Nieoczekiwane zmiany na polskim rynku nieruchomości
Wojna zupełnie zmieniła polski rynek nieruchomości i to w dodatku w całkowicie nieoczekiwany sposób. Mieszkania wynajmowane są na pniu, na biura obudził się olbrzymi popyt, po ogromnych pandemicznych stratach odżywają hotele. Ale koszty materiałów, stali, budowy i finansowania rosną do nieba, a banki coraz bardziej ostrożnie podchodzą do kredytów.
Zacznijmy od mieszkań. Wraz z napływającą falą uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy niemal każda oferta mieszkania do wynajęcia znika na pniu. Krystyna Wąchała-Malik, członkini zarządu PFR Nieruchomości mówiła na XIV Europejskim Kongresie Gospodarczym w Katowicach, że z ok. 1,2 mln mieszkań w prywatnym najmie zostało już praktycznie wynajęte. Tymczasem prognozy ONZ mówią, że z Ukrainy może wyjechać nawet 8 mln osób, a do Polski przyjechało już prawie 3 mln. Tymczasem w naszym kraju i tak brakuje ok. 2 mln lokali. To prawdopodobnie największe wyzwanie jakie czeka nasz kraj w najbliższych miesiącach i latach.
- Musi powstać system, który umożliwia stawianie dużej liczby małych, ale szybko budowanych mieszkań oraz dodatkowego wsparcia, żeby ludzie mogli to sfinansować - mówił podczas debaty o rynku nieruchomości podczas Europejskiego Kongresu Finansowego Piotr Kamiński, wiceprezes Pracodawców RP.
Ceny stali skoczyły czterokrotnie w ciągu trochę ponad roku, a koszty budowy wzrosły dwa razy. Fachowcy z Ukrainy, którzy pracowali w polskich firmach budowlanych dostali powołania do wojska i branża straciła kilkadziesiąt tysięcy pracowników. Założyciel dewelopera magazynów w Polsce MDC² Hadley Dean mówi, że zna firmy, które w Wielkiej Brytanii prowadzą zbiórki na pomoc w znalezieniu mieszkania dla uchodźców z Ukrainy i wsparcie polskich rodzin, które ich przyjmują u siebie.
- Zbudowanie w szybkim czasie dużej liczby mieszkań może spotkać się z dużą barierą finansowania - mówiła Krystyna Wąchała-Malik.
A równocześnie wskutek inflacji i rosnących stóp procentowych Polacy gwałtownie tracą zdolność kredytową, co jest powodem spadku popytu na kredyt i zwiększonej ostrożności banków. Według danych BIK zapytania o kredyt hipoteczny zmniejszyły się w pierwszych miesiącach tego roku o jedna trzecią.
- Mieszkań brakuje, kredyty będą mało dostępne, banki wstrzymają akcje kredytową ze względu na ryzyko. Jeśli inflacja pójdzie do 13-15 proc. nikogo nie będzie stać na kredyty hipoteczne - mówiła Krystyna Wąchała-Malik.
Do Polski przenoszą swoje siedziby firmy - ukraińskie (z powodu wojny), a także rosyjskie i białoruskie (z powodu sankcji). Często migrują razem ze swoimi pracownikami. Zazwyczaj poszukują dla nich mieszkań, a dla swojej działalności - biur. To mocno napędza popyt na biura w Warszawie.
- Firmy, które działały na rynkach wschodnich, mogą poszukiwać powierzchni w Warszawie (...) Przychodzi firma, stara się gwarantować pracownikom i rodzinom mieszkania - mówił Cezary Błaszczyk, menadżer w firmie HBReavis Polska.
To - przynajmniej w Polsce - zupełnie odwrotny trend niż spodziewany w czasie pandemii, kiedy praca zdalna spowodowała silny spadek popytu na powierzchnie biurowe. Co więcej, o ile mieszkania kredytowane są w złotych, nieruchomości komercyjne finansowane są na ogół na kredyt zaciągany w euro, znacznie tańszy niż kredyty w złotych. W dodatku chętnie finansują je zagraniczne banki.
- Różnica w koszcie finansowana w złotych i w euro jest bardzo duża. W tej chwili w euro koszt wynosi 1,5 proc. w perspektywie 5 lat, wcześniej był nawet do 1 proc. - mówił Piotr Kamiński.
- Banki zagraniczne mogą w długim terminie w euro zaoferować lepsze stawki finansowania. Mogą być tańsze, natomiast polskie mają większą elastyczność w zakresie struktury - powiedział Tomasz Niewola, dyrektor Departament Finansowania Strukturalnego i Mezzanine w mBanku.
Zupełnie nieoczekiwanie w marcu i kwietniu turyści zaczęli wynajmować pokoje w hotelach, choć jeszcze miesiąc wcześniej sądzono, że hotele będą kolejny rok z rzędu ziać pustakami, tym razem z powodu wojny. Małgorzata Kalinowska-Klimek, wiceprezes grupy hotelarskiej Accor w Europie Wschodniej mówi, że 80 proc. ludzi, którzy odwiedzają hotele Accor twierdzi, ze nadal zamierza podróżować, a 60 proc. planuje wydawać na podróże więcej niż przed 2020 rokiem. W hotelach rosną ceny i poprawia się współczynnik ceny do "obłożenia", czyli odsetka wynajętych pokoi.
- Nagle nastąpił wielki boom w hotelach - mówiła Małgorzata Kalinowska-Klimek.
Ale przedstawiciele branży przyznają, że boom ten związany jest także z wynajmowaniem pokoi dla pracowników firm, które przenoszą się do Polski ze Wschodu. Specjaliści od nieruchomości mówią natomiast, że z magazynami zbudowanymi w Polsce dla potrzeb handlu ze Wschodem mogą być teraz kłopoty.
Jacek Ramotowski
