Nikt nie da ci tyle, ile ja ci obiecam, czyli podsumowanie polityki mieszkaniowej w latach 2015-2023

No i daliśmy. Rok 2023, koniec rządów Zjednoczonej Prawicy, a ze 100 tysięcy mieszkań w budowie w 2019 roku, zostało postawionych niecałe 20 tysięcy lokali - i to do czerwca 2023, zaś w budowie było nieco ponad 30 tysięcy mieszkań. Społeczeństwo zdaje się udzieliło rządowej polityce mieszkaniowej spory kredyt zaufania, natomiast klasa polityczna okazała się raczej niechętna do jego spłacania. Zgodnie jednak z tytułem tego artykułu - nikt nie da ci tyle, ile ja ci obiecam.

Ale skoro już przy kredytach jesteśmy - najbardziej widocznym incydentem rządowej, mieszkaniowej aktywności (oprócz kilku rozwiązań o znacznie mniejszej wadze) było najpierw zapowiedzenie, a następnie wprowadzenie programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Dlaczego podkreślam to "zapowiedzenie"? Ano dlatego, że już sam fakt zapowiedzi uruchomienia programu wywołał wyraźne skutki na rynku, na wiele miesięcy przed jego wejściem w życie. Od stycznia 2023 roku, wraz z zapowiedzią BK2%, na rynek mieszkaniowy zawitała posucha - kupujący czekali na preferencyjny kredyt, zaś sprzedający zastygli w bezruchu i agresywnym oczekiwaniu na kupców, którzy się nie pojawiali. Co ciekawe, sprzedający nie obniżali cen swoich nieruchomości wystawionych na sprzedaż (a często je podwyższali), bowiem liczyli na gwałtowny, rynkowy rozruch w lipcu.

No i się doczekali. Od lipca, ceny mieszkań potrafiły poszybować o kilka procent w perspektywie miesiąc do miesiąca (w Toruniu na przykład o rekordowe ponad 6% od lipca do sierpnia, czy o ponad 5% w analogicznym okresie w Gdańsku, Poznaniu czy Krakowie). Dodajmy przy tym, że statystyki zawsze w pewnym sensie nie doszacowują realnych zmian - w segmencie popularnym, czyli tym, na który "łapali się" kredytowicze bezpiecznego programu, ceny poszybowały w górę nawet o kilkadziesiąt procent w skali kilku miesięcy. A należy dodać, że rynek mieszkaniowy rok wcześniej zmierzał ku pewnej normalności - w 2022 roku ceny zaczęły w końcu spadać (realnie w zasadzie wszędzie, nominalnie w dużej części Polski). I to była sytuacja, która dryfowała ku pewnej równowadze, której tak bardzo brakowało na rynku mieszkaniowym od lat.

Zapowiadany "bezpieczny kredyt 2%" miał rzekomo nie podnieść cen nieruchomości. Podniósł, i to drastycznie - to już wiemy. Nie wiemy jednak, dlaczego nowa władza zmierza w kierunku niemalże analogicznym, który może jedynie ceny nieruchomości jeszcze bardziej wywindować. Pewnym niezrozumiałym podejściem w polityce mieszkaniowej w Polsce jest przekonanie, że każdy musi mieć swoje własne "M". Nie musi - w większości krajów wysokorozwiniętych, do których rzekomo tak aspirujemy na bardzo wielu płaszczyznach, udział własności w kontrze do najmu przy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jest niemalże odwrotny, niż u nas.

W kraju nad Wisłą, z racji naszej socjalistycznej przeszłości i przemian z przełomu lat 80 i 90, gdzie mieszkania był rozdawane niemalże za bezcen, udział własności nieruchomości w stosunku do najmu jest wyjątkowo wysoki. W krajach zachodnich, rynek nieruchomości wygląda zupełnie inaczej, a dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych od dziesiątek lat jest właśnie najem. Tylko, że najem ucywilizowany - gdzie obowiązują jasne reguły i procedury. U nas, rynek najmu jest wręcz wypaczony przez katastrofalną ustawę o ochronie praw lokatorów, która zwichnęła relacje pomiędzy wynajmującymi a najemcami, dając tym drugim absurdalne wręcz przywileje.

