Gdy pośrednik nas oszuka
W 2005 roku razem z mężem zakupiliśmy mieszkanie na rynku wtórnym, korzystając z usług agencji nieruchomości. Mieszkanie było specyficzne ponieważ było z zabudowaną loggią. Przed kupnem, podczas oglądania mieszkania razem z agentem, na pytanie czy z zabudową tej loggi jest wszystko zgodnie z prawem, odpowiedź padła twierdząca, i to zarówno ze strony sprzedającej i agenta. Niestety okazało się to nieprawdą.
Przy tej rozmowie byli świadkowie w postaci naszych znajomych. Przed kupnem również byliśmy dopytać się w spółdzielni o to samo, gdzie również dostaliśmy odpowiedź twierdzącą (nie mamy świadków). Niestety nie dopilnowaliśmy aby mieć to na piśmie. Jak się okazuje teraz, zabudowa jest samowolą budowlaną i jesteśmy zmuszeni do przywrócenia stanu pierwotnego zgodnego z prawem. Istnieje domniemanie, że Pani w spółdzielni, celowo zataiła całą sprawę, bo po pierwsze jest bliską znajomą sprzedającej, a po drugie sprzedająca pracowała najpierw dorywczo a obecnie na stałe w tejże spółdzielni. Oczywiście czujemy się oszukani w tym momencie. Czy są szanse i czy można coś zrobić ze strony prawnej w tym przypadku? Czy agencja nieruchomości może ponieść odpowiedzialność, bo o ile się orientuje, agencja bierze jakąś odpowiedzialność ale nie wiem czy akurat w tym przypadku również.
Jeżeli chodzi o odpowiedzialność Agencji jako pośrednika przy sprzedaży Pani mieszkania, która pośrednik odpowiada przede wszystkim za to do czego zobowiązał się w umowie pośrednictwa. Podstawą stosunków między Panią a pośrednikiem jest umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z zasadami ogólnymi strona odpowiada wobec drugiej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, pozostające w związku przyczynowym ze szkodą poniesioną przez drugą stronę. Zakres tej odpowiedzialności uzależniony jest każdorazowo treścią konkretnej umowy. Dlatego też powinna Pani dokładnie przeanalizować zawartą z Agencją umowę.
Natomiast przepisy prawa dokładnie nie precyzują tego, za co jest odpowiedzialny pośrednik. Jedynie przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż pośrednik zobowiązany działać ze szczególną starannością przewidzianą dla czynności o charakterze zawodowym.
Ta szczególna staranność oznacza dla pośrednika podwyższone wymagania w tym zakresie tzn. jeśli nie poinformował klienta o czymś, o czym mógł się dowiedzieć, to można przypisać mu odpowiedzialność. Jak ocenić taką sytuację,
jak opisana przez Panią? Wszystko zależy od tego czy będzie Pani w stanie wykazać, że pośrednik nie dołożył należytej staranności przy wykonaniu na Pani rzecz usługi, a więc, w tym przypadku konkretnie nie sprawdził, czy na wybudowanie tzw. loggi sprzedający posiadał stosowne pozwolenie. Posiada Pani dwóch świadków na okoliczność zapewnień pośrednika, że nabywana nieruchomości nie jest obciążona żadną wadą prawną ani fizyczną, więc dowody istnieją.
Jeżeli będzie Pani w stanie udowodnić pośrednikowi brak należytej staranności przy wykonywaniu na Pani rzecz usługi to pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność cywilną za szkodę wyrządzoną Pani. Proszę więc wystosować pismo do pośrednika, w którym opisze Pani zaistniała sytuację i jednocześnie sprecyzuje Pani swoje roszczenia odszkodowawcze względem pośrednika.
Ponadto, niezależnie od odpowiedzialności pośrednika, odpowiedzialność ponosi również sprzedający mieszkanie. Jest to odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzecz, w tym przypadku lokalu mieszkalnego.
Stosownie do treści art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Aby skorzystać z rękojmi musi Pani w terminie jednego miesiąca od wykrycia wady zawiadomić sprzedawcę, że o wadzie lokalu, jeżeli tego Pani nie uczyni to stosownie do treści art. 563 § 1 traci Pani uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy. Ponadto uprawnienia z tytułu rękojmi ulegają przedawnieniu.
Stosownie do treści art. 568. § 1. KC uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.
Kwestie przysługujących Pani względem sprzedającego lokal mieszkalny uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne reguluje art. 560. Kodeksu cywilnego. I tak:
§ 1 Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.
§ 3. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.
§ 4. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.
Internetowa Kancelaria Prawna SerwisPrawa.pl
