Hipoteki: Urodzajny trzeci kwartał

Od stycznia do końca września br. sprzedano łącznie ponad 165 tys. kredytów, co pozwala nam podtrzymać nasze wcześniejsze prognozy, że liczba udzielonych kredytów hipotecznych w całym 2010 roku wyniesie 220-230 tys. sztuk i będzie o 20-25 proc. wyższa niż w 2009 roku.

III kwartał br. był trzecim z rzędu wzrostowym porównując do analogicznego okresu roku ubiegłego. Wcześniej dziesięć razy z rzędu odnotowywaliśmy spadek liczby udzielonych kredytów rok do roku. Wysoka dynamika wzrostu nadal wynika w znacznym stopniu z efektu niskiej bazy - w pierwszym półroczu 2009 r. sprzedaż spadała w następstwie zamrożenia akcji kredytowej przez banki po globalnym kryzysie finansowym. Potem nastąpiła odwilż (drugie półroczne 2009 r.) i od początku 2010 r. notujemy wzrosty.

Liczba udzielonych w ostatnim kwartale kredytów była zbliżona do wartości z II kwartału. Według posiadanych przez nas danych wzrosła ona o 4,95 proc., trzeba jednak zwrócić uwagę na fakt, że trzy miesiące temu na ankietę odpowiedziało 15 banków, a teraz już 19. Instytucje, które doliczyliśmy nie są jednak rynkowymi potentatami, ich wpływ na ostateczną wielkość rynku nie przekracza łącznie kilku procent.

Nie uwzględniając w rachunku za ostatni kwartał nowych banków wzrost ten wynosi 0,1 procent. Drugi kwartał jest z reguły jednym z najlepszych okresów dla banków udzielających kredyty hipoteczne, ponieważ w I kwartale ruch na rynku nieruchomości jest zwykle mniejszy z uwagi na zimę, natomiast wiosną dokonywane są zakupy mieszkań, by zdążyć z remontami w okresie wakacji. Zatem podobny wynik w trzecim kwartale należy uznać za sukces.

W ujęciu 12-miesięcznym, które wskazuje dynamikę zmian na rynku hipotecznym eliminując efekty sezonowe, sprzedaż kredytów wyniosła ponad 216 tys. sztuk i była o 16 proc. wyższa niż przed rokiem i o 6,8 proc. wyższa niż na koniec 12-miesięcznego okresu zakończonego w II kwartale.

Udział kredytów walutowych w ogóle sprzedaży wzrósł w ciągu roku z 13,28 do 20,92 proc., trzy miesiące temu wynosił zaś 19,03 procent. Nominalnie wzrost liczby kredytów walutowych jest jeszcze bardziej spektakularny. Rok temu w III kwartale udzielono ich 6,4 tys., teraz prawie 13 tys., o ponad 100 proc. więcej.

Popularność kredytów walutowych nadal rośnie, lecz jesteśmy bardzo daleko od sytuacji z 2008 roku, w którym kredyty tego rodzaju stanowiły zdecydowaną większość rynku.

Mimo zapowiedzi nowelizacji rekomendacji SII i chęci znacznego ograniczenia kredytów walutowych przez Komisję Nadzoru Finansowego (przypomnijmy, że KNF chce, aby udział kredytów walutowych nie przekraczał 50 proc. całego portfela kredytów hipotecznych), w niektórych instytucjach kredyty walutowe nadal stanowią ponad 90 proc. wszystkich udzielanych.

Dziś jednak klienci mają atrakcyjną (bo pozbawioną ryzyka kursowego) alternatywę: kredyty w programie Rodzina na Swoim, które stanowią 16,6 proc. wszystkich udzielanych kredytów (o 1,3 pkt proc. mniej niż przed rokiem) i 21 proc. kredytów złotowych.

Łącznie w III kwartale udzielono ponad 10,3 tys. kredytów z dopłatami, o 19,15 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Nadal nie wiadomo, kiedy wejdą w życie i jak będą wyglądać zmiany w RnS, bo prace nad nowelizacją ustawy wciąż trwają.

Wg ostatniego projektu planowane jest obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do dopłat o ok. 14 proc., ograniczenie programu do rynku pierwotnego oraz dopuszczenie do niego singli i związków partnerskich.

Ze względu na brak ostatecznych rozwiązań związanych z nowelizacją (poważne zastrzeżenia wobec planów Ministerstwa Infrastruktury mają m.in. Ministerstwo Finansów i Narodowy Bank Polski), prognozowanie sprzedaży w kolejnych kwartałach jest zadaniem dość karkołomnym. Można jedynie przypuszczać, że ze względu na możliwość wprowadzenia zmian od początku nowego roku, najbliższe miesiące mogą być w tym temacie gorące.

Po raz kolejny wzrosła też przeciętna wartość udzielonego kredytu. W II kwartale br. było to 202,1 tys. zł, a w kolejnych trzech miesiącach o 8 tys. zł więcej. W stosunku do III kwartału 2009 r. wzrost ten wyniósł 9,2 tys. złotych. To skutek coraz bardziej liberalnego podejścia banków do kwestii zdolności kredytowej i spadających marż.

Zachęceni niższymi cenami kredytu klienci częściej kupują większe mieszkania.

Mimo niesprzyjających warunków pogodowych (powódź, a wcześniej wyjątkowo ostra zima), rynek kredytów hipotecznych w 2010 r. wyraźnie ożywił się. Co jednak ważne, ożywienie to widoczne jest na tle niskiej bazy z bardzo słabego 2009 roku. Nadal sporo brakuje nam do rekordowego 2008 r., kiedy to w najlepszych kwartałach udzielano ponad 70 tys. kredytów.

Spodziewane wejście w życie nowelizacji rekomendacji SII oraz drugiej części rekomendacji T nie powinno znacznie wpłynąć na rynek kredytów hipotecznych jako całość. Nie ma obaw, że nagle kredyty przestaną być dostępne, choć rzeczywiście o kredyty walutowe na pewno będzie trudniej.

Te jednak nie znaczą już dla całego rynku tyle co kilka lat temu, więc wpływ ich ograniczenia na całość rynku będzie ograniczony. Nowelizacja rekomendacji SII największy problem sprawi bankom, które mają w portfelu dużo kredytów walutowych, aczkolwiek nadal nie jest pewne, że wejdzie ona w życie w postaci, w jakiej znamy ją dzisiaj. Lobby bankowe bardzo stara się bowiem o zmianę zapisów dotyczących ograniczenia udzielania hipotek w obcych walutach.

Cały czas wśród banków trwa walka o portfele kredytobiorców, choć w ostatnich miesiącach zmieniła ona swoją postać.

Jak pokazał ostatni ranking kredytów hipotecznych Open Finance, przestały spadać marże kredytów w euro, natomiast pożyczki złotowe nadal tanieją.

To zapewne efekt zbliżającej się nowelizacji rekomendacji SII i w związku z tym można oczekiwać spadku popularności kredytów walutowych w IV kwartale 2010 r.

Niezmiennie banki starają się jak najbardziej "uproduktowić" klienta, do kredytu hipotecznego dodają nie tylko rachunek czy kartę kredytową, ale całe pakiety usług finansowych (łącznie z szeregiem ubezpieczeń).

Marcin Krasoń