W związku z tym, właściciele mieszkań boją się o swoje mieszkania. Boją się je wynająć, boją się je udostępniać nawet nieodpłatnie komukolwiek, bo wiedzą, jakimi konsekwencjami może się skończyć przegrana w loterii pod tytułem "wybór uczciwego lokatora". Należy bowiem zaznaczyć, że maszyna losująca bywa w tej zabawie wyjątkowo kapryśna, a momentami wręcz okrutna. Niekończące się procesy w sądzie o eksmisje, oczekiwanie po 5 czy 7 lat na lokal socjalny dla delikwenta, któremu znudziła się zabawa w dorosłość, czy na koniec - konieczność utrzymywania takiej osoby za własne pieniądze. To odstrasza. Bardzo. Ile osób? W zależności od przyjętej metodologii badań, mieszkań, które mogłyby być wynajęte, ale nie są, jest w Polsce niemalże dwa miliony. Dwa miliony pustostanów, które mogłyby trafić na rynek, ale dopóki właściciele będą sparaliżowani strachem, nie trafią.

Paradoksalnie zatem, ustawa o ochronie praw lokatorów, która, jaka sama nazwa wskazuje, miała chronić najemców - sprawia, że to właśnie oni tracą najwięcej. Tracą możliwość wynajęcia ciekawych mieszkań, w dobrych lokalizacjach. Tracą możliwość spokojnego poszukiwania odpowiedniego lokum, a w zamian za to muszą się przepychać na korytarzu z dziesiątkami innych lokatorów w ramach tak zwanego "castingu na najemcę". Nie wspominając o licytacjach mieszkaniowych, na pomysł których wpadają najbardziej "kreatywni" właściciele.

Wreszcie, lokatorzy muszą za najem zapłacić po prostu więcej. Jeżeli mieszkań brakuje (a to już wiemy, że brakuje), to wyobraźmy sobie, co by się stało, gdyby choć połowa z tych niewynajętych przez sparaliżowanych strachem właścicieli mieszkań, trafiła na rynek najmu. Podpowiem - kolektywnie, ceny najmu by po prostu spadły. Ale aż dziw, że nikt na to, od ponad dwudziestu lat funkcjonowania ustawy o ochronie praw lokatorów, nie wpadł.

Żeby była jasność. Nie twierdzę (i nigdy nie twierdziłem), że właściciele mieszkań są aniołami, a lokatorzy to zawsze ci źli. Obie te grupy mają swoje za uszami. I ten rynek powinien zostać znacząco uregulowany i ucywilizowany - po obu stronach. Nie ulega natomiast wątpliwości, że asymetria prawna wywołana przez ustawę o ochronie praw lokatorów daje najemcy niespotykanie ostre narzędzie, które w dowolnym momencie może zostać bezwzględnie wykorzystane przeciwko wynajmującemu. I dlatego właśnie właściciele boją się wynajmować swoje mieszkania, a przez to największą ofiarą ustawy są uczciwi lokatorzy, bo płacą za mieszkania znacznie, znacznie więcej.

I od tego powinna wyjść nowa władza przy uzdrawianiu polityki mieszkaniowej w naszym kraju. Potem, odłogiem leży kwestia nadużyć w kontekście mieszkań komunalnych i socjalnych. Nadal, w mieszkaniu komunalnym może mieszkać milioner. Nadal, mieszkania komunalne i socjalne są podnajmowane na pseudorynkowych zasadach przez cwaniaków, którzy robią sobie biznes kosztem nie tylko budżetu państwa (czyli nas wszystkich), ale przede wszystkim kosztem osób, które takiego wsparcia naprawdę potrzebują.

Kulejących kwestii jest jednak znacznie, znacznie więcej. Nowa władza ma zatem sporo do nadrobienia - bo tak się składa, że polityka mieszkaniowa ma wpływ na bardzo wiele aspektów funkcjonowania całego państwa, jako organizmu. O wskaźniku urodzeń i zastępowalności pokoleń chyba mówić nie muszę? A mówiąc ludzkim językiem - że za chwilę, właśnie między innymi przez brak spójnej polityki mieszkaniowej, nie będzie miał kto pracować na nasze przyszłe emerytury.

Autor: Paweł Doliński, DLN Nieruchomości Toruń

Ekspert w branży nieruchomości. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, autor setek artykułów eksperckich i analiz rynkowych. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju. Prowadzi szkolenia dla pośredników nieruchomości.