Pożyczka hipoteczna: Dobry pomysł na niską ratę

Klienci zaciągający pożyczkę hipoteczną dzielą się na dwie grupy. Pierwsza to osoby od razu zdecydowane na takie rozwiązanie, świadome, że jest to najtańsza forma finansowania potrzeb konsumpcyjnych. Za pożyczone pieniądze kupują działkę lub inną nieruchomość, samochód, robią remont domu lub zasilają tym kapitałem firmę.

Pobierz darmowy program PIT 2012

Z kolei druga grupa to osoby, które chcą uporządkować finanse i zamierzają połączyć kilka zobowiązań w jedno, z niższą ratą. Ich potrzeby kredytowe są zazwyczaj nieco niższe. O rosnącej roli tej grupy klientów może w pewnym stopniu świadczyć fakt, że znacząco spadła średnia wartość pożyczki hipotecznej. W drugiej połowie zeszłego roku przeciętna pożyczka była o 20 proc. niższa niż w pierwszych miesiącach 2012 r.

Poszukujący sposobów na obniżenie kosztów obsługi dotychczasowych kredytów nie od razu biorą pod uwagę kredyt pod zastaw nieruchomości. W pierwszej kolejności interesują się przeważnie konsolidacyjnym kredytem gotówkowym i dopiero w banku lub u doradcy dowiadują się, że zdecydowanie tańszym rozwiązaniem będzie właśnie pożyczka hipoteczna.

Gdy już usłyszą ofertę, obawiają się jednak skomplikowanych formalności oraz obciążania hipoteki nieruchomości. Przytłacza ich również jedna z głównych zalet pożyczki, czyli 20-30-letni możliwy okres spłaty.

- Rynek obecnie jest na tyle konkurencyjny, a oferty swoimi warunkami na tyle zbliżone, że banki coraz bardziej starają się pozyskać klienta sprawnym procesem kredytowym. Ograniczają do minimum wymagane dokumenty i wyręczają klientów w załatwianiu formalności związanych z ustanowieniem hipoteki. Doskonale sprzyjają temu zresztą elektroniczne księgi wieczyste - zapewnia Wojciech Rudzki, kierownik ds. kredytów hipotecznych Meritum Banku.

Klientów nastawionych na szybszą spłatę pożyczki może uspokoić fakt, że część banków nie pobiera z tego tytułu prowizji, ewentualnie rezygnują z opłaty po 3-5 latach spłaty, choć są też wyjątki, gdzie prowizja obowiązuje przez cały okres trwania pożyczki.

Zabezpieczenie w postaci nieruchomości to z kolei klucz do niskiej ceny pożyczki. Hipoteka sprawia, że w niektórych bankach można wręcz uzyskać pieniądze mimo nie najlepszej historii kredytowej. Opóźnienia w spłacie nie mogą jednak przekraczać 90 dni i klient musi je sensownie wyjaśnić.

Dzięki spadkowi stóp procentowych i niewysokim marżom można już uzyskać pożyczkę hipoteczną, której całkowite oprocentowanie wynosi jedynie około 6,5 proc. To wyjątkowo niewiele w porównaniu z pożyczkami gotówkowymi z kilkunastoprocentową stawką, również mniej niż w przypadku kredytu samochodowego.

Aby uzyskać pożyczkę hipoteczną, trzeba mieć nieruchomość, którą da się zastawić w banku. Może to być mieszkanie własnościowe, spółdzielcze, działka, dom, własny lub osoby, która zgodzi się na zastawienie nieruchomości. Ważne, aby nieruchomość nie miała już obciążonej hipoteki. Jeśli hipoteka jest obciążona, najlepiej udać się do banku, w którym zaciągnięty był wcześniejszy kredyt czy też pożyczka, ewentualnie pozostaje spłata instytucji obciążającej księgi wieczyste kredytem z nowego banku. Oczywiście, o ile jest to możliwe, bo ograniczeniem przy pożyczkach hipotecznych jest relacja wartości kredytu do ceny nieruchomości (LtV*). Maksymalne LtV to zazwyczaj 50-80 proc. wartości nieruchomości. Najczęściej spotykane rozwiązanie to kredyt nie wyższy niż 70 proc. wartości nieruchomości. Na wpis na drugim miejscu do księgi wieczystej zgodzi się wyłącznie Getin Noble Bank.

