Droższe kredyty problemem także dla deweloperów

Eksperci RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl w ramach tzw. MieszkanioMetru Interii sprawdzili, jak coraz wyższe koszty "hipotek" wpływały na sprzedaż oraz ceny nowych mieszkań w kwietniu 2022 roku.

Ostatnia, majowa podwyżka głównej stopy procentowej Narodowego Banku Polskiego okazała się mniejsza od oczekiwań. Wielu analityków spodziewało się bowiem zmiany o co najmniej 1,00 punkt procentowy (100 punktów bazowych). Niemniej jednak, rosnące oprocentowanie kredytów mieszkaniowych stanowi zmartwienie dla deweloperów oraz ich klientów.

W kwietniu br. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 3660 mieszkań, czyli o 19 proc. więcej niż w marcu, ale równocześnie o 30 proc. mniej niż w kwietniu 2021 r. Pamiętajmy jednak, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach była bardzo zróżnicowana. Nie we wszystkich odnotowano kwietniowy wzrost sprzedaży. W porównaniu z marcem, aż o 51 proc. mniej mieszkań sprzedali deweloperzy w Poznaniu. Ponadto kwietniowa sprzedaż w tym mieście była o 49 proc. mniejsza niż rok temu.

Z kolei w Gdańsku nabywców znalazło zaledwie 436 nowych mieszkań, co jest wynikiem o 10 proc. słabszym od marcowego i o 17 proc. w porównaniu z kwietniem 2021 r. Jednak w większości dużych miast deweloperzy mieli powody do zadowolenia. Aż o 160 proc. zwiększyli oni sprzedaż w Łodzi. Warto przypomnieć jednak, że marzec przyniósł spore załamanie sprzedaży w tym mieście po bardzo dobrej dla łódzkich deweloperów końcówce ubiegłego roku i niezłym początku obecnego. Warto zaznaczyć, że kwietniowy wynik sprzedażowy w Łodzi był najlepszym od ponad roku.

Z poprawy wyników sprzedażowych mogli się też cieszyć w kwietniu deweloperzy w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Sprzedali oni więcej mieszkań niż w marcu br. o odpowiednio: 75 proc., 17 proc. i 12 proc.. Z drugiej strony, w tych trzech miastach sprzedaż była dużo gorsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (we Wrocławiu aż o 59 proc., w Krakowie o 14 proc., a w Warszawie - o 29 proc.). Wrocławskich deweloperów optymizmem może napawać fakt, że po gwałtownym spadku sprzedaży w lutym, kolejne miesiące przyniosły duże odbicie.

Kwiecień był miesiącem, w którym odnotowaliśmy wyhamowanie wzrostu cen nowych mieszkań. W Gdańsku, Krakowie i Łodzi średnia cena metra kwadratowego w ofercie firm deweloperskich wzrosła tylko o 1 proc.. W Warszawie i Wrocławiu utrzymała poziom z marca, zaś w Poznaniu kwietniowy spadek średniej wyniósł 4 proc.. Było to efektem wprowadzenia na rynek dużej puli mieszkań z przeciętną ceną ok. 9,1 tys. zł za mkw., czyli znacznie odbiegającą w dół od średniej w poznańskiej ofercie. W marcu przekroczyła ona już pułap 10 tys. zł za metr. - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. Kwietniowa obniżka może świadczyć o tym, że poznańscy deweloperzy zaczęli się dostosowywać do coraz skromniejszych możliwości finansowych swoich potencjalnych klientów.  

Porównując ceny 1 mkw. mieszkań rok do roku widzimy, że liderem podwyżek jest Łódź. W kwietniu średnia cena metra kwadratowego z Łodzi była aż o 26 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. We wszystkich innych miastach też odnotowaliśmy dwucyfrową roczną podwyżkę (rzędu 13 proc. - 23 proc.).

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl oprócz sprzedaży mieszkań deweloperskich co miesiąc sprawdzają także zmiany wskaźnika popytu na takie lokale. Wspomniany wskaźnik może nam powiedzieć, jaki był udział sprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów. Kwietniowy poziom tego indeksu potwierdza znaczące osłabienie popytu w Poznaniu, które prawdopodobnie było opóźnionym efektem mniejszej dostępności kredytów.

