Adam Czerniak, SGH: Ceny mieszkań nie mogą rosnąć w nieskończoność

- Wzrost cen mieszkań, z jakim mamy do czynienia od kilku ostatnich lat, jest na tyle szybki, że jest nie do utrzymania w długim terminie. Jeżeli następuje tak szybki wzrost cen, to musi nastąpić co najmniej spowolnienie wzrostu, a  jeżeli on trwa za długo, to tak jak w przypadku innych aktywów, a mieszkania także są aktywami inwestycyjnymi, następuje korekta i często  spadek cen - mówi Interii Adam Czerniak.

- Dlatego powtarzam, że istnieje ryzyko banki cenowej. To czy bańka jest czy jej nie ma, tego nie wiadomo, dopóki ona nie pęknie. W mojej ocenie teraz to ryzyko bańki jest większe niż np. rok temu - dodaje. Jak tłumaczy, dziś wzrost cen jest niezdrowy, jest zbyt szybki i trwa zbyt długo.

- Wraz z boomem na rynku inwestorzy się zmieniają. Zaczynają go napędzać starzy wyjadacze, którzy mają już kilka cykli za sobą i tak było w latach 2015-2018. Potem dołączyli średni inwestorzy, którzy zauważyli, że inni zarabiają, więc oni też mogą i w Polsce mieliśmy wówczas do czynienia z tzw. flipperami, którzy wtedy przenieśli ten trend ze Stanów Zjednoczonych. Teraz flipperzy, którzy wcześniej wyszukiwali na rynku okazji, mieszkań do remontu, już ich nie znajdują i coraz więcej z nich zdecydowało się na flipping cesjami, co jest charakterystyczne dla rozwiniętej bańki cenowej, czyli przegrzania rynku. To jest sytuacja, w której ktoś kupuje mieszkanie, które jeszcze nie powstało i którego na oczy nie widział, ale wpłacił zadatek i zabezpieczył cenę i zakłada, że jak już mieszkanie zostanie wybudowane, to je odsprzeda z zyskiem równym wzrostowi cen, czyli w tej chwili 10-15 proc. w skali roku - tłumaczy Adam Czerniak.

Jak dodaje, problem powstaje wtedy, gdy po wzroście zakupów inwestycyjnych zwłaszcza spekulacyjnych, który może wynosić teraz 25-30 proc. rynku, a niektórzy deweloperzy sygnalizują, że 50 proc. mieszkań, duża część takich inwestorów chce realizować zyski. Im więcej osób będzie chciało to zrobić, tym bardziej prawdopodobne są spadki cen.

Zdaniem Adama Czerniaka, dla polskiego rynku mieszkaniowego dobry byłby rozwój najmu instytucjonalnego, a pomogłyby w tym tzw. REIT-y,  w polskiej nomenklaturze funkcjonujące jako FIN-y, czyli fundusze inwestujące w nieruchomości.

- Ten instrument rozwiązałby dwa problemy. Po pierwsze zwiększyłby podaż mieszkań w segmencie PRS, czyli najmu instytucjonalnego, od dużych podmiotów. Tego typu najem ma lepszą obsługę niż najem od osób prywatnych, ma charakter długookresowy, najemcy czują się bezpiecznie, bo nikt ich z dnia na dzień nie wysiedli, mają dużo większą możliwość zmiany aranżacji lokalu - argumentuje ekspert. Jak dodaje, jednocześnie REIT-y stanowią wehikuł do inwestowania także w przypadku osób mniej zamożnych.

- Teraz, żeby zainwestować na rynku mieszkaniowym, trzeba mieć kapitał rzędu kilkuset tysięcy, a jeśli się ma mniejszy to ludzie np. skrzykują się razem albo powierzają te środki flipperom i to generuje duże ryzyka. Widziałem transakcje, w których jedna osoba prywatna powierza pieniądze drugiej osobie albo spółce z.o.o w zamian za weksel, a to jest duże ryzyko, bo w momencie gry rynek się załamie, oni mogą tych pieniędzy nie odzyskać. W przypadku inwestycji w REIT-y, takie osoby mogą kupić nawet niewielkie udziały już przy kwotach kilku tysięcy złotych i zyskiwać na rozwoju najmu instytucjonalnego - tłumaczy Adam Czerniak.

Jak zaznacza, jest również orędownikiem podatku katastralnego, choć gdy ten temat się pojawia się, ze strony polityków słychać od razu głosy, że nie zostanie on wprowadzony.

- Podatek katastralny powinien zastąpić podatek od nieruchomości. Ktoś, kto ma dziesięć mieszkań,  a osiem stoi pustych, bo taki właściciel nawet nie chce angażować się w wynajem prywatny, powinien płacić od tego wyższe podatki, bo mamy wciąż w Polsce niedobór mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach.  W tej sytuacji jeśli mieszkania stoją puste, to działa to na niekorzyść społeczeństwa - argumentuje Czerniak.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Jego zdaniem mógłby to być podatek progresywny z zerową stawką do pewnej wartości mieszkania, przykładowo do 500 tys. zł, a dopiero powyżej takiego progu byłoby rosnące opodatkowanie.

- W takiej sytuacji majątek byłby objęty progresywnym podatkiem, a z najnowszej analizy NBP dowiedzieliśmy się, że Polacy mają zgromadzone w nieruchomościach 5 bln zł, więcej niż np. Niemcy. Co z tego, skoro większość osób tego nie wie i nie odczuwa i nie wie jak tym zarządzać. Wycena nieruchomości w związku z wprowadzeniem podatku spowodowałaby, że ludzie dowiedzieli by się ile jest warte ich mieszkanie i w niektórych sytuacjach mogłoby to  być impulsem do zamiany na tańsze czy ulokowane w bardziej dogodnym miejscu - tłumaczy Adam Czerniak.

Jak dodaje fakt, że wartość nieruchomości mieszkalnych jakie posiadają Polacy jest wyższa niż w Niemczech, to następstwo tego, że 50 proc. gospodarstw domowych mieszka w mieszkaniach na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach (w samym Berlinie to ponad 80 proc.).

Monika Krześniak-Sajewicz