Pożyczka hipoteczna to nie jest pomysł na drobną sumę. Najmniejsza minimalna kwota pożyczki obowiązuje w BPS - to 10 tys. zł. Widać jednak, że banki obniżają próg wejścia w ten produkt. BPH zmniejszył kwotę z co najmniej 80 tys. zł do ponad 30 tys. zł, mBank i MultiBank z 80 100 zł do 20 tys. zł. 20 tys. zł jako minimalna kwota pożyczki hipotecznej dostępna jest już również w: Meritum Bank, BZ WBK, Kredyt Bank (marka BZ WBK), Millennium, Euro Banku.

Marże pożyczki hipotecznej to od 2,6 do 5 p.p. Dzięki niskim stopom procentowym i, co za tym idzie, niższej stawce WIBOR obecnie można pożyczyć w ten sposób pieniądze już nawet na niecałe 7 proc. w skali roku. Mogłoby być jeszcze taniej, ale od zeszłego roku banki w większości przypadków podniosły marże. Obecnie minimum proponują BPH - od 2,55 p.p. i PKO BP - od 2,57 p.p., 2,6 p.p. marży oferuje DB PBC, niewiele wyżej - 2,7 p.p. - jest możliwe do uzyskania w ING BSK. W większości pozostałych banków minimalne stawki wynoszą nieco poniżej 3 p.p., choć są też wyższe.

Plusem pożyczki hipotecznej obok stosunkowo niskiego oprocentowania jest też możliwy długi okres spłaty, którego nie oferują żadne inne rozwiązania. Rynkowym standardem jest 20-25 lat. Najkrótszy maksymalny czas spłaty mają BGŻ i Bank BPS - 15 lat, ale w Millennium, MultiBanku, mBanku czy BPH pożyczka może być spłacana nawet 30 lat. Trzeba jednak liczyć się z ograniczeniami wiekowymi jakie stawiane są kredytobiorcom. Zazwyczaj instytucje finansowe oczekują, że spłata zakończy się najpóźniej w momencie gdy klient będzie miał 70-75 lat. Choć są też banki podchodzące do tej kwestii indywidualnie lub pozwalające na spłatę do 80. roku życia jak np. Alior, BPH i Bank Pocztowy.

Długi okres spłaty ma liczne plusy, nawet jeśli ktoś zadłuża się na krócej, w razie kłopotów ma szansę wydłużyć termin i dzięki temu obniżyć miesięczną ratę. Jednocześnie banki po 3-5 latach spłaty zazwyczaj pozwalają bez dodatkowych kosztów nadpłacać kredyt lub też cały spłacić przed czasem. Są również banki, w których w żadnym momencie trwania kredytu nie ma finansowych konsekwencji wcześniejszej spłaty np. w Meritum, Pocztowym, mBanku i MultiBanku. Ale już w: DB PBC, PKO BP czy Kredyt Banku (marka BZ WBK) prowizja obowiązuje zawsze.

Żeby otrzymać pożyczkę hipoteczną, klient musi liczyć się też z dodatkowymi wydatkami, na które nie natknie się przy staraniach i zaciąganiu innych kredytów konsumpcyjnych.

Około 200 złotych trzeba wydać na wpis hipoteki do księgi wieczystej. W grę wchodzi również ubezpieczenie pomostowe na czas uprawomocnienia się wpisu banku do księgi wieczystej. Wiąże się to przeważnie z podwyższonym oprocentowaniem kredytu do momentu dostarczenia do banku decyzji sądu o wpisaniu go do księgi wieczystej. W przypadku opisywanego kredytu w ciągu czterech miesięcy będzie to koszt ok. 200 zł. Kilkaset złotych trzeba też wyłożyć na wycenę nieruchomości. Wycena mieszkania to ok. 400-500 zł, domu 800-1000 zł. Jeśli nieruchomość jest łatwa do wyceny dla banku można tego wydatku uniknąć. Dobrze jest także szukać ofert, które obciążają klienta kosztami wyceny nieruchomości dopiero w momencie przyznania pożyczki, a nie na etapie składania wniosku, co koniec końców nie gwarantuje przecież pożyczenia pieniędzy. Jeśli już pożyczka zostanie przyznana trzeba również liczyć się z ubezpieczeniem zastawianej nieruchomości, chyba, że ktoś już wymagane ubezpieczenie opłaca. Np. w BPS i Banku Pocztowym składka wynosi 0,08 proc. wartości nieruchomości, czyli przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł jest to 240 zł rocznie. Część banków wymaga także ubezpieczenia na życie płatnego z każdą ratą.

Nasz ranking pożyczek hipotecznych w wysokości 100 tys. zł na 10 lat wygrały dwie oferty - Meritum Banku i Citi Handlowego. Tuż za nimi znalazła się propozycja BPH, a kolejne miejsce zajęły ING Bank Śląski oraz ex quo Pocztowy i DB PBC.