Spory wzrost popytu odnotowano natomiast dla Warszawy, Krakowa i Łodzi. Może być to m.in. efekt decyzji tych nabywców, którzy chcieli "uciec" przed rosnącymi stopami NBP i cenami lokali poprzez zaciągnięcie kredytu ze stałym oprocentowaniem na pierwsze pięć lat. Warto też pamiętać o rosnącym popycie ze strony inwestorów gotówkowych ukierunkowanych na najem. 

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

W kwietniu br. tempo podwyżek cen nowego metrażu było mniejsze od wzrostu zarobków potencjalnych nabywców nowych "M". W efekcie poprawił się wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem pracowników i ceną 1 mkw. W analizie wykorzystano publikowane przez GUS dla sześciu miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności mieszkań uwzględniamy ceny lokali z badanego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.

W kwietniu na analizowanych przez nas rynkach dostępność mieszkań wyraźnie się poprawiła. Największy wzrost odnotowaliśmy w Poznaniu - z 0,67 mkw. do 0,83 mkw. za przeciętną pensję. To dlatego, że przeciętne wynagrodzenie brutto w tym mieście wzrosło aż o 18 proc., a średnia cena metra kwadratowego zmniejszyła się o 4 proc.. I właśnie w Poznaniu dostępność nowych mieszkań jest obecnie najlepsza - tłumaczył Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl.

Co ciekawe, Kraków jest natomiast jedynym miastem, w którym odnotowano niewielką poprawę wskaźnika dostępności w ostatnich 12 miesiącach. Z kolei najmniejszą powierzchnię nowego mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w kwietniu mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,64 mkw. (przed rokiem - 0,71 mkw.).

Warto przypomnieć, że w kwietniu 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o wzroście głównej (referencyjnej) stopy procentowej NBP o 1,00 punkt procentowy (z 3,50 proc. do 4,50 proc.). Szacunkowe skutki tej zmiany zostały zaprezentowane na poniższym wykresie. Tak jak co miesiąc, eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jaki udział w przeciętnym wynagrodzeniu mają raty kredytu na typowe nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Wspomniany kredyt cechuje się trzydziestoletnim okresem spłaty i wkładem własnym na poziomie 25 proc..

Nietrudno zauważyć, że kwietniowe wyniki z niemal wszystkich analizowanych miast są gorsze od marcowych. Wyjątek stanowi Poznań, gdzie miała miejsce wyraźna obniżka średniej ceny za 1 mkw. nowego lokalu i duża statystyczna podwyżka płac. To właśnie Stolica Wielkopolski cechuje się najmniejszym udziałem raty na nowe mieszkanie (50 mkw.) w przeciętnej pensji. Mowa o wyniku na poziomie 43 proc.. W przypadku najgorzej wypadającej Warszawy (56 proc.), kolejnemu pogorszeniu analizowanego wskaźnika nie zapobiegł nawet spory wzrost średniego wynagrodzenia. 

Nieco mniejsza od spodziewanej, majowa podwyżka głównej stopy procentowej NBP (o 0,75 punktu procentowego) oczywiście nie oznacza, że perspektywy dla rynku mieszkaniowego i kredytowego są dobre. Potwierdzeniem mogą być dane BIK o drastycznym spadku liczby kwietniowych wniosków dotyczących kredytów mieszkaniowych. Z drugiej strony, widzimy ograniczenie planów inwestycyjnych deweloperów. Taka zmiana jest szczególnie wyraźna w Warszawie, gdzie jeszcze w lutym wprowadzono na rynek 1775 nowych "M". Analogiczne wyniki z marca i kwietnia br. to odpowiednio 1318 oraz 853. Wydaje się bardzo prawdopodobne, że deweloperzy będą chcieli walczyć o utrzymanie marż ograniczając podaż mieszkań - podobnie jak w 2009 roku i 2013 roku.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl