Nowe przepisy prowadzą do bardzo restrykcyjnego ustalania podatku dotyczącego spółek nieruchomościowych

Od nowego roku mamy ustawową definicję spółki nieruchomościowej. Zgodnie z tą definicją, spółki nieruchomościowe to podmioty zobowiązane do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, które spełniają następujące zasadnicze warunki:

- na pierwszy dzień roku podatkowego/obrotowego co najmniej 50 proc. wartości aktywów spółki pochodzi (bezpośrednio lub pośrednio) z nieruchomości położonych w Polsce oraz z praw do takich nieruchomości;

- wartość nieruchomości takiej spółki przekracza 10 mln zł;

- 60 proc. przychodów spółki pochodzi z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (nie stosuje się do nowo powstałego podmiotu).

- Jednocześnie, w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność wartość 10 mln zł przyjmuje się według wartości rynkowej nieruchomości, zaś w przypadku podmiotów kontynuujących działalność, wartość tę ustala się według wartości bilansowej - mówi w rozmowie z MarketNews24 Anna Turska-Tomczykowska, Partner Zarządzający w Kancelarii Ożóg Tomczykowski.

Najistotniejszą zmianą jest nałożenie na spółki nieruchomościowe funkcji płatnika podatku dochodowego od sprzedaży swoich udziałów/akcji czy innych podobnych praw przez jej wspólnika. Spółka będzie pełniła funkcję płatnika, jeżeli:

- zbywającym udziały w spółce nieruchomościowej jest podmiot zagraniczny, niebędący polskim rezydentem podatkowym, oraz

- przedmiotem transakcji zbycia są udziały dające co najmniej 5 proc. praw głosu, co najmniej 5 proc. prawa do udziału w zysku (przy spółkach osobowych), albo co najmniej 5 proc. ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Wprowadzone zmiany będą miały duży praktyczny wpływ na rozliczenia stron transakcji sprzedaży udziałów w spółkach nieruchomościowych.

- Przede wszystkim wskutek nowelizacji, prawny ciężar właściwego rozliczenia podatku dochodowego obciążać będzie nie podmiot realizujący dochód (tj. sprzedającego), ale nabywcę udziałów (inwestora) - wyjaśnia Anna Turska-Tomczykowska. - Przejmując spółkę nieruchomościową to inwestor będzie zmagał się z ewentualnymi nieprawidłowościami w zakresie wykonania przez nią obowiązków płatnika przy transakcji.

W przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji spółka nieruchomościowa ma obowiązek przyjąć, że transakcja została dokonana po cenie rynkowej. Brak jest jednak przepisów nakazujących podatnikowi przekazanie płatnikowi informacji o możliwych do rozpoznania przez niego kosztach uzyskania przychodów na zbyciu Udziałów. W efekcie, nabywca udziałów w toku due diligence  podatkowego spółki nieruchomościowej będzie musiał dokonać analizy podatkowej historii objęcia/nabycia udziałów przez sprzedawcę i samodzielnie zweryfikować poziom możliwych do rozpoznania kosztów podatkowych. Zakres badania podatkowego ulegnie zatem istotnemu rozszerzeniu i to na kwestie podatkowe nie dotyczące bezpośrednio nabywanej spółki.

Nowe przepisy mogą doprowadzić w praktyce do bardzo restrykcyjnego podejścia przy ustalaniu podatku CIT i PIT na sprzedaży udziałów, poprzez przykładowo wyłączenie z rachunku kosztów podatkowych kwot, co do których powstaną jakiekolwiek, nawet najmniejsze wątpliwości. W skrajnych przypadkach, może dochodzić do zatrzymania części ceny sprzedaży udziałów i zwolnienia jej dopiero po upływie okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

- Strony transakcji nieruchomościowej powinny zacząć regulować w dokumentacji transakcyjnej sposób korekty ceny związanej z rozliczeniami podatku dochodowego sprzedawcy z tytułu transakcji lub rozważyć wprowadzenie stosownych klauzul w zakresie tzw. specific indemnity, na okoliczności nieprawidłowego rozliczenia podatku dochodowego sprzedawcy przez spółkę nieruchomościową jako płatnika - dodaje A.Turska-Tomczykowska, Kancelaria Ożóg Tomczykowski.