Braliśmy pod uwagę przede wszystkim marżę, zarówno tę proponowaną "naszemu" klientowi, jak i ogólny przedział marż, a także minimalną kwotę, maksymalny czas spłaty, maksymalne LtV oraz wiek do jakiego klient może spłacać pożyczkę.

Pożyczkę chce zaciągnąć trzyosobowa rodzina, oboje małżonkowie pracują, nie spłacają innych kredytów i mają dobrą historię kredytową. Ich miesięczne dochody netto wynoszą 6 tys. zł i chcieliby pożyczyć pod zastaw mieszkania wartego 300 tys. zł kwotę 100 tys. zł na 10 lat.

W zwycięskich bankach oferowana przedstawionym klientom marżą wyniesie 2,95 proc. w Meritum Banku i 2,9 proc. w Citi Handlowym. Do tego w Meritum Banku trzeba jeszcze wyłożyć 1,5 proc. wartości pożyczanej sumy czyli 1,5 tys. zł na prowizję. Wraz ze skredytowana prowizją rata wyniesie 1181 zł. W tym banku klient może wziąć kredyt na maksymalnie 25 lat, do 70 proc. wartości nieruchomości i spłacać kredyt do wieku na jaki zgodzi się bank, nie ma bowiem ściśle ustalonego limitu. Z pewnością zaletą jest brak prowizji za nadpłatę kredytu oraz niska kwota - 20 tys. zł - od której można zadłużyć się w ten sposób. W Citi Handlowym prowizja wynosi jedynie 1 proc. i rata wraz ze skredytowaną prowizją to 1172 zł wyższa jest jednak minimalna kwota pożyczki hipotecznej - 40 tys. zł. W Citi Handlowym maksymalne LtV wynosi również 70 proc., maksymalny czas trwania pożyczki to 20 lat, a granica wieku, do którego można ją spłacać ustalona jest na 75 lat. Prowizja za wcześniejszą spłatę obowiązuje przez trzy lata.

Na trzeciej pozycji znalazł się BPH, który proponuje kredyt z marżą 2,25 proc. ale pod warunkiem, że klient otworzy w banku konto w cenie od 9,99 zł do 14,99 zł i będzie na nie przelewał wynagrodzenie. Nie zapłaci prowizji, jeśli wykupi roczne ubezpieczenie na życie i dwuletnie od utraty pracy w cenie 2,9 proc. kwoty kredytu. Rata takiego kredytu wraz ze skredytowanym ubezpieczeniem wyniesie w granicach 1150 zł. Atutem tej oferty jest możliwość spłaty aż przez 30 lat do 80 roku życia. Bank jednak nie pożyczy kwoty wyższej niż połowa ceny nieruchomości, z prowizji za wcześniejszą spłatę rezygnuje dopiero po 5 latach.

Na czwartym miejscu znajduje się propozycja ING BSK z marżą 2,9 proc. oraz prowizją 2,2 proc., bez większych cross-sellowych wymagań.

Piątą pozycję ex quo zajęli Bank Pocztowy oraz DB PBC. W Banku Pocztowym nie ma prowizji, a marża wynosi 3,2 proc. pod warunkiem założenia w banku konta osobistego, na które trafia minimum 2,5 tys. zł oraz przy korzystaniu z kart płatniczych. Konieczne jest też skorzystanie z ubezpieczenia ze składką 2,7 proc. wartości pożyczki. Bank ma długi, bo 30-letni maksymalny okres spłaty, do 80. roku życia klienta, jest gotów pożyczyć do 70 proc. wartości nieruchomości i nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę.

Z kolei w DB PBC marża wynosi 2,6 proc. a prowizja 3 proc. i nie ma wymagań co do zakupu dodatkowych produktów. Opłata za wcześniejszą spłatę obowiązuje jednak przez cały okres trwania umowy. W odróżnieniu od Pocztowego maksymalny okres trwania pożyczki to 20 lat, do 70 roku życia klienta, a pożyczana kwota nie może przekroczyć 60 proc. wartości nieruchomości.

Przedstawione raty nie uwzględniają ubezpieczenia pomostowego do momentu uprawomocnienia się wpisu banków do księgi wieczystej.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

^{* LTV (z ang. Loan to value) - używany przy ocenie ryzyka kredytowego współczynnik pomiędzy wysokością kredytu, a wartością (zwykle hipotecznego) zabezpieczenia tego kredytu}

Halina Kochalska