więc za bardzo dla kogo budować - mówi Interii Tomasz Stoga, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i zarazem prezes jednej z nich - Profit Development.
- W dodatku za chwilę - zgodnie z wytycznymi premiera - wzrośnie oprocentowanie lokat w bankach, podobnie ma być z obligacjami, a wtedy odpłynie też część naszych klientów, którzy kupują za gotówkę. Dlatego właśnie deweloperzy mocno nacisnęli na hamulec - wg wstępnych danych spadek liczby rozpoczynanych budów to w kwietniu już prawie 30 proc. rdr - ocenia Tomasz Stoga.
- Trzeba wrócić do budowy pod wynajem - dziś robią to duże koncerny międzynarodowe, które kupiły polskich deweloperów lub pakietowo nabywają dużą liczbę mieszkań, całe budynki czy osiedla. My mamy odpowiednie know-how, ale problemem jest finansowanie. Budujemy za kredyty - banki, które finansują naszą działalność dają nam kredyt na 2-3 lata, a jego zabezpieczeniem są umowy z klientami. Rozpoczynając budowę robimy przedsprzedaż i pokazujemy bankowi że sprzedaliśmy 10-20 proc. mieszkań, a bank - widząc zainteresowanie klientów - daje nam kredyt na dokończenie budowy. Po przekazaniu mieszkań - z wpłat klientów spłacamy kredyt - tłumaczy ekspert.
- Inaczej gdy budujemy pod wynajem - wtedy potrzebujemy kredytu na całą inwestycję, a spłacimy go gdy sprzedamy budynek do jakiegoś funduszu. Możemy też sami go obsługiwać, ale wtedy kredytu potrzebujemy na 10-15 lat czyli tyle ile będzie trwała spłata budynku z czynszów wynajmu. Tyle że takiej linii kredytowej... nie ma żaden bank w Polsce. Ten rynek jest bardzo kuszący np. we Wrocławiu czynsze wynajmu wzrosły w ciągu 2-3 miesięcy o 30 proc. Chcielibyśmy budować, ale polskiego dewelopera na to po prostu nie stać. Jeśli nie wejdziemy w ten rynek będziemy budować coraz mniej czyli mieszkania będą jeszcze droższe niż dziś. Polski rynek jest najbardziej rozdrobniony w Europie - żadna firma nie ma więcej niż 2-3 proc. rynku - i już dziś mamy propozycje przejęcia nieruchomości od słabszych kapitałowo kolegów. To doprowadzi do konsolidacji i do... jeszcze szybszego wzrostu cen - dodaje.
- Można też pomyśleć o rozwiązaniu w którym nabywca mieszkania na kredyt, którego raty nie może obsłużyć, mógł je zamienić na mniejsze. Kłopot w tym że dziś zabezpieczeniem kredytu dla banku jest to konkretne mieszkanie, które kupił. Jeśli jednak posłowie zdecydowaliby się na zmiany ustawowe, gotowi jesteśmy przygotować odpowiednie projekty. Gdyby były takie możliwości prawne i zgoda banków, deweloperzy na pewno by się dogadali - podkreśla rozmówca Interii.
- Właśnie wchodzi w życie nowy program, który pozwala wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. To dobry pomysł, ale jest z nim problem - limity ceny metra kwadratowego przyznane dla każdego z miast. Dla Wrocławia ten limit jest o 1500 zł mniejszy od cen rynkowych. O tyle deweloper musiałby obniżyć ceny - może o to chodzi? Tyle że we Wrocławiu średnia cena zbudowania metra kwadratowego mieszkania to 6500-7000 zł, cena metra kwadratowego działki to 2500 zł. Jeśli dodamy do tego koszty kredytu i reklamy, to deweloper powinien pracować bez marży. Ale - głupia sprawa! - nasi pracownicy chcą mieć wypłacane pensje, a ja chcę by zysk ze sprzedaży pozwolił mi chociaż kupić grunt pod następną inwestycję. Jeśli będziemy budować mniej - być może spadną ceny wykonawstwa i materiałów, a może wreszcie także ceny gruntów? - zastanawia się Tomasz Stoga.
Wojciech Szeląg
