Czy inflacja ma wpływ na ceny mieszkań?
W ostatnim czasie nawet ci, którzy na co dzień niespecjalnie interesują się ekonomią i gospodarką, zwracają baczną uwagę na wskaźnik inflacji w Polsce i jego nieustanny wzrost. Konsekwencje wysokiej inflacji są silnie odczuwalne praktycznie na każdym kroku, ponieważ drastycznie wzrastają ceny niemal wszystkich dóbr i produktów – od artykułów pierwszej potrzeby aż po towary luksusowe. Coraz częściej też słyszy się, że ze względu na bardzo wysoką inflację sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym, dotychczas bardzo stabilna, zaczyna ulegać zmianom, a zakup własnego mieszkania staje się coraz trudniejszy. Czy jednak rzeczywiście inflacja tak silnie oddziałuje na polski rynek nieruchomości? Jak to zjawisko wpływa na kredyty hipoteczne i czy ceny mieszkań w naszym kraju zależą tylko od niego?
Od 2013 roku w Polsce ceny mieszkań stale rosły i w znakomitej większości przypadków wzrosty te były większe niż tempo, w jakim zwiększała się w naszym kraju inflacja. Dzięki temu inwestycja w nieruchomości była uznawana za jeden z najlepszych sposobów na ulokowanie kapitału - inwestor miał w zasadzie pewność, że realna wartość nieruchomości będzie w przyszłości wyższa. Co więcej, rynek mieszkaniowy w kraju był dodatkowo stymulowany sytuacją ekonomiczną i nawet wybuch pandemii nie odwrócił tego trendu, a jedynie go na krótki czas spowolnił. Mówiąc wprost: tak długo, jak dostępne były tanie i łatwe do uzyskania kredyty, a inflacja utrzymywała się na niskim poziomie, chętnych na zakup mieszkania nie brakowało, a nowe inwestycje mieszkaniowe pojawiały się w Polsce niemal jak grzyby po deszczu. Dopiero w 2022 roku sytuacja uległa dość diametralnej zmianie w wyniku drastycznych podwyżek stóp procentowych, wprowadzonych w celu zahamowania gwałtownego wzrostu inflacji.
Sprawdź, w jaki sposób inflacja wpływa na rynek nieruchomości w Polsce
Jedną z pierwszych konsekwencji wysokiej inflacji dla wszystkich kredytobiorców był wzrost raty kredytu - początkowo niewielki, ale w ciągu zaledwie pół roku raty spłacane przez właścicieli mieszkań kupionych na kredyt zwiększyły się praktycznie o 100%. Gwałtowne podnoszenie stóp procentowych w celu powstrzymania utraty wartości pieniądza w bardzo negatywny sposób odbiły się na sektorze hipotecznym. Kredyty drożeją coraz bardziej, a inflacja nie wyhamowuje, w wyniku czego zainteresowanie zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup mieszkania dramatycznie spada, co potwierdzają dostępne statystyki. Dane BIK z maja 2022 roku nie pozostawiają żadnych złudzeń: banki udzieliły nieco ponad 13,6 tys. kredytów hipotecznych, czyli aż o 43,3% mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku, gdy zarówno inflacja, jak i stopy procentowe były bardzo niskie. To najgorszy wynik sektora bankowego w zakresie hipotek od 7 lat.
Warto w tym miejscu nadmienić, że sytuacja związana z zapaścią na rynku kredytów hipotecznych i drożejącymi materiałami budowlanymi odbija się również na kondycji finansowej firm budowlanych i deweloperów. Według aktualnych danych Biura Informacji Gospodarczej ERIF niespłacane zobowiązania w tym sektorze przekraczają kwotę 160 mln złotych. Teraz bardziej niż wcześniej istotne jest, aby przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego lub zatrudnieniem firmy budowlano-wykończeniowej zweryfikować ich sytuację finansową. Można to zrobić samodzielnie, pobierając raport z bazy ERIF BIG. Przezorność pozwoli uniknąć problemów wynikających z ogłoszeniem bankructwa przez te podmioty lub opóźnień w realizacji inwestycji.
Warto podkreślić, że gigantyczna zapaść na rynku kredytów hipotecznych nie jest jednak spowodowana wyłącznie rosnącymi stopami procentowymi i zwiększającą się inflacją. Spory udział ma w tym również wdrożenie przez banki zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którymi drastycznie zaostrzono kryteria badania zdolności kredytowej Polaków. W połączeniu z dramatycznie zmniejszoną zdolnością kredytową większości obywateli naszego kraju i perspektywą potencjalnych dalszych podwyżek stóp procentowych w najbliższych miesiącach sytuacja ta nie napawa optymizmem. Wzrost liczby kredytów udzielanych przez banki na skalę podobną do tej sprzed roku jest praktycznie niemożliwy.
