Kiedy komornik może zająć nieruchomość? Przebieg egzekucji, to warto wiedzieć

Aby egzekucja z nieruchomości mogła zostać przeprowadzona, potrzebny jest tytuł wykonawczy zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Może nim być orzeczenie sądu, ale także ugoda czy akt notarialny, w którym dłużnik poddaje się egzekucji.

Tego typu egzekucja zazwyczaj długo trwa i jest pracochłonna, jednak w jej wyniku możliwe jest otrzymanie kwoty satysfakcjonującej wierzyciela i uwolnienie dłużnika od zobowiązania.

Warto wiedzieć, że egzekucja z nieruchomości przebiega odrobinę inaczej niż w przypadku innych składników majątku. Egzekucję taką prowadzi komornik właściwy dla lokalizacji nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości nie jest prostą procedurą i składa się na nią kilka etapów.

Pierwszym z nich jest zajęcie nieruchomości przez komornika. Następnie urzędnik sporządza opis nieruchomości i szacowana jest jej wartość. Kolejnym krokiem jest sprzedaż licytacyjna. Gdy nieruchomość zostanie sprzedana, następuje przysądzenie własności.

Ostatnim etapem jest podzielenie sumy uzyskanej z egzekucji. Nadzór nad procesem sprawuje sąd w obrębie którego zlokalizowana jest nieruchomość.

Wniosek taki składany jest razem z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Odbiorcą wniosku jest komornik wybrany przez wierzyciela, jednak musi być właściwy dla położenia nieruchomości.

We wniosku konieczne jest dokładne oznaczenie nieruchomości - niezbędne dane do podania to adres i numer księgi wieczystej, jeśli taka istnieje dla danej nieruchomości.

Niekiedy jednak zdarza się, że wierzyciel nie jest w stanie samodzielnie ustalić, czy dłużnik posiada nieruchomości, jakie mogą zostać zajęte. W takim przypadku może zwrócić się do komornika z wnioskiem o zlecenie poszukiwania majątku. Urzędnik ma możliwość sprawdzenia, co wchodzi w skład majątku danej osoby, w tym, czy posiada nieruchomości.

Zajęcie nieruchomości przebiega przez wezwanie dłużnika do zapłaty zasądzonego przez sąd roszczenia w ciągu dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania. Powinno się to odbyć poprzez przesłanie do właściwego sądu wniosku o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji z danej nieruchomości w księdze wieczystej.

Co ważne, nieruchomość w świetle prawa staje się zajęta wraz z momentem dostarczenia dłużnikowi wezwania.

Jeżeli tytuł wykonawczy został wystawiony przeciwko osobie będącej w związku małżeńskim, zajęciem zostaje objęta nieruchomość wchodząca w skład majątku wspólnego małżonków. Aby jednak przeprowadzać dalsze etapy egzekucyjne, komornik potrzebuje tytułu wykonawczego skierowanego przeciwko obojgu małżonkom.

Jeśli termin, który został wyznaczony dłużnikowi na spłatę zobowiązania upłynął a dług nadal nie jest uregulowany, wierzyciel może wnioskować o wykonywanie dalszych kroków egzekucyjnych.

Wartość nieruchomości ustalana jest m.in. na podstawie operatu szacunkowego wykonywanego przez biegłego znajdującego się na liście biegłych sądowych z uprawnieniami z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego.

Gdy operat szacunkowy jest ukończony, komornik ma obowiązek zawiadomić o terminie opisu i oszacowania wszystkich uczestników procesu. Wzywa też inne podmioty do ewentualnego zgłoszenia swoich praw do nieruchomości przed zakończeniem opisu.

W oszacowaniu oprócz biegłego, wziąć udział mogą również dłużnik i wierzyciel, zgłaszając swoje uwagi co do sporządzonego operatu i sugerowanej wartości nieruchomości.

Każda ze stron ma dwa tygodnie od terminu sporządzenia opisu i oszacowania na zaskarżenie szacunków czy samego opisu.

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, następuje miesiąc, w trakcie którego odbywa się ich uprawomocnianie. Dwa tygodnie po zamknięciu tego procesu może być wyznaczona data licytacji nieruchomości.

Komornik ogłasza termin licytacji nieruchomości w drodze publicznego obwieszczenia.

Jeśli jednak nieruchomość jest lokalem mieszkalnym i aktualnie jest zamieszkiwana przez dłużnika, aby wyznaczyć termin licytacji konieczny jest wniosek wierzyciela. Wniosek taki wierzyciel ma prawo złożyć, jeśli wysokość jemu należnej kwoty wynosi co najmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości.

W obwieszczeniu komornik wskazuje dane nieruchomości, takie jak jej adres, przeznaczenie gospodarcze czy suma oszacowania. Dodatkowo wyznacza czas i miejsce licytacji, a także podaje cenę wywoławczą i wysokość rękojmi, którą licytując należy złożyć.

Obwieszczenie to otrzymują obie strony, a także urzędy skarbowy i ubezpieczeń oraz organy gminy. Obwieszczenie jest podawane do publicznej informacji co najmniej na dwa tygodnie przed jej datą na stronie internetowej i tablicy ogłoszeń lokalnego sądu, urzędu gminy i Krajowej Rady Komorniczej.

Wierzyciel ma sześć miesięcy od daty uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości na złożenie do komornika wniosku o wyznaczenie terminu licytacji.

Jeśli w tym czasie nie podejmie takich kroków, postępowanie egzekucyjne, którym objęta jest dana nieruchomość, jest umarzane z urzędu. 

KO