Kryzys na rynku mieszkaniowym. Rosnące raty to nie jest główny problem
Dziś gigantyczny problem mają osoby, które nie zdążyły wziąć kredytu mieszkaniowego przed wzrostem stóp procentowych, bo drastycznie spadła zdolność kredytowa. Dla nich mieszkania stały się niedostępne, a alternatywy w postaci instytucjonalnego najmu nie ma. Rządowy pakiet pomocowy dla kredytobiorców jeszcze ten problem pogłębia - mówi Interii Adam Czerniak, ekspert rynku nieruchomości ze Szkoły Głównej Handlowej.
- W tej chwili, przy obecnym oprocentowaniu, dla kogoś kto chciałby kupić w dużym mieście mieszkanie z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, w zasadzie jest ono niedostępne. Mamy dychotomię między tymi, którzy już zaciągnęli kredyty i rząd stara im się teraz pomóc, a tymi którzy nie zdążyli i nie załapali się na "pociąg kredytowy"- mówi Adam Czerniak. Jak dodaje, zapowiedziane przez rząd działania jeszcze bardziej ten problem pogłębiają.
- Wszelkie obniżanie oprocentowania czy zamrażanie rat będzie ograniczać efektywność walki z inflacją, którą prowadzi RPP. Jeżeli w tej chwili zmniejszamy efektywność tej walki poprzez obniżanie oprocentowania kredytów, to spowoduje, że RPP musi jeszcze bardziej podnieść stopy procentowe, by osiągnąć taki sam efekt zbicia inflacji. To z kolei oznacza, że osoby które nie dostały jeszcze tego kredytu, tym bardziej go nie dostaną, bo zdolność kredytowa będzie jeszcze bardziej spadać z każdą kolejną podwyżką stóp - ostrzega w rozmowie z Interią Adam Czerniak.
W Polsce rynek mieszkaniowy stoi tylko na jednej nodze, bo nie ma stabilnego najmu instytucjonalnego, który byłby realną alternatywą dla kupowania mieszkań na kredyt.
- Eksperci rynku wskazują na potrzebę budowy profesjonalnego rynku najmu, który dostarczałby mieszkania osobom, które nie załapały się na kredyt hipoteczny i prawdopodobnie przez jeszcze wiele lat nie będą w stanie go dostać, ale politycy, czyli osoby, które mogłyby coś faktycznie w tej sprawie zrobić, skupiają się jedynie na doraźnych działaniach jak zmiana stawki WIBOR na inny wskaźnik, by ulżyć tym osobom, które już ten kredyt zaciągnęły - tłumaczy rozmówca Interii. Jak podkreśla, w kontekście rosnących rat i stóp, ignorowany jest bardzo ważny problem, bo głównym, nie jest to jakiego wskaźnika użyć, ale fakt, że gros kredytów w Polsce jest opartych o zmienną stopę oprocentowania, podczas gdy w większości krajów są one oparte na stałej stopie procentowej.
W Polsce od kilku lat są dostępne kredyty o czasowo stałej stopie, które się jednak nie upowszechniły.
- Nie są popularne, ponieważ nadzór nie zadbał o to, by różnicować metodę ocenę zdolności kredytowej dla kredytów o zmiennej i stałej stopie. W krajach Europy Zachodniej właśnie z tego względu są one powszechne - tam kredyt na stałą stopę można zaciągnąć na większą kwotę, a do tego ma on inną wagę ryzyka, co jest istotne dla banków ze względów kapitałowych - zaznacza Adam Czerniak. Jak dodaje, mając tego typu regulacje, bylibyśmy w stanie popularyzować takie kredyty. - Apel premiera nie wystarczy za tym muszą iść konkretne działania - ocenia.
Kto powinien zbudować drugi filar rynku, czyli mieszkania na wynajem? Państwo, samorządy czy prywatne fundusze?
- To jest drugi temat, którym politycy się nie zajmują dostatecznie dużo, a ich udział w rozwiązaniu tego problemu czyli, w sprofesjonalizowaniu rynku najmu jest niezbędny - mówi rozmówca Interii.
- Uważam, że nie powinno być jednej grupy podmiotów, które oferowałyby taki najem. Rynek powinno się budować we współpracy między funduszami inwestycyjnymi, samorządami i funduszami państwowymi, bądź przynajmniej częściowym finansowaniem ze środków publicznych, bo potrzebujemy różnych mieszkań na wynajem. Do tego potrzebne jest zaangażowanie polityków - zaznacza Adam Czerniak.
Wskazuje, że fundusze inwestycyjne kupujące mieszkanie na wynajem nie są takie "straszne" jak niektórzy je przedstawiają, ale oczywiście nie może być tak, że tylko fundusze będą na tym rynku. Jego zdaniem, do tego jest potrzebny aktywny udział państwa w budowie rynku najmu, ale u nas tego brakuje.
Czerniak pytany o często powtarzane ostatnio hasło w kontekście problemów mieszkaniowych odpowiada:
- Hasło "mieszkanie prawem, a nie towarem" nie wzięło się znikąd, bo jest mocno osadzone w całej światowej literaturze na temat ładu na rynku mieszkaniowym. Jednak wygłaszane hasło czyli "mieszkanie prawem, nie towarem" nie oznacza, że mamy mieć prawo do własności mieszkania, bo nie o to w nim chodzi. Tu chodzi o prawo użytkowania mieszkania w dobrym standardzie, przy odpowiednio niskim czynszu, który nie przekracza 25 proc. dochodu gospodarstwa domowego - mówi.
Czy można się spodziewać spadku cen mieszkań czy jednak nadal będą one rosły?
- Mamy punkt zwrotny na rynku mieszkań. To czy będziemy mieć spadki cen mieszkań, czy tylko wyhamowanie, zależy od sytuacji małych i średnich deweloperów, ale to jest sektor o małej dostępności danych, a tam może być dużo osób, które przeinwestowały i to z udziałem kredytów. Wówczas będą chciały jak najszybciej sprzedać te nieruchomości, a mamy już sytuację spadającego popytu i w takiej sytuacji ceny mieszkań mogą spadać - mówi ekspert.
Monika Krześniak-Sajewicz
