Deweloperzy: Spadek sprzedaży mieszkań w największych miastach

Dość nieoczekiwana co do skali decyzja Rady Polityki Pieniężnej w sprawie podwyżki stóp procentowych NBP była z pewnością najważniejszą mieszkaniową zmianą w październiku 2021 r. Nie oznacza to jednak, że sytuacja dotycząca np. cen nowych mieszkań oraz ich sprzedaży okazała się zupełnie stabilna. Eksperci portali RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl w specjalnym raporcie dla Interia.pl przyjrzeli się jak wygląda obecnie sytuacja na rynku nieruchomości. Na szczególną uwagę zasługują w ostatnim czasie kwestie związane z wpływem wyższych stóp procentowych NBP na poziom rat kredytów. 

W październiku 2021 r. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 3608 mieszkań, czyli o ok. 16 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.

- Warto odnotować, że sprzedaż spadła we wszystkich analizowanych przez nas miastach. Z pewnością października nie zaliczą do udanych deweloperzy w Łodzi i Gdańsku. W pierwszym z tych miast sprzedaż nowych mieszkań spadła aż o 29 proc. w porównaniu z wrześniem, a w drugim - o 28 proc. Dodatkowo w Gdańsku był to najgorszy wynik w bieżącym roku" - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Z kolei wrocławscy, krakowscy i poznańscy deweloperzy sprzedali w październiku odpowiednio o 18, 13 i 13 proc. mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Także w Warszawie odnotowaliśmy spadek sprzedaży, ale wyniósł on "tylko" 8 proc.

W październiku br. Kraków był jedynym dużym miastem, w którym spadła średnia cena mkw. mieszkań oferowanych przez deweloperów. W pozostałych miastach odnotowaliśmy wzrost średniej stawki. Najbardziej (o 6 proc.) podrożały nowe mieszkania w Gdańsku, który pod względem średniej ceny metra kwadratowego ustępuje już tylko nieznacznie stolicy Małopolski. W bieżącym roku bardzo szybko pnie się średnia cena 1 mkw. nowych lokali z Łodzi. Tylko w październiku wzrosła o 5 proc.!

Spowolniły natomiast swój marsz w górę średnie ceny z Warszawy i Poznania. W październiku wzrosły bowiem o 1 proc. Nie zmienił się natomiast poziom cen z Wrocławia, który we wrześniu przekroczył 10 tys. zł za mkw.

Od początku roku, największy wzrost średniej ceny mkw. nowych mieszkań (o 23 proc.) odnotowaliśmy w Łodzi. W Gdańsku mieszkania podrożały średnio aż o 20proc., zaś we Wrocławiu - o 18 proc.. Najmniej, bo o 7proc. - 8 proc., wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Krakowie i Poznaniu. Analogiczny wzrost obliczony dla Warszawy to 11proc..

Analiza zmian miesięcznego udziału sprzedanych mieszkań w całej ofercie deweloperów może nam powiedzieć, czy wielkość rynkowej podaży jest wystarczająca. Taki wskaźnik widoczny na poniższym wykresie odpowiada również na pytanie, jak mocno popyt może stymulować podwyżki cen mieszkań.

 - Porównanie wyników dotyczących września oraz października br. wskazuje, że relacja popytu i podaży na rynku deweloperskim była stabilna. Wyjątek stanowił Gdańsk, gdzie popyt na nowe "M" znacząco spadł. Mogło to wynikać z wyprzedaży najtańszych mieszkań, która skutkowała również miesięcznym wzrostem średniej ceny mkw. nowego gdańskiego lokalu aż o 6proc. - tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, wzrost cen metrażu (nawet duży), nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców lokali.

