Starcie rekina z płotką

Spór dotyczy obejścia prawa, w wyniku którego doszło do ubezwłasnowolnienia polskiej firmy na ponad pół wieku. Przykładem jest umowa, która została zawarta na 55 lat, a polska strona nie ma prawa jej wypowiedzieć przez cały czas trwania kontraktu. Ponadto czynsz za udostępnienie nieruchomości pod wielkie centrum handlowo-usługowe jest waloryzowany co pięć lat na poziomie niespełna 2/3 wartości inflacji.

Konflikt dotyczy nieruchomości Tesco (wówczas Hit) przy ul. Górczewskiej 212/226 w Warszawie, przeznaczonej pod budowę pierwszego hipermarketu w Polsce i stolicy. To teren, którym przed 1989 r. zarządzały Zakłady Remontowe Energetyki Warszawa (dalej: ZREW). Wtedy na 80 tys. metrów kwadratowych znajdowały się magazyny, warsztaty, budynki socjalne, biura i hotel.

W wyniku ustawy o komercjalizacji przedsiębiorstw państwowych Zakłady Remontowe Energetyki Warszawa zostały przekształcone w ZREW SA, a zajmowany grunt decyzją wojewody mazowieckiego z 3 lipca 1992 r. oddano ZREW w użytkowanie wieczyste do 5 grudnia 2089 r.

Po skomercjalizowaniu spółka miała olbrzymie problemy finansowe związane z małymi przychodami, utrzymaniem wielotysięcznego zatrudnienia i rozpoczętą wielką inwestycją. Ratując się, postanowiła wynająć teren przy ul. Górczewskiej, którym zainteresowały się jedynie spółki z grupy Hit, niemieckiej sieci supermarketów.

31 lipca 1992 r. strony zawarły umowę najmu na pięć lat, na podstawie której Hit miał prowadzić na nieruchomości "dom handlowy". Już 18 października 1993 r. najem zastąpiła umowa dzierżawy, której celem było jej wydłużenie do 15 lat. Potem strony negocjowały kolejną umowę. Ostatecznie tę o odpłatnym użytkowaniu na 55 lat ZREW i Hit podpisały 30 stycznia 1997 r. Na jej podstawie Hit mógł wyburzyć budynki, wybudować nowe centrum handlowo-usługowe, używać je i czerpać z niego pożytki.

W umowie z 1997 r. zapisano też, że aby Hit korzystał z nieruchomości, zamiast dotychczasowego najmu lub dzierżawy ustanawia się na jego rzecz prawo rzeczowe - użytkowanie w rozumieniu art. 252 kodeksu cywilnego, za które Hit miał płacić czynsz. Dodano także, że Hit może ubiegać się o jej przedłużenie, natomiast ZREW zrzekł się prawa wypowiedzenia tej umowy przez cały okres. Po jej zakończeniu ZREW miał zapłacić za budynki wybudowane przez Hit. Ponadto czynsz dla ZREW przez cały czas miał być waloryzowany co 5 lat o wskaźnik inflacji w wysokości 70 proc.

W kolejnych latach ZREW utworzyło spółkę zależną - Zarząd Majątkiem Górczewska sp. z o.o. (ZMG). Za zgodą Hit użytkowanie wieczyste nieruchomości przy ul. Górczewskiej wniesiono do nowej spółki, a ta wstąpiła w prawa ZREW wynikające z umowy z 1997 r. Dodatkowo ZREW jako właściciel ZMG zawarł z Hit osobne porozumienie, w którym zobowiązał się, że ZMG nie zakwestionuje umowy z 1997 r.

W 2004 r. spółki grupy Hit przejął brytyjski koncern Tesco.

