Spadek popytu na rynku mieszkaniowym. Sprzedaż mocno w dół w styczniu

Bardzo wiele osób zadaje sobie pytanie, jak 2022 r. będzie wyglądał w kontekście rynku mieszkaniowego. Styczniowy barometr opracowany przez ekspertów portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl udziela pierwszej odpowiedzi na to pytanie. Nowa analiza pokazuje, że nie wszystkie styczniowe zmiany były zgodne z wcześniejszymi przewidywaniami. Przykład mogą stanowi chociażby informacje o ustabilizowaniu sprzedaży nowych mieszkań po wcześniejszych spadkach. Niemniej jednak, sygnały rynkowe ze stycznia wskazują, że bardzo dobra koniunktura na rynku nowych mieszkań i "hipotek" to już przeszłość. Niepokój mogą wzbudzać zapowiedzi kolejnych wzrostów stóp procentowych NBP.  

W styczniu 2022 r. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 3263 mieszkania, czyli o 1 proc. więcej niż w grudniu i o 22 proc. mniej niż w styczniu 2021 r.

Warto zwrócić uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach była bardzo zróżnicowana. W porównaniu z grudniem ubiegłego roku, wyższą sprzedażą mogą się pochwalić deweloperzy we Wrocławiu (wzrost o 80 proc.) i Warszawie (+12 proc.). W stolicy tradycyjnie nabywców znalazło najwięcej mieszkań - 1233. Jednak w porównaniu z pierwszym miesiącem ubiegłego roku warszawski wynik był gorszy aż o 21 proc. Natomiast w Krakowie sprzedaż praktycznie się nie zmieniła względem grudnia 2021 r. Niestety, powodów do zadowolenia nie mieli w styczniu gdańscy, łódzcy i poznańscy deweloperzy. Przy czym w Gdańsku miesięczne tąpnięcie popytu wyniosło aż 41 proc.! W Łodzi ubyło 33 proc. kupujących, a w Poznaniu - 9 proc. w porównaniu z grudniem.

Dodajmy, że w Gdańsku średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów utrzymała poziom z grudnia. Od stycznia 2021 r. największy wzrost średniej ceny (o 31 proc.) odnotowaliśmy w Łodzi. W Poznaniu mieszkania podrożały średnio o 23 proc., w Gdańsku - o 22 proc., zaś we Wrocławiu i Warszawie o odpowiednio: 20 proc. i 17 proc. Najmniej, bo o 10 proc., wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Krakowie.

Analiza RynekPierwotny.pl i GetHome.pl oprócz danych na temat sprzedaży mieszkań, uwzględnia również wskaźnik popytu, czyli udział sprzedanych lokali w całej ofercie rynkowej. Taki wskaźnik pokazuje między innymi, czy szybka wyprzedaż oferty może stwarzać presję na wzrost cen mieszkań. Zebrane dane sugerują, że popytowa presja na ceny jest już znacznie mniejsza niż w I kw. oraz II kw. 2021 r. W porównaniu z pierwszą połową minionego roku, wzrost wskaźnika popytu widzimy tylko w Poznaniu. Ta sytuacja częściowo tłumaczy, dlaczego poznańskie nowe mieszkania w ostatnim czasie szybko drożały. Potwierdzeniem cenowej dynamiki poznańskiego rynku są informacje widoczne na poprzednim wykresie.

W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, wzrost cen metrażu (nawet duży), nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców lokali.

To czy z taką sytuacją mamy do czynienia, pokazuje wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną 1 mkw. lokali. W naszej analizie pod lupę wzięliśmy sześć największych miast, w których zarówno podaż nowych mieszkań, jak i popyt są najwyższe. Wykorzystaliśmy publikowane przez GUS dla tych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności uwzględniamy ceny z bieżącego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.

W pierwszym miesiącu 2022 r. we wszystkich największych miastach dostępność mieszkań wyraźnie się poprawiła. Ich ceny wzrosły bowiem mniej niż wynagrodzenia mieszkańców. Płace wręcz wystrzeliły w górę - na przykład w Łodzi aż o 13 proc. w porównaniu z listopadem. Pamiętajmy jednak, że grudniowe wynagrodzenia rosną m.in. z powodu wypłacanych w końcówce roku nagród, premii czy odpraw emerytalnych. W dodatku rynek pracy mógł wejść w spiralę inflacyjną.

W styczniu największy wzrost dostępności mieszkań odnotowaliśmy w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Najmniejszy był zaś w Poznaniu i Łodzi, czyli w miastach, w których ceny mieszkań najbardziej poszły w górę. Należy zauważyć, że w Gdańsku i Krakowie styczniowa dostępność mieszkań była wyższa niż rok temu. W Poznaniu obecna dostępność cenowa metrażu wciąż jest najlepsza, mimo że w porównaniu ze styczniem 2021 r. wyraźnie się pogorszyła. Z kolei najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w styczniu 2022 r. mieszkańcy Warszawy. Wskaźnik dostępności mieszkań wrócił tu do poziomu sprzed roku.

Wpływ płacowych podwyżek z końca minionego roku jest widoczny także na poniższym wykresie. Eksperci RynekPierwotny.pl znów obliczyli, jaki udział w przeciętnym wynagrodzeniu netto ma rata na typowe nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Mowa o racie kredytu z wkładem własnym 25 proc. i okresem spłaty wynoszącym 30 lat.

Ostateczny wpływ podwyżek płacowych z końca minionego roku okazał się bowiem silniejszy. Niestety, po uśrednieniu sytuacji z sześciu miast, styczniowy udział raty kredytu w wynagrodzeniu wciąż wyglądał gorzej niż dwa miesiące wcześniej. 

Wiele wskazuje na to, że lutowy stosunek raty na typowe "M" i przeciętnego wynagrodzenia znacząco się pogorszy. Dane płacowe nie będą już bowiem uwzględniać jednorazowego wpływu premii oraz nagród. Co więcej, średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, które biorą pod uwagę eksperci RynekPierwotny.pl znów może wzrosnąć na skutek podwyżki stóp procentowych NBP.

Skala podwyżek płacowych z końca minionego roku, na pewno sprawiła, że niektóre wyniki w styczniowym barometrze RynekPierwotny.pl i GetHome.pl są nieco bardziej optymistyczne. Poprawę dotyczącą dostępności cenowej mieszkań i udziału rat w wynagrodzeniach trzeba jednak traktować ostrożnie. Lutowe wyniki zapewne będą bardziej reprezentatywne.

Żadnych wątpliwości nie wzbudzają natomiast najnowsze dane na temat stabilizacji sprzedaży deweloperów, nadal rosnących ofertowych cen nowych mieszkań i poziomu popytu. Inwestorzy mieszkaniowi na pewno zaczęli już sprawdzać, jak bardzo ograniczenie zdolności kredytowej Polaków wpływa na ich sprzedaż. Od wyników takiej obserwacji rynku będą zależały decyzje dotyczące uruchamiania nowych inwestycji. Dane z systemu analitycznego BIG DATA RynekPierwotny.pl sugerują, że inwestorzy nie podjęli na razie decyzji zmierzających w kierunku ograniczenia liczby nowych projektów. Styczeń w porównaniu z grudniem ub.r. przyniósł nawet miesięczny wzrost liczby wprowadzonych do sprzedaży lokali o 18 proc. Mowa o danych dotyczących sześciu największych miast kraju. 

Andrzej Prajsnar - ekspert RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo - ekspert portalu GetHome.pl