Nowe prawo - wyższe koszty budowy dla dużych inwestycji

Wśród zmian wprowadzonych przez nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 8 sierpnia 2017 r., poz. 1509) znajdują się takie, które dla inwestorów wiązać się będą z dużo wyższymi kosztami budowy. Mowa tu w szczególności m.in. o ograniczeniu możliwości zaliczania nakładów poniesionych na budowę dróg i doprowadzenie mediów na poczet rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów - informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Brak możliwości odliczenia takich wydatków uderzy najmocniej w inwestorów budujących za własne, prywatne środki duże przedsięwzięcia, takie jak hotele czy biurowce.

Po nowelizacji przepisów dla rozliczenia poniesionych nakładów pomiędzy właścicielami gruntów (czyli gminą, powiatem, województwem lub Skarbem Państwa) a osobą posiadającą prawa użytkowania wieczystego stosuje się definicję budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Została ona zawarta w art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym jest mowa o budowie drogi oraz wybudowaniu przewodów lub też urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych, telekomunikacyjnych - informuje Robert Tomaszewski.

Przytoczony tu przepis stosuje się jednak tylko do takich urządzeń, które wybudowane zostały przy udziale środków unijnych (lub środków publicznych). Oznacza to, że nie obejmuje budowy przeprowadzonej za prywatne środki inwestorów. Co więcej, nowe przepisy nie są jednoznaczne i niestety ich nieprecyzyjność może prowadzić do wielu sporów, które będą miały swój finał na drodze sądowej. Chodzi tu przede wszystkim o fakt, że ustawodawca nie określił wprost, czy zakaz odliczania dotyczy wszystkich poniesionych nakładów (m.in. nakładów koniecznych).

Nowelizacja przepisów znacznie zwiększy koszty, jakie ponosić będą inwestorzy. Pamiętajmy bowiem, że uzbrojenie ternu podnosi jego wartość, a stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste może zostać odpowiednio podwyższona, gdy wzrosła wartość nieruchomości. Dotychczasowa możliwość zaliczania nakładów poniesionych w związku z uzbrojeniem terenu na poczet opłaty rocznej chroniła więc w praktyce inwestorów przed podwyższaniem tej formy daniny - wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Warto w świetle omawianych tu zmian i ich wpływu na koszty dużych inwestycji budowlanych przyjrzeć się także wyrokowi Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2017 roku (sygnatura akt: III CZP 33/17). W nim także wyrażone zostało stanowisko, zgodnie z którym nakłady poniesione na uzbrojenie terenu nie mogą zostać zaliczone na poczet rocznej opłaty należnej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Przywołana sprawa dotyczyła możliwości zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną (czyli podwyższoną) nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych przed pierwszą aktualizacją opłaty oraz tego, czy można dokonać tego przy pierwszej aktualizacji tej daniny. W wydanym w tej sprawie orzecznictwie Sąd Najwyższy podkreślił, że nie można zaliczyć poniesionych prywatnych nakładów w wypadku pierwszej aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste - należy wstrzymać się do kolejnego podwyższenia jej stawki. W praktyce zaś oznacza to, że nawet czekanie do kolejnego podwyższenia wartości nie pozwoli na rozliczenie przez inwestorów kosztów poniesionych w związku z uzbrojeniem gruntu. Wyjątkiem będzie sytuacja (zgodnie z przesłankami przytoczonymi powyżej), w której budowa urządzeń nastąpiła przy użyciu środków publicznych.