Dobry kredyt to fundament

Mówi się, że pierwszy dom buduje się dla wroga, drugi dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie samego. Przy tym przedsięwzięciu jest bowiem tyle istotnych rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę, że niezbędne jest doświadczenie. Jednak w przypadku doboru kredytu nie trzeba budować trzech domów, żeby zdobyć potrzebną wiedzę. Postanowiliśmy pomóc osobom, które planują zaciągnięcie kredytu na budowę domu i przygotowaliśmy ranking kredytów hipotecznych.

Do sporządzenia rankingu posłużyły oferty kredytu na kwotę 400 tys. zł, udzielanego w rodzimej walucie. Środki uzyskane w jego ramach posłużyć mają do wybudowania domu o wartości 450 tys. zł. Oznacza to, że przykładowy klient dysponuje wkładem własnym przekraczającym 10 proc. O kredyt wnioskuje 4-osobowa rodzina, gdzie małżonkowie pracują na umowie o pracę na czas nieokreślony i łącznie zarabiają 8000 zł netto. Nie spłacają teraz żadnych kredytów, ale posiadają pozytywną historię w Biurze Informacji Kredytowej.

Przyjęliśmy również, że nasi przykładowi klienci są gotowi skorzystać z innych produktów banku, jeśli miałoby to poprawić warunki oferty. Banki coraz częściej stosują bowiem tzw. cross-selling, czyli obniżają marżę kredytu dla tych klientów, którzy zdecydują się jeszcze na założenie konta, wzięcie karty kredytowej, czy wykupienie ubezpieczenia. Kredyt w kwocie 400 tys. zł będzie wypłacany w dwóch transzach po 200 tys. zł, w ciągu dwóch lat. W tym czasie klienci płacą jedynie odsetki i ubezpieczenie pomostowe.. Od trzeciego roku rozpoczyna się spłata całego kredytu rozłożonego na 360 rat, czyli na lat 30. Ocenialiśmy koszt kredytu i w tym przypadku przyznawaliśmy punkty od 10 do -10 oraz zdolność kredytową, gdzie banki mogły zdobyć punktu od 3 do -3.

Na podium naszego rankingu znalazły się Eurobank, ING Bank i Credit Agricole. Pierwszy z nich zdobył 8,65 punktów, drugi 7,34, a trzeci 5,35. Palma pierwszeństwa przypadła Eurobankowi dzięki najniższym kosztom kredytu. Klient, który zaciągnie tam kredyt na budowę domu na kwotę 400 tys. zł, będzie musiał w sumie oddać bankowi niecałe 881 tys. zł. Wydawać mogłoby się, że to dużo, ale w przypadku kredytów złotowych, zaciąganych na 30 lat trzeba się liczyć z tym, że wysokość odsetek przekroczy wartość całego kredytu. W większości banków całkowity koszt kredytu przekracza 900 tys. zł, a w niektórych instytucjach zbliża się do 1 mln zł. Na przykład klient Polbanku musi spłacić w sumie prawie 997 tys. zł.

Drugą kategorią, w której ocenialiśmy banki jest zdolność kredytowa i tu Eurobank wypadł gorzej. Naszej przykładowej rodzinie jest gotów pożyczyć 661 tys. zł, podczas gdy najbardziej hojny jest Getin Noble Bank, który wyliczył zdolność kredytową na ponad 883 tys. zł. Najniższą kwotę kredytu pożyczy zaś bank, który zajął w naszym rankingu trzecie miejsce. Nasi klienci w Credit Agricole mogą liczyć na zaledwie 597 tys. zł. Jak widać banki, które ostrożnie podchodzą do pożyczania pieniędzy są zazwyczaj w stanie zaoferować lepsze warunki. Ich klienci nie muszą bowiem pokrywać kosztów większego ryzyka, na jakie wystawia się bank oferując wyższą zdolność kredytową. I tak jest właśnie w przypadku Credit Agricole, gdzie całkowity koszt kredytu też jest nieduży, ponieważ nieznacznie przekracza888 tys. zł. Jeśli chodzi o ING Bank Śląski, który zajął drugą pozycję w zestawieniu, to jest on wyjątkiem od powyższej reguły. Bank ten może się pochwalić dość niskim całkowitym kosztem kredytu, który przekracza 902 tys. zł. Jednocześnie jest dość liberalny przy wyliczaniu zdolności kredytowej, ponieważ naszej przykładowej rodzinie jest skłonny pożyczyć ponad 832 tys. zł.