W 2015 r. ZMG wypowiedział umowę, zarzucając jej nieważność. W szczególności dotyczy to związania się na 55 lat bez prawa wypowiedzenia oraz przyjętego sposobu korzystania przez Hit z nieruchomości (użytkowanie jako prawo rzeczowe). Z dokonanej przez nowych właścicieli analizy umowy z 1997 r. wynika, że formę korzystania z nieruchomości przez Hit (teraz Tesco) w postaci "użytkowania" zastosowano jedynie po to, aby obejść przepisy o maksymalnych okresach najmu i dzierżawy (odpowiednio 10 i 30 lat w 1997 r.), a sposób uregulowania czynszu narusza zasady współżycia społecznego (długa umowa z waloryzacją poniżej wskaźnika inflacji). Nieuczciwe było też zrzeczenie się prawa wypowiedzenia umowy tylko przez jedną ze stron.

Tesco nie uznało wypowiedzenia, dlatego na początku 2016 r. ZMG złożyło w Sądzie Okręgowym w Warszawie pozew o zwrot nieruchomości. Trwające pół roku mediacje nie przyniosły rezultatu i 24 lipca odbędzie się pierwsza rozprawa.

Tesco powołuje się przede wszystkim na to, że prawo użytkowania z umowy 1997 r. wpisano do księgi wieczystej oraz że przez wiele lat jej nie kwestionowano. Z kolei ZMG wskazuje, że umowa z 1997 r. była niezgodna z polskim prawem, a wpis do księgi wieczystej nie usunął jej nieważności, wobec czego nie jest decydujący.

ZMG podniósł też, że kwestionowanie umowy umożliwiła dopiero zmiana właściciela, gdyż pierwszy - ZREW w odrębnym porozumieniu zobowiązał się, że jego spółka zależna nie będzie podważać postanowień z 1997 r.

Tymczasem były one ewidentnym obejściem prawa, które miało faktycznie ubezwłasnowolnić ZMG jako użytkownika wieczystego nieruchomości. Na 55 lat spółkę sprowadzono do roli płatnika ciężarów publicznych (w szczególności podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste), podczas gdy rzeczywistym zarządcą stało się Tesco, formalnie legitymujące się jedynie prawem zależnym.

Zbigniew Drzewiecki, adwokat reprezentujący w sporze ZMG, podkreśla, że tylko pierwsza umowa - najmu, którą strony podpisały pod koniec lipca 1992 r., była prawidłowa.

- Do drugiej - dzierżawy można już mieć spore zastrzeżenia, ale konstrukcja trzeciej nie znajduje oparcia ani w ówczesnych, ani w obecnych w polskich przepisach - zauważa mecenas.

W 1997 r. użyto konstrukcji w ogóle niestosowanej do tego rodzaju umów w obrocie gospodarczym. Chodzi o prawo użytkowania z art. 252 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z założeniami ustawodawcy pomyślano je jako prawo do regulacji stosunków rolnych i uprawy ziemi. Kodeks cywilny określa jedynie użytkowanie przez osoby fizyczne i rolnicze spółdzielnie produkcyjne. Tylko jeden przepis stanowi, że odpowiednio stosuje się to do innych przypadków. Nigdzie jednak nie przewidziano, że prawo służące regulowaniu stosunków rolnych zostanie wykorzystane do budowy i prowadzenia wielkopowierzchniowego centrum handlowego.

Mecenas Drzewiecki podkreśla, że nie ma w Polsce drugiej takiej umowy przy podobnych inwestycjach. Działająca w Polsce jedna z największych firm międzynarodowych zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi również nie spotkała się ze stosowaniem umowy użytkowania.

Przepisy kodeksu cywilnego o użytkowaniu zupełnie nie przystają do celów umowy z 1997 r. Zakazują one np. zmiany przeznaczenia rzeczy, wyburzania dotychczasowych i budowy nowych budynków, podczas gdy zgodnie z postanowieniami z 1997 r. Hit miał właśnie wyeliminować dotychczasową zabudowę i stworzyć zupełnie nowe centrum. Przepisy o użytkowaniu nie przewidują też zasad wypowiedzenia, czynszu ani innych podstawowych elementów relacji gospodarczej polegającej na wybudowaniu i prowadzeniu wielkiego centrum. Z umowy z 1997 r. wynikało natomiast, że pod każdym względem odpowiadała ona stosunkowi najmu z tym wyjątkiem, że mógł być on zawarty bez prawa wypowiedzenia na maksymalnie 10 lat (nawet obecnie nie może być to dłużej niż 30 lat), a nie 55 lat.

