Kres podwyżek stóp procentowych blisko? Rynek uwzględnił trzy podwyżki
W kwietniu RPP dokonała już siódmej z rzędu podwyżki stóp procentowych. To najpewniej wciąż nie koniec złych wiadomości dla kredytobiorców. Jedyny plus jest taki, że kres podwyżek może być już blisko. Tak przynajmniej sugerują prognozy.
Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc
Kolejna - siódma już z rzędy podwyżka była pewna. Argumentem zwolenników tego rozwoju wydarzeń jest to, że sytuacja na rynku walutowym jest bez porównania lepsza od tej z marca, a więc nie są konieczne bardziej zdecydowane ruchy.
Czy kwietniowa decyzja o poziomie stóp procentowy coś zmieni? Rynek już dawno uwzględnił nie tylko tę decyzję, ale też kolejne podobne.
W normalnych warunkach różnica pomiędzy podstawową stopą procentową i trzymiesięcznym WIBOR-em wynosi około 0,25 pkt. proc. Teraz różnica jest prawie sześciokrotnie wyższa. Można to interpretować tak, że rynek uwzględnił już nie tylko kwietniową decyzję, ale też majową a przynajmniej po części także czerwcową.
Nie zmienia to faktu, że dotychczasowe podwyżki stóp procentowych, a dokładnie to będące ich pochodnymi zmiany notowań stawki WIBOR spowodowały, że już dziś raty złotowych kredytów mieszkaniowych mogą być o około 50-60 proc. wyższe niż we wrześniu 2021 roku.
Jeśli sprawdzą się przewidywania sugerowane przez kontrakty terminowe (FRA), to raty pójdą jeszcze w górę o 10-15 proc., a podstawowa stopa procentowa dojdzie do poziomu około 5,5-6 proc.
Jest to wynik pomiędzy argumentami zwolenników walki z inflacją (ci chcieliby wyższych stóp procentowych) i tych, którzy uważają, że RPP powinna też zadbać o to, aby nie pogrążyć gospodarki (ci woleliby, aby stopy procentowe aż tak nie rosły). Przed RPP jest ekstremalnie trudne zadanie. Gremium to powinno walczyć z inflacją, ale nie utrudniać nadmiernie sytuacji w gospodarce i nie zaprzepaścić dobrej sytuacji na rynku pracy.
Konsekwencją rosnących rat jest topniejąca zdolność kredytowa. Trzyosobowa rodzina, która ma do dyspozycji dwie średnie krajowe, nie może już pożyczyć 700 tysięcy złotych na zakup mieszkania (jak we wrześniu), a raczej około 200-250 tysięcy złotych mniej. Z punktu widzenia kredytobiorców oznacza to, że przynajmniej do końca maja trudniej będzie o kredyt.
Co prawda wynagrodzenia będą rosnąć, a banki będą próbowały uatrakcyjnić swoje oferty (np. obniżając marże), ale i tak rosnące stopy procentowe będą górą i to one będą powodowały, że siła nabywcza potencjalnych kupujących będzie stopniowo topniała.
Jest to o tyle zły scenariusz, że w tym samym czasie na rynku najmu mamy do czynienia z bezprecedensowym wykupieniem oferty i dynamicznymi wzrostami stawek czynszów. W efekcie znacznie ograniczana jest dostępność mieszkań z punktu widzenia najemców i nabywców posiłkujących się kredytem. W tym samym czasie wzrosła atrakcyjność sektora mieszkań na wynajem z punktu widzenia inwestorów - zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych.
Tym bardziej przydać może się dziś rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Choć dostępność mieszkań spełniających kryteria programu będzie w wielu miastach mocno ograniczona (np. Kraków, Szczecin czy Lublin), to w dużej mierze od banków zależy czy przygotowywane przez nie oferty będą stanowiły ciekawą alternatywę dla osób dziś korzystających z oferty rynku najmu.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