Całkowity koszt naszego przykładowego kredytu waha się od 880 tys. zł do 1 mln zł. Przyjrzyjmy się jednak za co dokładnie musimy płacić. Podstawowy koszt to odsetki, a te zależą od wysokości oprocentowania, które z kolei uzależnione jest od stopy procentowej WIBOR oraz od marży banku. Ten pierwszy składnik podlega rynkowym wahaniom i nie mamy na niego wpływu, ale możemy za to szukać banku z najniższą marżą. W przypadku przykładowego kredytu, marże dla kredytów złotowych wahają się od 1 do 2 punktów procentowych.

Kolejny punkt na liście kosztów, to prowizja za udzielenie kredytu. Niektóre banki jej nie pobierają, czy to w ramach promocji, czy standardowej oferty, ale w innych wynosi ona kilka proc. kwoty kredytu (w naszym zestawieniu maks. 4 proc.). Wiele banków oferujących klientowi niską marżę wymaga wykupienia ubezpieczenia na życie i to kolejny koszt z którym trzeba się liczyć. Przy kredycie na 400 tys. zł zazwyczaj jest to ok. 100 zł miesięcznie, choć są banki, które zażyczą za nie o wiele więcej. W PKO BP polisa kosztuje 240 zł miesięcznie, w Polbanku 2 tys. zł rocznie.

Do czasu wpisania banku do hipoteki trzeba jeszcze płacić ubezpieczenie pomostowe. Jeśli kupujemy gotowy dom, czy mieszkanie, to musimy ponosić ten koszt, tylko przez czas, który sąd potrzebuje na dokonanie odpowiedniego wpisu. Jednak w przypadku budowy domu, będziemy je płacić również w czasie trwania prac. Dopiero po ich zakończeniu będziemy mogli złożyć wniosek do sądu, a po dokonaniu wpisu przestać płacić ubezpieczenie. Zazwyczaj banki pobierają je w formie podwyższonej marży. Jednak jego wysokość może się diametralnie różnić: od 0,5 punktu procentowego w BNP Paribas po 2 punkty w Getin Noble Bank. Niestety na tym polisy się nie kończą, bo może być jeszcze potrzebne ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. To z kolei wydatek rzędu 3 proc. ubezpieczanej kwoty na okres 3 lat.

Wybierając kredyt hipoteczny trzeba się też zdecydować na okres kredytowania. W rankingu uwzględniono kredyt na 30 lat, ale w bankach są oferty na dłuższe okresy. Alior Bank i GNB chwalą się kredytami na 50 lat, a Nordea na 45 lat. Wiele banków udziela kredytów na 40 lat. Trzeba jednak pamiętać, że im dłuższy okres kredytowania, tym niższa rata, ale równocześnie rośnie suma odsetek, które będziemy musieli bankowi oddać.

Pamiętajmy również, że przy budowie domu musimy informować bank o postępach prac budowlanych. Może to oznaczać konieczność dostarczania do banku faktur, zdjęć z budowy, czy kopii dziennika budowy, jak również płatnych wizyt wyznaczonego przez bank rzeczoznawcy (160-300 zł). Pozostaje jeszcze kwestia wkładu własnego. Jeśli działka budowlana jest już naszą własnością, to banki uznają ją jako wkład własny. Trzeba jednak pamiętać, że banki różnie będą traktowały posiadane przez klientów mieszkania.

Część z nich zgodzi się ustanowić na nich hipotekę i uzna je jako wkład własny, w innych procedury nie pozwalają na taką operację. Banki mają też różne zasady odnośnie terminu, w którym klient musi wnieść wkład własny. To może być bardzo istotne, bo jeśli wkład własny ma pochodzić, że sprzedaży mieszkania, to klient będzie nim dysponował najwcześniej pod koniec budowy domu. Niektóre banki uniemożliwiają taką operację wymagając wniesienia wkładu własnego jeszcze przed uruchomieniem kredytu. Tak będzie np. w Deutsche Banku, BGŻ, Eurobanku, czy w Polbanku. Inne instytucje wymagają zaś udokumentowania wkłady własnego dopiero przed wypłatą ostatniej transzy. Na takie rozwiązanie można liczyć m.in. w BZ WBK, Credit Agricole, czy w ING.