Umowa najmu mieszkania – co powinna zawierać i na co zwrócić uwagę?

Najem lokalu mieszkalnego to nic innego, jak umowa zawarta pomiędzy stronami, w której jedna z nich oddaje dobrowolnie lokal do użytku najemcy, natomiast druga strona zobowiązuje się go użytkować zgodnie z przeznaczeniem zawartym w umowie oraz płacić za niego czynsz. Definicja i istota umowy została zawarta w art. 659 Kodeksu Cywilnego - "Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz".

Oprócz oczywistych zapisów, jak miejsce i data zawarcia dokumentu, to w umowie najmu muszą się znaleźć przede wszystkim dane osobowe obu stron - imię i nazwisko, adres zameldowania, numer i seria dowodu osobistego, numer telefonu oraz PESEL - jeśli osoba, która ma najmować mieszkanie jest obcokrajowcem to inny numer identyfikacji występujący w danym państwie lub dane z paszportu. Często wynajmujący dla własnego zabezpieczenia chce również skan dowodu osobistego najemcy - należy jednak pamiętać, że zgodnie z przepisami o regulacji danych osobowych jest to nielegalne*.

Kolejnym istotnym punktem jest określenie przedmiotu najmu. Oznacza to tyle, że w dokumencie musi się znaleźć dokładny adres, w którym znajduje się mieszkanie, jego metraż i ilość pomieszczeń. Jeśli do lokalu mieszkalnego przynależy np. komórka lokatorska czy miejsce postojowe i najemca może z niego korzystać, to również taka informacja powinna znaleźć się w umowie.

Następnym ważnym zapisem w dokumencie jest czas trwania umowy oraz okres jej wypowiedzenia, a także koszt miesięcznego czynszu dla właściciela mieszkania. Warto również w tym miejscu umieścić elementy składowe powyższej opłaty, czyli przede wszystkim kosztów eksploatacyjnych -  która strona będzie je ponosiła i czy są już zawarte w czynszu dla wynajmującego. Niezbędną informacją jest również wysokość kaucji oraz zapis, że jest ona zwrotna w przypadku, gdy najemca odda lokal w niepogorszonym stanie. Istotnym elementem w umowie jest klauzula, że osoba, która będzie wynajmować dany lokal mieszkalny będzie korzystać z niego tylko we własnym zakresie i nie może podnajmować go innym osobom oraz czy może bądź nie wprowadzać w mieszkaniu modyfikacje.

Warto, by w umowie najmu znalazł się również zapis o sposobie przekazywania czynszu i termin określający, do kiedy opłata ma być wniesiona. Będzie to znaczne ułatwienie dla obu stron.

Nieobowiązkowym, choć istotnym elementem jest informacja o sprzętach i meblach znajdujących się w mieszkaniu - jest to przede wszystkim zabezpieczenie dla właściciela lokalu. Dla najemcy za to istotną informacją będzie stan liczników na dzień zawarcia umowy oraz to, kto ponosi koszty ewentualnych napraw. Wynajmujący powinien pamiętać, że w większości przypadków to on będzie odpowiadał za naprawę sprzętów w mieszkaniu - o ile nie zostały uszkodzone umyślnie przez najemcę.

W dokumencie nie może zabraknąć podpisów obu stron - jest to jednoznaczna informacja, że obie strony zgadzają się na zapisy zawarte w umowie najmu.

Ten pomijany często załącznik jest zabezpieczeniem dla obu stron. Powinien on zawierać spis wyposażenia mieszkania - wszystkich urządzeń elektronicznych, mebli oraz ich faktyczny stan. Najemca oraz wynajmujący mogą także posłużyć się dodatkowo dokumentacją fotograficzną, by w razie ewentualnych nieporozumień mieć dodatkowy dowód. Dobrze, by w takim protokole zawrzeć także informacje na temat stanu lokalu oraz jego ewentualnych defektach.

W protokole zdawczo odbiorczym, jeśli wcześniej nie było takiego zapisu w umowie, warto spisać stan liczników mediów na dzień podpisania umowy.

Gdy mowa o sprzętach lub ewentualnych naprawach bądź zniszczeniach, wynajmujący może żądać od najemcy wykupienia dodatkowego ubezpieczenia - tzw. polisa bądź OC najemcy. Jest ono obligatoryjne i chroni przede wszystkim właściciela lokalu.

Oprócz "klasycznej" umowy najmu, coraz częściej słyszy się o najmie okazjonalnym. Taka forma dokumentu jest o wiele bezpieczniejsza dla wynajmującego - chroni przede wszystkim jego prawa i co za tym idzie, lokal mieszkalny. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko i wyłącznie u notariusza. Taki dokument posiada zapis, że w razie eksmisji najemcy np. z powodu niepłacenia czynszu czy nielegalnym podnajmie innym osobom, posiada on inne, alternatywne miejsce zamieszkania - np. dom rodzinny. Koszt zawarcia umowy najmu okazjonalnego u notariusza waha się w granicach od 280 do 400 zł. Ustawa nie reguluje na której ze stron spoczywa obowiązek zapłaty. Najczęstszą praktyką jest dzielnie kosztów na pół.

* Źródło: https://pccbiodo.pl/rodo-a-najem-mieszkania/

Artykuł sponsorowany