Dowiedz się więcej o tym, jak inflacja wpływa na Twoje zobowiązania kredytowe
Jak już wspominaliśmy, nieruchomości od bardzo dawna są traktowane jako najlepsza forma lokaty kapitału, dlatego zerowe stopy procentowe i bardzo łatwy dostęp do kredytów hipotecznych sprawiły, że ceny mieszkań zaczęły szybować w górę także w trakcie pandemii. W wielu miastach ceny za metr kwadratowy wzrastały z kwartału na kwartał nawet o kilkaset złotych i trend ten został do pewnego stopnia zmniejszony dopiero w ostatnich miesiącach.
Dynamiczny wzrost inflacji przełożył się jednak na zwiększenie zainteresowania inwestycją w nieruchomości, ponieważ jest to rynek, na którym wartość ulokowanego kapitału wzrasta w porównywalnym tempie jak inflacja - tak przynajmniej działo się do niedawna. Mówiąc prościej, inwestorzy z wystarczającym zapasem kapitału lokują go w nieruchomościach, ponieważ tam najmniej straci na wartości.
W tym kontekście warto pamiętać o jeszcze jednej ważnej kwestii : oficjalne badania poziomu inflacji, przeprowadzane przez GUS, uwzględniają w tzw. koszyku inflacyjnym szereg cen (m.in. żywności, alkoholu, prowadzenia gospodarstwa domowego, wyposażenia domu, usług telekomunikacyjnych, edukacji, sportu czy rozrywek), ale ceny nieruchomości nie są do niego zaliczane. Nie ma zatem bezpośredniej zależności cen mieszkań od poziomu inflacji.
Nie można jednak zapominać, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest kształtowana przez wiele okoliczności, nie tylko przez wskaźnik inflacji. Wśród najważniejszych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości należy wymienić przede wszystkim następujące:
● Spowolnienie podaży na rynku pierwotnym - dla większości deweloperów najbardziej opłacalnym rozwiązaniem w obecnej sytuacji jest przeczekanie zapaści na rynku kredytowym, dlatego od pewnego czasu obserwujemy redukcję liczby nowych mieszkań trafiających do sprzedaży na rynku pierwotnym przy jednoczesnym utrzymywaniu wysokich cen za metr kwadratowy nowych inwestycji.
● Nieustanny wzrost cen materiałów budowlanych - od wielu miesięcy praktycznie wszystkie materiały niezbędne na budowach drożeją, co przekłada się na wyższe ceny metra kwadratowego nieruchomości. W przypadku rynku wtórnego materiały budowlane są wykorzystywane do remontów, zatem i w tym sektorze ceny metra kwadratowego pozostają na relatywnie wysokim poziomie.
● Trwająca wojna na Ukrainie - napływająca do Polski duża liczba uchodźców z terenów ogarniętych wojną przekłada się na przesunięcie środka ciężkości rynku mieszkaniowego z zakupu na wynajem, co pośrednio zmniejsza zainteresowanie sprzedażą: wielu potencjalnych sprzedających wycofało oferty w celu wynajmowania swoich nieruchomości.
Jeśli chodzi o zależność na linii inflacja a kredyt hipoteczny, 2022 rok przyniósł kredytobiorcom jeszcze jeden istotny dylemat, czyli kwestię opłacalności nadpłacania kapitału. Z jednej strony nadpłata kredytu wydaje się być kuszącym rozwiązaniem, bo w dłuższej perspektywie czasowej może obniżyć wysokość odsetek spłacanych z kredytem, ale z drugiej równie dobre wydaje się trzymanie pewnego zapasu kapitału "na wszelki wypadek", ze względu na nie do końca stabilną sytuację gospodarczo-ekonomiczną naszego kraju.
Pewną pomocą w uzyskaniu odpowiedzi na pytanie o sensowność nadpłaty kredytu jest rządowy program wakacji kredytowych, dzięki którym bez żadnych konsekwencji można zawiesić spłatę kilku rat. To z kolei może zapewnić kredytobiorcy dodatkowy kapitał do wykorzystania czy to na nadpłatę kapitału (jak doradza wielu ekspertów), czy na stworzenie niewielkiej poduszki finansowej.
Kredyt a inflacja - czy warto spłacać długi szybciej, gdy wartość pieniądza spada?
Artykuł sponsorowany