To czy z taką sytuacją mamy do czynienia, pokazuje wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną 1 mkw. lokali. W naszej analizie pod lupę wzięto sześć największych miast, w których zarówno podaż nowych mieszkań, jak i popyt są najwyższe. Wykorzystano publikowane przez GUS dla tych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Poniższy wykres potwierdza, że od stycznia bieżącego roku we wszystkich największych miastach dostępność nowych mieszkań wyraźnie się pogorszyła. Wynagrodzenia mieszkańców rosły tam bowiem wolniej niż ceny metrażu. Największy spadek dostępności odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi, zaś najmniejszy - w Krakowie i Gdańsku.

Wrocław to duże miasto, w którym dostępność cenowa nowych mieszkań jest obecnie najmniejsza. W tym roku podrożały one średnio aż o 18 proc.. Natomiast wrześniowe przeciętne wynagrodzenie w porównaniu z grudniowym było we Wrocławiu o 13 proc. niższe. Z kolei w Poznaniu dostępność mieszkań jest aktualnie najlepsza. W stolicy Wielkopolski średnia cena mkw. nowych lokali była w październiku o 8 proc. wyższa niż w styczniu. Natomiast przeciętne wynagrodzenie praktycznie się nie zmieniło od grudnia 2020 r.

Można przypuszczać, że październikowa podwyżka stóp procentowych NBP negatywnie wpłynęła na dostępność kredytową nowych mieszkań. Poniższy wykres doskonale potwierdza takie przypuszczenia. Widać na nim, że we wszystkich sześciu analizowanych miastach pogorszyła się relacja raty kredytu na typowe nowe "M" o powierzchni 50 mkw. oraz przeciętnego wynagrodzenia. Taka negatywna zmiana w przypadku Krakowa okazała się względnie niewielka.  

Gorsza sytuacja dotyczy pozostałych pięciu miast. Na uwagę zasługuje przykład Wrocławia, gdzie jeszcze w sierpniu br. rata na typowe nowe mieszkanie stanowiła 33 proc. przeciętnego wynagrodzenia netto z sektora przedsiębiorstw. Październikowy, wrocławski wynik wzrósł już do 39 proc. i przekroczył nawet poziom odnotowany dla Warszawy (37 proc.). W październiku relacja raty kredytu i przeciętnej pensji mocno pogorszyła się też na terenie Łodzi i Gdańska. Poznań wciąż wypada najlepiej (29 proc.), ale i tam widać negatywne zmiany. Kolejna, listopadowa podwyżka stóp procentowych NBP pozwala sądzić, że w następnej edycji naszego barometru wyniki wszystkich miast będą jeszcze gorsze.

Po niedawnych decyzjach Rady Polityki Pieniężnej, trudno było oczekiwać dobrych wiadomości dla kredytobiorców. Wpływ wyższego oprocentowania kredytów na poziom rat i zdolność kredytową odczują także deweloperzy. Październikowe statystyki sprzedażowe potwierdzają, że wysoki poziom cen i groźba podwyżki rat kredytowych zniechęca część potencjalnych klientów firm deweloperskich. Wyniki sprzedażowe deweloperów pozostają jednak dobre. Częściowym sprzymierzeńcem sprzedawców nowych mieszkań jest wysoki poziom inflacji. Niedawne wzrosty oprocentowania lokat nie poprawiły bowiem sytuacji oszczędzających. Podwyżki czynszów na rynku najmu to kolejny czynnik zachęcający nabywców do inwestycji mieszkaniowych. Z drugiej strony, deweloperzy muszą się starać, aby wpływ inflacji na ceny mieszkań nie odstraszał większej liczby klientów. 

Listopadowa podwyżka głównej stopy procentowej NBP (aż o 0,75 punktu procentowego) powinna osłabić tendencje inflacyjne w gospodarce. Warto jednak pamiętać, że inflacyjny szczyt jest jeszcze przed nami. Najwyższych odczytów inflacji konsumenckiej można będzie spodziewać się w I kw. 2022 roku, co niedawno potwierdził Prezes NBP. Później inflacja ma spadać. Minie jednak dość dużo czasu zanim typowe lokaty po odliczeniu podatku Belki zaczną przynosić realne zyski.