Spadają marże, rosną prowizje

Marże i prowizje w kredytach hipotecznych systematycznie maleją wraz z gwałtownym rozwojem rynku mieszkaniowego w Polsce i towarzyszącym mu boomem kredytowym. Marże te zmalały z kilku procent do nawet poniżej 1 proc. Ale to tylko jedna strona medalu. Wraz z obniżaniem się na rynku marż i prowizji można zauważyć tendencję do podnoszenia dwóch opłat: kosztu wcześniejszej spłaty oraz tzw. spreadu walutowego (różnice między kursem kupna a kursem sprzedaży).

Niełatwa spłata

Zdecydowana większość ofert o atrakcyjnym oprocentowaniu wiąże się z ograniczeniem możliwości zwrotu kredytu przed terminem. Banki proponują korzystne warunki, ale chcą uniknąć szybkiego zakończenia kredytu. O ile jeszcze niedawno większość klientów pytana o to, czego oczekuje od finansowania, na pierwszym miejscu wymieniała - oprócz niskiego oprocentowania - także możliwość wcześniejszej spłaty bez opłat, o tyle dziś schodzi to na drugi plan. Coraz więcej osób zdaje sobie sprawę z faktu, że cena kredytu hipotecznego jest na tyle atrakcyjna, że bardziej opłaca się gotówkę zainwestować na rynku kapitałowym, niż zwrócić do banku. Zwrot kredytu oprocentowanego na 3 proc. zaciągniętego na 30 lat można porównać do założenia lokaty z analogicznym kosztem i oprocentowaniem bez kapitalizacji.

Ograniczenia wcześniejszej spłaty widać szczególnie przy wielu ofertach kredytów w złotych, gdzie marże od początku były znacznie niższe niż w przypadku kredytów walutowych i gdzie nie ma dodatkowego dochodu dla banku w postaci różnicy kursowej.

Uwaga na kursy

Razem z pojawieniem się niskich marż dla kredytów w walutach, nawet poniżej 1 proc., zaczęły zwiększać się rozpiętości między kursami kupna i sprzedaży walut. Podniosły się one z poziomu ok. 3 proc. do ponad 4 proc. u kilku liczących się graczy na rynku. Walka ceną kredytu - jak każda wojna cenowa - nie mogła trwać wiecznie. O ile jednak oprocentowanie i prowizja są kosztem dostrzegalnym dla każdego, o tyle ze spreadu nie wszyscy zdają sobie sprawę. Jeśli dla danego oprocentowania rata bez uwzględnienia różnicy kursowej wynosi 1000 PLN, to po doliczeniu spreadu w wysokości 5 proc. jej wysokość wzrasta do 1050 PLN. Warto o tym pamiętać, wybierając ofertę kredytową dla siebie.

Nie tylko oprocentowanie

Chociaż czas bezwzględnej wojny cenowej o klienta mamy powoli za sobą, to jednak to, co dla kredytobiorcy na pierwszy rzut oka jest najważniejsze, czyli oprocentowanie, nadal pozostaje na niskim poziomie, a wraz z jesienią nadszedł w bankach czas kolejnej fali specjalnych ofert.

Z jakich parametrów - oprócz oprocentowania - składa się kredyt?

Ubezpieczenie niskiego wkładu - jeżeli klient nie posiada wkładu własnego, to zazwyczaj musi go ubezpieczyć. Ubezpieczenie zawierane jest na określony czas i odnawiane do momentu spłacenia wymaganej ilości kapitału. Przykładowa stawka: 3,5 proc. na 5 lat za 20 proc. brakującego wkładu.

Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (pomostowe) - do czasu dostarczenia do banku prawomocnego odpisu z księgi wieczystej z wpisem hipoteki, kredyt jest ubezpieczany. Przykładowa stawka: 1proc. za rok.

Ubezpieczenie na życie - część banków wymaga od kredytobiorców ubezpieczenia się. Niektóre oferują stawki ubezpieczeń znacznie niższe niż średnia rynkowa, inne oczekują, że klient ubezpieczy się sam.

Ubezpieczenie nieruchomości - każdy bank zobowiązuje klienta do ubezpieczenia nieruchomości, najczęściej na jej pełną wartość.

Przewalutowanie kredytu - zależnie od oferty, zmiana kredytu kosztuje lub jest bezpłatna.

Wcześniejsza spłata - w praktyce zawsze jest możliwa, ale nie zawsze bezpłatna. Ograniczenia mogą dotyczyć całkowitej spłaty kredytu lub nawet częściowych nadpłat.

Weksel - jeżeli jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu wymagany jest weksel, to należy liczyć się z kosztem w wysokości 1 promila kredytu.

Wycena - w przypadku konieczności sporządzenia wyceny, do kosztów około kredytowych trzeba doliczyć ok. 400-500 PLN w przypadku mieszkania i ok. 800-1000 zł w przypadku domu.

Spread (różnica między kursem spłaty i wypłaty kredytu w przypadku kredytów walutowych) - kredyt uruchamiany jest po niższym kursie, niż jest spłacany. W praktyce oznacza to, że łączny koszt kredytu należy zwiększyć od 2 do nawet ponad 6 proc. (spread liczony wg wzoru: "kurs kupna - kurs sprzedaży" / "kurs kupna").

Koszt konta osobistego - większość banków wraz z zaciągnięciem kredytu wymaga założenia konta lub oferuje w zamian korzystniejsze warunki kredytowania. Konto często jest płatne - np. prowizja 15 PLN za prowadzenie rachunku, przy kredycie w wysokości 100 tys. PLN, zwiększa jego koszt o ok. 0,18 p.p.

Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych Open Finance

Uwaga na drobny druk

Klienci banków w Polsce cieszą się marżami od przyznanych kredytów na poziomach, które są nie do pomyślenia na rynkach rozwiniętych. W USA standardowa marża kredytowa sięga 2 proc. (u nas poniżej 1 proc.). Jest oczywiste, że banki próbują odrobić ten "prezent" dla klientów w inny sposób. Jeśli spadają prowizje przy udzieleniu kredytu, to rosną przy wcześniejszej lub regularnej spłacie. Klienci banków zmuszeni są więc do uważniejszego czytania umów kredytowych, w szczególności tych części, które napisane są drobnym drukiem - oczywiście jeśli na te haczyki nie chcą się nadziać.

Emil Szweda, analityk Open Finance