Dlaczego w 1997 r. doszło do zawarcia tak niekorzystnej i jednostronnej umowy? To czasy jeszcze po niedawnej transformacji ustrojowej. Trzeba też pamiętać o dysproporcji potencjału ekonomicznego i doświadczenia między dopiero co skomercjalizowanym przedsiębiorstwem państwowym zajmującym się produkcją urządzeń energetycznych a międzynarodową grupą kapitałową profesjonalnie zajmującą się budową i prowadzeniem wielkopowierzchniowych sklepów i centrów handlowych. To właśnie osoby związane z Hit opracowały tę podważaną obecnie umowę.

Ani przedstawiciel brytyjskiej sieci Tesco, ani występujący w ich imieniu adwokaci nie wypowiedzieli się na temat toczącego się sporu. Na prośbę o opinię, komentarz biuro prasowe Tesco Polska ograniczyło się do przesłania nam swojego stanowiska. Deklaruje w nim, że "jako firma odpowiedzialna społecznie zawsze dąży do zapewnienia transparentnych, uczciwych i sprawiedliwych relacji ze swoimi partnerami biznesowymi, budując wzajemną współpracę w oparciu o szacunek dla prawa i zasad współżycia społecznego".

Następnie pisze, że "umowa odpłatnego użytkowania z Zarządem Majątkiem Górczewska spółka z o.o. z 30 stycznia 1997 r. jest w pełni ważna i skuteczna. Została zawarta w sposób zgodny z wszelkimi obowiązującymi wówczas i obecnie przepisami prawa, przez przedsiębiorców nie powiązanych ze sobą, na warunkach rynkowych i z poszanowaniem zasad współżycia społecznego".

Dalej przedstawia swoje argumenty. "Spółka Hit, a obecnie Tesco, wzięła na siebie wszelkie koszty budowy centrum handlowego i koszty utrzymania nieruchomości. Płaci ponadto podatki od nieruchomości oraz czynsz ustalony w umowie użytkowania, którego wysokość w każdym kolejnym roku obowiązywania umowy wynosi rocznie kilka milionów złotych.

Okres obowiązywania umowy jest zaś konsekwencją ogromnych nakładów finansowych poczynionych przez Tesco na nieruchomość. Wartość początkowa nakładów poniesionych przez Tesco na budynki i instalacje na nieruchomości to ponad 80 milionów złotych. Okres obowiązywania umowy jest zatem adekwatny do skali inwestycji zrealizowanej przez Tesco. Warto dodać, że wszystkie te budynki zbudowane przez Tesco stały się własnością ZMG sp. z o.o. i stanowią znaczne przysporzenie jej majątku, mimo iż spółka ta nie poniosła żadnych kosztów powstania tego majątku i w żaden sposób nie partycypowała w budowie centrum handlowego. Jedyne koszty, jakie ponosi ZMG sp. z o.o., to opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, które ze znaczną nadwyżką są pokrywane z czynszu płaconego przez Tesco".

Stanowisko Tesco Polska kończy stwierdzenie: "zarzuty, że ta sytuacja narusza zasady współżycia społecznego lub jakiekolwiek normy czy przepisy prawa, jest całkowicie nieuprawniona".

W sporze z gigantem handlowym polska firma nie jest bez szans. Uznając zgodnie z art. 58 Kodeksu cywilnego umowę z 1997 r. za nieważną, ZMG sp. z o.o. domaga się od Tesco wydania terenu przy ul. Górczewskiej 212/226 ze znajdującymi się na nim budynkami. Nie wyklucza jednak porozumienia stron.

- Ale musi to być uczciwa forma prawna przewidziana dla takich transakcji w Polsce - podkreśla Drzewiecki. To oznacza przynajmniej zmianę obecnej umowy użytkowania zawartą na 55 lat z opcją wypowiedzenia tylko przez stronę brytyjską na najem, w którym obie strony mają porównywalne prawa. Brak takiego porozumienia uruchomi wieloletnią zapewne walkę stron w sądzie.

Grażyna Ordak