Co wchodzi w skład wywłaszczanej nieruchomości, podlegając wycenie?

Podstawą do określenia wysokości odszkodowania w przypadku wywłaszczeń jest opinia w postaci operatu szacunkowego. Kwestię tę regulują ustawy dla poszczególnych inwestycji celu publicznego. Dokument sporządza uprawniony rzeczoznawca na zamówienie organu ustalającego odszkodowanie.

Operat zachowuje ważność przez 12 miesięcy. Jeżeli w tym czasie nie zmienią się kluczowe czynniki, to rzeczoznawca może przedłużyć jego ważność na kolejne 12 miesięcy. Najistotniejsze w przypadku dokumentu są:

• cel wyceny,
• rodzaj i położenie nieruchomości,
• przeznaczenie w planie miejscowym,
• stan nieruchomości,
• dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości.

Według art. 156 ust. 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), termin przedłużenia jest liczony od daty utraty ważności dokumentu.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawca podczas pracy powinien kierować się ściśle określonymi wytycznymi. Najważniejsze metody to:

• Porównawcza: polega na porównywaniu podobnych nieruchomości pod względem m.in. cen oraz różnych cech wpływających na ich ceny (§ 4).
• Dochodowa: bierze się pod uwagę możliwe do uzyskania dochody z danej nieruchomości (§ 6).
• Mieszana: w tym podejściu może być istotne to, czy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane; ocenia się ewentualne koszty likwidacji lub wskaźniki szacunkowe gruntów (§ 15).
• Kosztowa: stosuje się metodę kosztów odtworzenia oraz metodę kosztów zastąpienia danej nieruchomości (§ 20).

Według z treści art. 155 ust. 2 ugn, w sporządzonym operacie szacunkowym powinny znaleźć się dane w formie wypisów lub wyrysów. Podczas wyceny wykorzystuje się w szczególności: księgi wieczyste, kataster nieruchomości, plany miejscowe, ewidencję uzbrojenia terenu, świadectwo energetyczne i wszelkie inne dokumenty, które są podstawą wpisu do księgi wieczystej. Rzeczoznawca przeprowadza również oględziny nieruchomości.

Obowiązek udostępnienia nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu wynika z treści art. 155 ust. 4 ugn. Ma on prawo do oględzin, a po przeprowadzeniu wizji lokalnej sporządza protokół zawierający opis stanu faktycznego nieruchomości, który następnie powinien zostać zamieszczony w operacie szacunkowym.

Każda osoba wywłaszczana powinna zapoznać się definicją nieruchomości oraz wiedzieć, co wchodzi w jej skład. Trzeba bowiem pamiętać, że oprócz lokalizacji, powierzchni, stanu technicznego budynków, ukształtowania i rzeźby terenu, na wycenę wpływa także bardzo wiele innych elementów. Poprawne ich ujęcie będzie wpływało na ostateczną wysokość uzyskanego odszkodowania.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 46 Kodeksu cywilnego (dalej kc), do nieruchomości zalicza się części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane. Dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste (art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Dodatkowo art. 48 kc precyzuje, że do gruntów należą różne elementy na trwałe z nimi związane, a także drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W związku z powyższym, podczas wywłaszczeń - oprócz gruntów - wycenie podlegać mogą również części składowe nieruchomości: mury ogrodzeniowe, osadzone na fundamentach domki ogrodnicze lub wiaty, rośliny ozdobne rosnące w glebie (zwłaszcza te o charakterze kolekcjonerskim), uprawy (zasiewy, sady), wartość znajdującego się w drzewostanie drewna (w przypadku lasów), a także np. systemy nawadniające.

W przypadku budynków będą to natomiast wszystkie elementy stałego wyposażenia, których usunięcie wymagałoby specjalnego demontażu. Wlicza się do nich instalacje wodnokanalizacyjne i armaturę (rury, krany, wanny), grzewcze (piece, kominki), instalacje elektryczne oraz alarmowe. Dotyczy to również: mebli i sprzętów kuchennych w zabudowie, okien, drzwi, ozdobnych schodów, balkonów, antresol itp.

W przypadku budynków gospodarczych, mogą zostać za takie uznane: przytwierdzone do podłóg silosy, systemy podawania pasz, wbudowane w ściany urządzenia udojowe, klatki i boksy dla zwierząt. Podobnie sprawa wygląda z maszynami przemysłowymi oraz rzemieślniczymi zamocowanymi do murów na stałe (windami, suwnicami, odciągami powietrza itp.).

Przepisy nie regulują pojęcia rzeczy ruchomych. Uznaje się, że ruchomości to wszelkiego rodzaju przedmioty niespełniające kryteriów nieruchomości. Będą nimi więc znajdujące się na posesji:

• rośliny w donicach,
• niezwiązane trwale z gruntem szopy czy domki holenderskie,
• wolnostojące maszyny,
• pojazdy mechaniczne,
• wolnostojące meble, sprzęt AGD i RTV,
• zebrane plony oraz różnego typu zmagazynowane towary.

Podczas sporządzaniu operatu szacunkowego powyższe rzeczy nie podlegają wycenie rzeczoznawcy majątkowego. Należy też opróżnić z nich nieruchomość w terminie zależnym od danego celu publicznego (określają go specjalne ustawy).

Warto przy tym dodać, że w chwili ostateczności decyzji bez rygoru lub po wydaniu decyzji z rygorem natychmiastowej wymagalności, naruszanie nieruchomości (np. demontaż okien) będzie już ingerencją w cudzą własność. Nie należy więc tego robić.

O czym jeszcze trzeba pamiętać? Organ zawiadamia osobę wywłaszczaną o zebraniu materiału dowodowego. Następnie, zgodnie z art. 156 ust. 1a ugn, strona ma możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym. Nigdy nie warto rezygnować z tego prawa, ponieważ daje ono możliwość weryfikacji dokumentu pod kontem ewentualnych braków.

Osoba wywłaszczana - jako strona procesu - może składać własne wnioski dowodowe oraz zarzuty do operatu. W wielu przypadkach poprawna argumentacja pomaga znacząco podnieść kwotę odszkodowania, dlatego - w razie zauważenia uchybień - należy aktywnie dochodzić swoich praw.

Źródła:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Jeśli szukają Państwo wsparcia i pomocy prawnej w uzyskaniu wyższego odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość to zapraszamy do kontaktu z Kancelarią INLEGIS (tel.: +48 793 101 800) - reprezentujemy klientów na terenie całej Polski. Zapraszamy także na nasz blog poświęcony tematowi wywłaszczenia nieruchomości.

Artykuł sponsorowany