Fundusze stawiają na nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości sytuuje się pomiędzy obligacjami a inwestycjami w akcje, można więc uznać je za bezpieczne. Ze względu jednak na dość wysokie progi "na wejściu" fundusze nieruchomości przeznaczone są dla dość zamożnego klienta.

W 2005 r. wartość inwestycji różnych funduszy w nieruchomości wyniosła w Europie 140 mld euro o 40 proc. więcej niż w 2004 r. Zdaniem analityków, podobnego wzrost miał miejsce w 2006 r. Popyt wynika z zainteresowania m.in. funduszy emerytalnych, niemieckich funduszy inwestycyjnych i funduszy private equity. Na świecie coraz popularniejsze stają się tzw. REIT (Real Estate Investment Trust) spółki celowe, które kupują nieruchomości i na bazie zgromadzonego kapitału emitują papiery wartościowe, a inwestorom wypłacają dywidendę. REIT-y inwestują w ok. 20 krajach, są już także dostępne w Polsce.

Mieszkania i biurowce

Zainteresowanie polskich klientów funduszami nieruchomości stale rośnie. Ich aktywa, jak oceniają Analizy Online, wynoszą ponad 1,7 mld zł (dane za październik). To blisko 2 proc. aktywów wszystkich TFI, na ogół są one zamknięte. Dotychczas inwestorzy mieli dostęp do 9 funduszy tego typu, sprzedawanych przez BZ WBK TFI, BPH TFI, Skarbiec TFI, Copernicus TFI i KBC TFI. Największą ofertę ma tu Skarbiec TFI, co więcej - różni się ona od innych tym, że wszystkie fundusze inwestują w nieruchomości mieszkaniowe, a nie komercyjne.

I tak Skarbiec-Rynku Nieruchomości (aktywa 97,93 mln zł) jest nastawiony na "deweloperkę". Współuczestniczy w projektach mieszkaniowych od początku - od wyboru inwestycji, lokalizacji, nadzorowanie przez spółki celowe projektu podczas budowy, aż do sprzedaży gotowej inwestycji. Skarbiec-Rynku Mieszkaniowego (67,233 mln zł) dokonuje wyboru najbardziej perspektywicznych projektów w głównych ośrodkach miejskich, które znajdują się na wczesnym etapie budowy. Skarbiec City Living Polska (33,65 mln zł) został utworzony specjalnie dla inwestorów zagranicznych, zainteresowanych naszym rynkiem mieszkaniowym.

Odmienną strategię mają fundusze innych towarzystw. BPH FIZ Sektora Nieruchomości nastawiony jest na biurowce i centra handlowe. Zarejestrowany w sierpniu 2005 r., dysponował aktywami o wartości ponad 332 mln zł. Zgodnie z przyjętą polityką inwestycyjną, w I okresie budowania portfela inwestował w bezpieczne papiery dłużne i instrumenty rynku pieniężnego. Stopa zwrotu w tym okresie (30.06.2005-30.06.2006) była zbliżona do stopy zwrotu funduszy rynku pieniężnego i wyniosła 3,23 proc. Ale już w I roku działalności zawarł 9 transakcji - 5 z nich dotyczyło budynków biurowych, a pozostałe - handlowych. Nieruchomości stanowią już 62 proc. jego portfela. Dzięki wykorzystaniu dźwigni finansowej (kredyty) na następne transakcje mógł przeznaczyć ok. 700 mln zł.

Podobny schemat działania mają także inne rodzime fundusze tego typu. Proces inwestycyjny może potrwać 2-3 lata, dopiero potem można liczyć na realne zyski. Jeżeli jednak muszą posiłkować się kredytem (ze względu na wysokie kwoty transakcji), rosną ich koszty własne, a spada rentowność inwestycji.

Pierwsze otwarte

W październiku Fortis Investments wprowadził na polski rynek pierwszy zagraniczny otwarty fundusz nieruchomości. Jego aktywa wynoszą 759 mln euro, nie inwestuje bezpośrednio, ale w spółki inwestujące w nieruchomości. W Europie jest ich ponad 200, z czego zarządzający mogą wybrać do portfela odpowiednich 100-120. Jakkolwiek adresowany on jest przede wszystkim do klientów private banking, sprzedaje się jak świeże bułeczki.

- Obecnie to blisko jedna trzecia naszej sprzedaży funduszy otwartych - mówi Grzegorz Świetlik, dyrektor przedstawicielstwa Fortis Investments w Polsce. Fundusze nieruchomości powinny stanowić 10-20 proc. portfela inwestora dla jego lepszej dywersyfikacji.

Jego zdaniem, to właśnie fundusze zagraniczne będą w tym sektorze dominować, m.in. ze względu na przepisy podatkowe, bardziej korzystne niż polskie prawo w tym zakresie. Można też oczekiwać, że w ciągu roku udział tego typu funduszy w rynku może się podwoić.

Prawdziwym ewenementem stał się jednak pierwszy polski otwarty fundusz nieruchomości wprowadzony w połowie grudnia przez ING TFI Subfundusz Budownictwa i Nieruchomości Plus. On również nie będzie lokował środków bezpośrednio w nieruchomości.

Jest to subfundusz typu zrównoważonego, w portfelu może mieć 30-70 proc. akcji lub 30-70 proc. papierów dłużnych. Część akcyjną ING TFI będzie inwestował w spółki produkujące materiały budowlane, spółki realizujące inwestycje budowlane (np. autostrady), spółki deweloperskie głównie notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Pozostała część przeznaczona jest na dłużne instrumenty finansowe, w tym obligacje skarbowe, certyfikaty uczestnictwa wybranych funduszy nieruchomości (do 20 proc. aktywów).

Boom dopiero się rozpoczyna

Sebastian Buczek, prezes ING TFI, jest pełen optymizmu. Dobra koniunktura w tym sektorze gospodarki powinna, naszym zdaniem, potrwać ponad 5 lat. Dlatego nowy produkt przeznaczony jest dla doświadczonych inwestorów, o długim, co najmniej dwu-, trzyletnim horyzoncie czasowym i nie obawiających się wysokiego poziomu ryzyka. Można oceniać, że stopa zwrotu w polskich funduszach nieruchomości będzie w nadchodzących latach wynosić od 10 do 15 proc. rocznie.

Trzeba jednak pamiętać o tym, że to oferta długoterminowa, 8-10-letnia.

Szukasz mieszkania? Prawie 300 tys. ofert czeka! Sprawdź!