Unikaj komornika przy wychodzeniu z długów
Komornik egzekwujący dług z nieruchomości powinien pozostać ostatecznością. Takie rozwiązanie bywa niekorzystne nie tylko dla dłużnika, ale również dla wierzyciela. Sprzedając nieruchomość na rynku można w skrajnych przypadkach osiągnąć nawet o połowę wyższą kwotę niż z pomocą egzekutora.
Problemy finansowe Polaków, które kończą się egzekucją komorniczą są w Polsce rzadkością. Obecnie na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest aktualnych około 100 obwieszczeń z całej Polski. Dla porównania w Stanach Zjednoczonych w ostatnim kwartale zeszłego roku sprzedano aż 158,4 tys. nieruchomości przejętych przez banki. Mała popularność licytacji komorniczych w kraju nie powinna dziwić. Cena sprzedaży nieruchomości może być w takim wypadku aż o jedną trzecią niższa od jej wartości rynkowej. Dlatego też zarówno dłużnikom, jak i wierzycielom często zależy na tym, aby egzekucja komornicza była ostatecznością.
Dlaczego komornik może sprzedać mieszkanie lub dom poniżej jego faktycznej wartości? Pozwala na to Kodeks Postępowania Cywilnego. Zgodnie z jego zapisami w pierwszej licytacji minimalna cena nie może być niższa niż 75 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji nie zostanie wyłoniony nabywca, drugą zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie zaledwie dwóch trzecich wartości. To jednak nie wszystko - kwota uzyskana z licytacji zostanie uszczuplona nie tylko o dług. Na elementy dodatkowych kosztów składają się: wycena nieruchomości, ogłoszenia w prasie i internecie oraz opłata egzekucyjna, która wynosi nawet 15 proc. ceny sprzedaży.
Może się więc okazać, że na pokrycie długu zostanie przeznaczona zaledwie połowa wartości nieruchomości, z której prowadzono egzekucję. Dlatego też wielu dłużników bierze sprawy w swoje ręce i samodzielnie sprzedaje mieszkanie lub dom. Są w ten sposób w stanie zaoszczędzić bardzo znaczące kwoty. Transakcja lokalem, w którego księdze wieczystej znajduje się informacja o egzekucji komorniczej nie jest jednak prostą sprawą i wymaga indywidualnego podejścia.
Gdy na przykład lokal jest zadłużony w spółdzielni, niezbędna jest zgoda tego podmiotu na zamrożenie egzekucji. Nowym nabywcom zależy często także na tym, aby dług został uregulowany przed podpisaniem ostatecznej umowy. - Idealnym rozwiązaniem byłoby wtedy uzyskanie tak dużego zadatku lub zaliczki, aby wystarczył on na uregulowanie długu. Wtedy spółdzielnia wyda zaświadczenie o braku zadłużenia, na której podstawie komornik wyda zaświadczenie o zaprzestaniu egzekucji - tłumaczy Bartosz Kowalczyk, doradca Home Broker z Lublina.
Nie zawsze jednak wysoki zadatek jest rozwiązaniem problemu - szczególnie, gdy zadłużenie przekracza wartość nieruchomości na przykład z tytułu niespłacanego kredytu. - W takim wypadku sprzedającemu powinno zależeć nie tyle na jak najwyższym poziomie zadatku, co raczej długim terminie zawarcia umowy ostatecznej - zauważa Dawid Płociński, doradca Home Broker z Gdańska.
Schemat postępowania w takim wypadku może wyglądać następująco:
1) podpisanie umowy przedwstępnej z jak najdłuższym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej,
2) poinformowanie banku o zawartej umowie, aby ten umorzył postępowanie komornicze (musi to być z bankiem ustalone),
3) wykreślenie wpisu komornika z trzeciego działu księgi wieczystej,
4) uzyskanie od banku zgody na przeniesienie nieobciążonego hipotecznie prawa do lokalu na nowego nabywcę w zamian za przeznaczenie otrzymanych ze sprzedaży kwot na obsługę zadłużenia.
Obie przedstawione powyżej sytuacje wymagają zarówno od kupującego, jak i sprzedającego stalowych nerwów, determinacji i czasu. Dlatego też ceny osiągane za nieruchomości obciążone egzekucją komorniczą mogą być od kilku do kilkunastu procent niższe od ceny rynkowej.
Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL